批量评估技术下房地产评估企业的发展与转型探讨

余晶 胡留森

关键词：批量评估技术;房地产评估企业;税基评估;货后风险管理

房地产行业作为社会的支柱产业，房地产买卖、抵钾、租赁、司法拍卖等经营活动都与房地产评估有着直接关系。一直以来的发展进程中，房地产估价属于新推出的服务项目，评估机构的发展模式也多为粗放式发展。随着房地产行业发展及计算应用技术进步，房地产评估企业需要从服务的标准、层次上做出调整，应用批量评估技术为税务机关创建批量评税系统、辅助商业银行的货后风险管理工作、协助司法机关开展司法拍卖，为客户提供专业咨询，通过业务拓展实现房地产评估企业的发展与转型。为此，下文针对房地产评估企业批量评估技术的应用展开讨论。

一、房地产评估企业发展背景

房地产评估相对其他行业起步比较晚，随着我国土地使用制度改革及商品房政策推行，房地产评估行业发展迅猛。房地产买卖、抵押业务需求激增，但整体来说评估企业业务类型较为单一。结合房地产行业的大环境，有关主管部门一直非常关注房地产评估企业的发展与转型，并且在实践中致力于完善房地产估价师执业资格管理制度，房地产估价机构运营也越来越成熟。但是，评估企业的传统运营模式存在一些弊端，导致企业发展空间受到影响，也有很多评估企业认识到该问题，开始在转型与发展中追求创新[1]。

近年来，房地产评估公司开始运用一些新形式的技术手段，如涉税批量评估技术、银行贷后风险管理、侵权损害赔偿等，开辟了房地产评估企业的新发展空间。存量房涉税评估领域，更多情况下优先使用批量评估技术，该技术在国外已经有比较丰富的经验，评估企业立足于批量评估的角度进行市场定位，不断提高企业在行业中的公信力，组建评估专业团队，选择最适合企业的商业盈利模式，推动房地产评估企业转型。

二、房地产评估现状

房地产行业与相关企业经营活动中，房地产评估属于基础工作，且价值量大，具有极高的影响力。评估过程涉及到大量的数据信息，采集阶段需要付出大量时间、资源，但限于数据采集的手段和技术有限，同时各公司之间信息数据不共享，因此信息数据采集还具有一定难度，为了保证评估结果准确性，需要采用批量评估技术。

从房地产评估企业视角分析，评估企业以及内部评估人员专业素质与行业从业人员规范存在一定偏差。房地产评估得到的结果，还需提升社会公信力。评估企业也需要解决单笔评估速度慢，没有办法大批量同时进行的问题。从房地产评估企业外部环境视角分析，尽管行业内针对评估师提出了规范要求，比如《房地产估价师注册管理办法》和《房地产估价机构管理办法》，但是具体实践效力和法律仍然有一定差别，而且存在细则不完善、处罚力度不足的问题[2]。同时因为行业准入门槛相对来说比较低，有一些资质等级低的评估企业进入到市场中，增加了市场竞争的无序性，也影响到房地产评估企业的公信力和今后的发展空间。

三、基于批量评估技术的房地产评估企业转型的建议

（一）全方位运用批量评估技术

1、批量评税系统

房地产转让价格评估（税基评估）原是传统评估企业一大业务模块，但有时买卖双方为了少缴纳税款，可能出现一些不合规行为，致使税基评估存在较大的争议。经过创新与转型之后，房地产评估企业应用批量评估技术，设计并创建了批量评税系统，该系统在房地产交易计税价格、物业税等的计算中运用，遵循低税率与宽税基基本原则，将原本根据房产原值、租金收入标准征税行为取消，转而统一采取基于不动产评估价值征税的方式。这样一来，可以在税基评估环节提高规范性、合理性、公平性。部分房地产评估企业建立了企业联盟，共享数据库和自动评估技术，为批量评税系统的开发和承办做出积极推动作用。

2、贷后风险管理

房地产评估企业为商业银行服务，负责协助其贷后风险管理工作。在此环节中应用批量评估技术设计系统，解决了常规评税系统复杂性的问题。按照股份制银行不同业务的需求，评估企业将商业银行所有房地产抵押资产批量评估，对贷后风险管理平台进行动态性、个性化服务，通过风险预警机制及时发现风险，弥补人为风险防范的不足。

3、客户专业咨询

部分房地产评估企业应用批量评估技术开辟客户咨询的新业务：一方面转型成能够胜任批量评估需求的公司，另一方面走专业化道路，开展新型房地产咨询顾问业务，如房地产市场分析、开发投资建议、土地出让策略研究、不良资产分析等定制化服务业务。

（二）建立评估企业品牌

房地产品牌企业在一直以来的发展实践中，通过在批量评税系统、贷后风险管理、客户专业咨询等方面的实践经验，逐渐探索出适合行业环境的选择淘汰模式。评估质量符合市场检验标准，为客户发掘需求求新求变的品牌房地产评估企业更能够一直在行业中占据有利位置。为此，评估企业应该认识到创建品牌形象的重要性，维护企业声誉与客户群体，在了解客户需求之后提升评估服务水平[3]。评估企业建立品牌的同时需要重视扩大品牌影响力。横向分析行业内的评估企业，建议展开行业间密切合作，在市场中营造良性竞争环境;纵向分析其他行业，建议房地产企业加强融合，特别是借助互联网新技术提高房地产评估企业效率。此外企业内部需要培养专业资质评估人才，使得企业内部建设与转型更富有层次性;完善评估管理制度、技术标准，提升评估企业品牌形象。

（三）房地产评估业务扩展

随着近20年来行业发展，评估企业已经积累了比较丰富的评估数据，尤其是在树立评估企业品牌和行业规范进一步完善之后，评估师的评估技术和经验也不断丰富。房地产数据信息与评估结果联系非常密切，房地产评估企业内部必须要建立数据库，才能够使评估信息更加全面。业务方面，房地产评估行业、批量评估技术随着政策和市场逐步调整，在评估工作中总结了不同项目类型业务模式，评估师需要熟练应用批量评估技术，利用CAMA系统（计算机辅助式批量评估系统）在业务执行过程中发掘目标客户需求，为其提供精准服务。评估企业应加强学习，结合市场变化在规避房地产评估的潜在风险的同时不断拓宽业务类型，深度挖掘客户客户需求、实践服务客户理念。

结束语：

综上所述，房地产评估企业在转型过程中，应认识到批量评估技术的重要性，将该技术渗透到客户服务、风险管理等各个阶段。通过批量评估技术，不仅提高了评估企业服务水平与质量，还可以采集全方位的评估数据，获得精准评估结果，为房地产企业创建评估品牌、维护企业形象夯实基础，还有利于拓宽企业发展前景。

参考文献：

[1]刘俊峰.房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范要点[J].商业文化，2021（33）：95-97.

[2]吴善发.新时期下房地产价格评估管理的规范化[J].现代商贸工业，2021，42（31）：93-94.

[3]沈宏亮，徐志革.后疫情時代房地产评估行业发展的应对策略探讨——基于波特五力模型的分析[J].中国资产评估，2021（10）：45-48.

作者简介：

余晶（1986.10-），汉族，女，湖北咸宁人，本科，中级经济师，主要研究方向为房地产经济学、土地资源管理。工作单位：湖北衡正房地产土地资产评估有限责任公司.