温州未来社区建设的问题与对策

郑 秀，郑文秀

（1.浙江工贸职业技术学院，浙江 温州 325002；2.温州职业技术学院，浙江 温州 325035）

未来社区是“让老百姓幸福”的新平台，是城市现代化的典型单元、新一轮有效投资平台、培育新产业的抓手[1]。处在历史关键时期，面对全球大变局、产业大变革、疫情大事件，未来社区建设更是育新机开新局、促进高质量发展的战略举措。必须从全球的视野、战略的思维、全局的高度去认识未来社区建设的重要意义，准确把握短板问题，加快完善建设思路，充分发挥比较优势，扎实推进每个项目落地生根，推动温州“大建大美”向“精建精美”提升。

第一阶段的未来社区探讨以低碳社区和智慧社区为典型代表。从20世纪晚期开始，随着城乡社会的发展，生态能源危机凸显，学术界提出低碳社区概念主要是通过生态能源技术的革新应用解决城乡所面临的生态能源困境。“智慧社区”实践来源于互联网发展和智慧城市建设，主要是从社区管理信息化角度出发，指出智慧社区是运用信息技术从根本上改变社区居民的社会关系和生活世界，实现新的社会治理和服务模式[2]。这一阶段未来社区的探讨定位于专题性领域，而未从总体上对未来社区做一个相对完整的规划。第二阶段关于未来社区的倡导和实践探索开始注重综合性、全面性和实践性。2019年3月20日，浙江省政府印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》（浙政发〔2019〕8号），率先推出中国版的未来社区综合建设模式“139”系统框架，“1”就是以满足人民美好生活向往为中心，“3”就是聚焦人本化、生态化、数字化三维价值，“9”就是未来邻里、未来教育、未来健康、未来创业、未来建筑、未来交通、未来低碳、未来服务、未来治理等九大场景创新。从组织体制创新、技术支撑、文化发掘等方面，给出了较为全面的未来社区的建议和规划，将未来社区的实践推向新的发展阶段[3]。

一、温州市未来社区试点情况

当前温州市共有8个社区入选省未来社区试点创建项目，建设进入增点扩面阶段。相比第一批试点（鹿城集新社区、龙湾富春社区、瓯海南湖社区、永嘉雅林社区），第二批入选试点（龙湾南洋社区、瑞安永胜门社区、平阳西塘社区及龙港下涝社区）主要扩展至县域，实现未来社区试点向县市下沉。自立项以来，各县（市、区）迅速对标对表、深入开展研究，理清实施思路、加快建设进度，努力在未来社区建设上抢占先机、取得突破。

1.建立健全机制

温州市和各县（市、区）建立未来社区建设工作领导制度和联席会议制度，加强系统谋划、统筹协调、督促指导。建立完善未来社区试点专班推进机制，贯通市、县（市、区）、镇街三级联动机制，全面落实政策和规划要求，及时破解项目实施中的难题，汇聚工作合力、强化服务保障。

2.明确规划要求

按照高起点规划、高品质设计、高标准建设，严格按照试点项目不低于20公顷的要求，对未来社区建设与全市108个拆整区块进行统筹谋划。优先考虑公共交通便捷、地上地下空间高强度复合开发的区块展开试点，对于符合试点要求的区块实行集中规划。

3.突出建设特色

立足区域禀赋、特色优势，第一批的4个试点社区各有侧重。如鹿城集新未来社区整体定位于温商故里、智创新城，侧重打造创业、健康、教育三大未来场景；龙湾富春未来社区整体定位于探索浙南特色的未来社区发展模式，创建产城融合的双创社区典范；瓯海南湖未来社区整体定位于塘河生态宜居示范区，突出年轻活力社区特色；永嘉雅林未来社区整体定位于以智慧TOD作为“站-城-社区”融合的引擎，突出“能源+交通”“5G+交通”等场景，着力打造智慧交通、智慧能源、智慧建设、智慧服务等四大特色亮点。

4.推进工程实施

经过前期充分准备，第一批4个试点社区均已实现基础配套设施节点性开工，完成土地出让和工程招标任务，并进入全面开工建设。同时，把未来社区建设所蕴含的舒适宜居、生态低碳、智慧共享等先进理念融入城市建设规划和旧城改造工作，启动谋划市级未来社区试点培育项目。

二、温州未来社区建设过程中的问题分析

未来社区是一个新事物，在规划理念、建设要求、运营模式等方面与传统社区都不一样，没有太多的成功经验可循。分析温州一年多来的建设实践工作，发现问题主要集中在以下五个方面：

1.理念认识问题

未来社区是什么？仁者见仁，智者见智。目前，对未来社区政策系统性宣传解读不够，社会知晓率、参与度并不高，特别是有关参与主体对规划要求、建设内涵、运营模式等把握不准，社会共识还未形成，全社会共谋共建共享氛围不够浓厚。突出表现为两点：一是民生属性与房地产属性的矛盾。创建未来社区主要是考虑建设“让老百姓幸福的新平台”，更多表现为一项民生工程，不能等同于传统老旧小区改造、新小区建设和房地产开发。但在调研中发现，大部分房地产公司对政策理解不深，建设模式路径不清、动力能力不足，过于追求商业利润，追求项目开发短平快，特别是在生态绿化、智慧建设等场景落地上不可避免地存在套概念的做法，与规划要求、建设效果有不小差距。二是政府供给与百姓需求之间的矛盾。未来社区项目由政府主导、市场运作，定位于打造高端示范、美好生活，有可能成为未来10年、20年的基建新亮点，符合部分追求未来生活模式的人群需求，但难以满足不同职业、收入、年龄群体的普遍期望和需求，特别是房价，超出许多人的心理预期。

2.资金平衡问题

这是未来社区建设最大最难的问题。未来社区建设特别是支撑九大场景所需要的硬件设施和软件配套投入，都远远高于传统社区建设，通过提高容积率、建筑密度等约束性指标来实现资金平衡空间有限。据浙江省直建筑设计院测算，未来社区涉及“建安+绿化+智能化改造+精装交付”等方面，造价成本预计在5 000元/m2，比普通造价高1 500元左右，仅社区数字化改造费用预估就达1 800万元。如龙湾富春未来社区楼面价10 873元/m2，可售建安成本约为16 500元/m2，再加上财务费用、营销成本和有关税费，保守估计房产销售价格达到25 000元/m2，才能基本覆盖项目成本。同时，考虑到区块内市政配套费用如市政道路、管廊等建设费用，旧区改造安置支出和未来社区提倡的“零物业费”，以及场景落地、功能融合、社区管理等核心环节成本准确预估较难，确保实现项目全生命周期资金平衡并非易事。

3.场景落实问题

每个场景的落实都需要硬件和软件支持，市规划编制导则尚未出台，具体项目“10分钟生活圈”生活场景的具体规模、建设路径仍需在探索中明确，操作落地难度较大。如邻里、教育、健康、服务、治理等软场景，涵盖居民生活方方面面，不仅需要智慧平台和技术路径支持，还要强化引导性和约束性指标的有机结合，按照每百户不低于80m2标准，就面临如何科学规划建设公益性设施，如何实现重点功能模块科学合理布局的问题。如低碳、建筑等具体硬场景建设，要实现集中供热供冷，引入综合能源资源服务商等约束性指标，要求立体绿化全覆盖，应用装配式建筑，存在技术难度高、投入成本大的问题。再如，项目所依托的周边绿化条件等自然环境不同，面对居民重点需求不同，不求场景完整性，因此面临选择最优的场景组合的问题。

4.政策配套问题

未来社区对政策配套要求较高，规划指标、拆迁征地、指标调剂、管理运营等操作性政策还需进一步突破和明确。对于规划新建类项目，以整体打包立项审批，划拨土地和出让土地性质不同，直接关系到征地手续、拆迁政策、房屋产权办理等问题，出让规则、指标体系、监管办法、职责分工还需进一步明确；平面绿地率限制、人才数计算方式、集中供热（暖）、装修一体化、立体绿化建设等相关空间指标“一刀切”管控，与现行规范不符，导致相关约束性指标在实际操作中难以落实；试点申报程序复杂、过程考核严格、建设周期较长，地方政府难以平衡好短期土地出让安排和未来社区谋划建设。对于更新改造类项目，特别是全拆重建项目，涉及前期征迁户数体量大，按照原拆原回原则，需同时植入功能性用房、人才公寓等配套，因此在不新增土地供给的基础上操作比较困难。特别是容积率、建筑密度等空间指标，直接关系到未来社区的建设品质，如鹿城集新和龙湾富春未来社区容积率分别高达3.34和3.44。此外，后期运营中的“九大场景”出让机制、业态招商机制、长效管理机制等方面的保障政策仍处于真空地带。

5.协同推进问题

未来社区是一个社会综合体、生活共同体、有机生命体，从规划建设到运营管理全周期涉及多个主体的方方面面。如：项目实施推进中的部门协同，要建立常态化问题研究解决机制，推动规划、自然资源、民政、教育、文旅、人才相关职能部门形成工作合力、政策叠加；规划设计阶段的居民参与，要充分考虑居民主体的现实需求和利益，实现功能场景设计与居民生产生活需求高度契合；建设开发阶段引入市场机制，要充分考虑开发运营可持续性，完善投融资体制，充分调动社会投资积极性，实现市场、企业和居民利益、社会效益多赢；业态培育阶段招引企业主体，要推动业态布局融入未来社区建设运营，实现创业创新联动互促；解决社区管理物业公司、业委会和居委会“三张皮”问题，要完善社区治理体制机制，发挥社会组织作用，构建共治共建共享格局。

三、国际社区建设的先进经验

社区建设迭代升级始终是人类城市文明演进的必然结果。顺应新一轮科技革命和产业革命新趋势，欧美日等发达国家和地区率先开展了创新探索，未来社区正以时代新标志展现出强劲发展魅力，受到发达国家重视，形成许多宝贵经验。

1.以破解空间制约为目标的新加坡组屋计划

新加坡组屋计划始于20世纪60年代，目的在于实现居者有其屋，目前组屋集中了全国80%以上的人口，住房拥有率高达90%。主要做法：一是实施“低成本、严门槛”的公共住房政策，开展限价、限对象租售，严格的组屋购买门槛，优先保障原住民、城市发展所需的高层次人才的居住需求，探索更低的首付门槛与租售价格；二是建立“邻里有交融”的邻里中心，建立安全、连续、便捷的交通组织，强化以人为本、面向生活的功能设置，创新弹性用地机制，激发居民日常交流交往交融，形成社区生活共同体；三是追求“处处有绿意”的生态花园，创新发展空中绿化、垂直绿化、公园连道等方式，开展深耕群众、全民参与的绿色社区倡议活动。

2.以资源要素统筹为抓手的加拿大Quayside社区模式

Quayside社区的定位是智慧社区，借助传感器等智能技术收集社区运营数据，继而利用大数据分析发现并解决社区交通、住房、能源等问题，为居民提供高效智能的一站式社区服务。特色亮点有三点：一是灵活的建筑体现在使用更环保、更便宜、生产更快、适应性更强的建筑材料；二是以人优先的街道和包容的公共空间，扩充步行骑行空间、减少私人汽车使用并降低公共交通的价格、提高安全性和便捷性；三是开放利用的地下基础设施，为地下基础设施提供专属空间，方便后续维修以及社区创新与升级。

3.以居民数字化新生活为特色的日本5.0模式

以居民数字化新生活为特色的日本5.0模式[4]将物联网、大数据和人工智能融入生活生产的六大领域，创造超智能化并提升居民生活品质。可供借鉴的六大领域包括：无人机送货，可提高物流速度并实现偏远地区送货；AI家电，利用智能手机远程调控家电；智能医疗与介护，创造高智能护理、陪护机器人与远程监护系统应对老龄化危机；智能化、自动化产业，解放劳动力、提高生产运作效率；智能化经营，通过电子支付系统、人脸识别技术，节约经营成本；全自动驾驶，有效规避交通事故并为物流行业提供便捷服务。5.0社会的打造与建设，将逐步推进安全、高效、不间断、可持续服务的全面普及。

4.以邻里中心为主体的欧美BLOCK街区模式

BLOCK即Business（商业）、Lie fallow（休闲）、Open（开放）、Crowd（人群）和Kind（亲和），反映5个方面的功能需求，代表居住和商业的集中融合与相互渗透。BLOCK街区打破了封闭围合的传统居住模式，是追求舒适惬意、科学宜居生活模式的先进典范，体现在三个方面：一是强调开放与融合。街区外围不设围墙并以街连区，培养亲切友善的邻里氛围；二是设计充分体现人本化，街道尺度遵循适宜步行和休息的原则，建筑高度相对较矮以防形成压迫感，建筑风格和景观要素具有较强亲和力；三是商业配套休闲化，区内商铺以精品小店为主，旨在打造温馨亲切的小型商业，有效规避商住混杂的内在矛盾。

四、全力推进温州未来社区建设的几点建议

全力推进温州未来社区建设，要坚持新发展理念，把未来社区建设作为推进高质量发展、高品质生活、高水平治理的战略举措，坚持统筹协同、分级分类、亮点打造，聚焦人本化、生态化、智慧化，着力在规划设计、建设开发、功能导入、运营管理、政策支持等方面积极创新，创造温州经验，贡献温州力量，努力打造“重要窗口”建设和高水平现代化建设的标志性工程。

1.突出全周期、全方位发展，做好未来社区统筹谋划

未来社区建设是一项全新的工作，要做好顶层设计、政策创新和统筹推进工作。一是统筹好规划设计。树立全周期、全方位发展思维，编制未来社区建设中长期规划，特别是要将其纳入温州市“十四五”发展规划，强化与城乡发展、国土空间、交通、产业、人才等新一轮规划编制协同融合，做好未来社区试点谋划和土地出让计划、土地收入预算的有效衔接，充分考虑财政资金动态平衡问题，对于预备短期内出让的地块，建议不申报省级试点。二是统筹好政策创新。以“最多跑一次”改革推动未来社区建设，围绕“九大场景”落地，着力在土地供给、规划控制、建筑标准、智慧设计、业态导入、人才创业、金融支持等方面加强政策突破，如优化细化立体绿化、容积率、建筑密度、功能融合等指标要求，强化对未来社区建设的政策引导和要素保障。三是统筹好工作推进。立足温州实际，坚持存量改造与规划新建统筹考虑，制定《温州未来社区建设推进实施方案》，建立未来社区建设导则，完善标准体系和指标体系，明晰政府部门、建设企业、运管单位等不同阶段主体职责，谋划储备一批、申报实施一批，打造一批精品示范项目，以区块局部打造带动面上整体跃升，提升城市品位、增强发展后劲。

2.突出以人为本、邻里交融，充实未来社区人文底蕴

坚持人本价值、伦理价值和美学价值三位一体，为未来社区注入持久、深远的文化气质，力求打造出具有温州特色的未来社区标志性成果。一是彰显传统文化特色。把温州精神作为未来社区人文环境的底色，在规划设计建设中深度融入地方文化特色，突出人文多样性、包容性和差异性，注重艺术化打造社区色彩、建筑形态等，创意化布局城市书房、文化驿站、非遗创意坊等名牌项目，力争每个未来社区都孪生出一个特色鲜明的城市文化公园。如龙湾富春社区要立足现有山水文化基础条件，以自然生态山水、文化古村和非遗技艺为主要载体，展现“山水诗源、东南秘境”的文化印象。二是精心打造邻里中心。贯穿以人为本的规划设计理念，集成民政、教育、卫生、文旅、人才等部门职能和政策优势，强化项目申报、资金补助、要素资源支持，精细化推进地上地下综合立体开发，创造开放共享、功能集成的邻里交往空间，提供“家门口、日常型、高品质”的托儿、养老、卫生等生活服务，营造互帮互助、和谐融洽的邻里氛围。如瓯海南湖社区要突出特色托育、远程诊疗等做法，力争让健康场景走在全省前列。三是构建全生活链体系。瞄准全生活链需求，借鉴BLOCK街区设计理念，培育一批未来社区关联产业综合服务运营商，构建10分钟生活服务圈，在建筑造型、空间设计上更好满足公众日常交往、游憩等需求，提供高品质、集成式、多样化便捷服务。

3.突出低碳环保、亲和自然，增强未来社区生态底色

丰富拓展节约高效、生态循环的场景，力争打造“无废社区”。一是建立综合能源资源运营服务机制。设立特许经营权引入能源资源服务运营商，综合项目特点、服务需求、项目周期、投资回收期等因素确定特许经营期限，提供全过程建设运营，涵盖规划设计、投资建设和运营管理，全方位实现供热供冷供电供气供水服务，开展生活垃圾智慧化治理。二是构建低碳节能支持体系。采用光伏建筑一体化+储能+城市供电有机结合的供能方式，实现社区内公用设施用电100%来自光伏发电；推广绿色节能建筑和近零能耗建筑，通过区域综合能源站、适配型被动房+补充空调等不同方案，统一解决供热供冷问题，全方位配置社区智慧节能终端设施，提高社区综合节能率。三是因地制宜拓展立体化绿色空间。参照国外的垂直绿化经验，创新“对一定层数以下的公共空间，在应用相应标准的屋顶绿化后，面积可不计容积率”的政策途径，结合温州气候特点，在充分做好防台风安全保障措施的基础上，设置空中花园阳台，将屋顶绿化充分运用在社区公共建筑上，同时通过设置连廊等适当的立体交通连接，营造新的便捷可达的“地面公园”空间。

4.突出数字赋能、智慧管理，夯实未来社区科技底座

充分运用数字技术赋能未来社区建设，提升社区服务的精准化、精细化、科学化水平，打造现实与数字“孪生”社区、韧性社区。一是推进社区数字治理建设。坚持“政府导治、社区智治、居民自治”创新，把数字技术融入基层治理改革，把社区“智慧云”建设纳入城市大脑建设范畴，加快形成智慧社区标准体系，推进跨层级、跨系统、跨部门的业务协同，推进街道、社区、物业、居民的数据交互共享，实现公共服务流程再造，打通数字化治理“最后一公里”。二是促进数字生活新服务发展。依托社区智慧平台建设，在推进大数据、云计算、人工智能等数字技术与未来社区场景深度融合中，大力培育发展智慧物流、智慧交通、智慧教育、智慧医疗等新业态新模式、新产业，特别是推动物业管理公司向社区生活服务平台运营商转型，切实提升居民生活幸福感、获得感、安全感。三是深化数字公益体系建设。建立社区居民积分制服务机制，运用区块链技术，让每位居民都成为一个数字节点，记录居民参与垃圾分类、文化活动等社区事务并赋予分值，根据居民积分高低享受社区服务、技能、知识等资源；发挥社会组织作用，建立社区基金会、志愿者协会、时间银行等公益服务机制，引导居民自我管理、自我服务。

5.突出多元参与、创新机制，健全未来社区建设路径

突破传统思维定式，创新建设思路，探索形成科学高效的开发建设新路径。一是大力推行TOD开发理念。借鉴国内外TOD开发先进做法，如深圳在这方面已有突破创新，根据区块位置（距离交通节点）提高容积率指标，甚至取消商服用地和工业用地容积率上限，推进高强度混合式多功能开发，实现空间集约开发、土地高效利用、功能多元集成[5]。建议永嘉雅林社区充分发挥高铁、地铁多种交通方式汇聚的优势，做亮交通场景和创业场景。二是探索多元参与的建设机制。探索产业联盟支撑的可持续未来社区建设模式，落实“带方案”土地出让制度，选择国内知名房地产公司联合创建，强化政府过程监管；创新PPP、众筹、发展基金等融资方式，引导支持国资、民资、外资共同参与建设运营和服务供给；同步出售、出租营业性用房，在信贷、预售、运营等方面给予政策支持，以维持建设期、运营期的资金平衡。三是鼓励公众参与规划设计。鼓励居民参与社区规划与更新过程，如对庭院、架空层等与群众关联密切的区域，可提供一定的弹性留白空间，组织居民开展自我设计，从而实现社区功能模块的动态调整与完善。