平凉市房地产市场高质量发展分析研究

张静丽

房地产业是我国经济发展的重要支柱，因城市特殊属性呈区域分化特点。本文选取甘肃省平凉市为研究对象，对当地房地产进行实际调查，发现以平凉为代表的西北中小城市房地产开发投资呈高位态势，存在商品房单价“非理性”上涨、空置率攀升、发展长效机制不足等问题，文章据此对平凉房地产市场平稳健康发展提出建议。

平凉市房地产市场运行主要特征

1.房产开发投资呈高位态势

自“十三五”以来，平凉市新开工商品房661.6万平方米、竣工531.7万平方米，完成投资306.58亿元。其中：2019年房地产开发投资增长38.53%、2020年上半年完成投资增长14.99%。平凉现有房地产开发经营企业122户，房地产经纪机构102户，房地产项目89项。以平凉为代表的西北中小城市房地产开发投资普遍呈高位态势。

2.商品房销售增速有所放缓

受疫情、开发主体多元化、消费者预期变化等因素的共同作用，目前平凉市住房开发维持增长态势，但成交量和成交金额却有所下降。加之受资金压力、市场购买力疲软、以及全国房地产市场调控趋势，目前需求方观望楼市、消费欲望有所下降，平凉商品房市场销售增速明显放缓。

3.棚户区改造建设基本完成

城镇老旧小区改造作为保障性安居工程，能够改善困难群众居住条件，满足人们群众对美好生活的需求，也能带动行业上下游的产业发展，对于稳定投资具有重要作用。2009年至2019年平凉市棚户区改造任务共计8.88万户，截止2019年，完成棚户区改造8.54万户。2017—2019年中心城区2005年以前建成的老旧住宅楼全面完成改造，2020年棚户区改造建设目标也已基本完成。

平凉市房地产市场发展存在的问题

1.商品房单价“非理性”上涨

受城镇化加快、市场传导、棚改安置推进、信贷政策、返乡置业需求溢出、开发商营销等因素影响，平凉市房地产市场需求在短期内集中释放，房价随之水涨船高持续攀升，与2010年前后相比房价上涨超过4倍。据某全国性房产信息服务平台统计：平凉市2019、2020年平均房价分别为6642元/㎡和6774元/㎡，若按照2019年数据测算，平凉市房价收入比约为8.96，域内房价相较于居民收入明显偏高。

2.商品房空置率有所上升

本文主要讨论存量市场空置率。近几年平凉市房产刚需与改善性需求集中释放，居民投资型购房比率不断增加。调研显示：平凉市房地产市场中，短炒投机比重较低，居民购房自住比例较高，且多数将房产作为保值增值资产不轻易出售，住宅空置现象开始逐步出现。当前平凉市库存去化周期为13个月，普通商品房平均空置率大约为20%，三年内新建交付小区的房屋入住率不到40%。3.房产市场平稳健康发展长效机制不足

从长期发展分析，当前平凉虽然新生人口增量并未明显下降，但人口增速一直保持在低位水平，年轻人口外流规模在不断增加，年轻人口在年龄结构中呈现断崖式下跌，人口少子化和老龄化逐步加大，地方经济发展水平所能发挥的人口聚集能力相对有限，购房总需求在一定程度上被提前释放，房价上涨从根本上缺乏持续有效支撑。

对平凉市房地产市场的综合判断

1.“整体稳定、成交趋降”是主流趋势

从人口吸納能力、城市发展潜力、居民收入增幅、棚户区改造规模、城镇化率、债务水平等几个维度综合考量，平凉市居民购房总需求与支付能力呈下降态势；商品房单价“非理性”上涨与城市经济发展的基本面有所偏离，提前透支了房价持续上涨的潜力。兼顾疫情影响、房价泡沫水平、市场对房价下调预期以及购房者心态等因素，可以判定：平凉市房地产市场热度持续上扬的格局很难再现，市场整体稳定、成交趋降应是主流趋势。

2.房产市场“有价无市”现象已有雏形

平凉房价保持至5000～8000元/㎡区间，而居民工资水平大致在2500～4000元/月，市场中购房者主要采用按揭贷款方式买房，居民负债水平较高。目前平凉在建在售楼盘相对充足、市场现有支付能力相对有限、购买意愿下降、人员持续外流、市场需求断层问题叠加；加之经济水平、薪资、消费能力、前期高位追涨、中介哄抬等因素综合影响，房产市场“有价无市”现象已有雏形。

3.房地产市场风险防控亟需加强

稳定是当前房地产市场健康平稳发展的重中之重。在疫情持续影响下，平凉土地财政依赖度有上升趋势。棚户区改造放缓和货币化退出后，市场已趋于饱和，长期内存在供大于求、局部过剩风险。从市场走势看，在新冠疫情背景下，经济进入高质量发展阶段，房地产市场的去化周期会逐渐延长，企业流动性风险明显上升。

对平凉市房地产市场的前景分析

1.房地产业在中短期内仍是地方经济增长的基石

受新冠疫情大流行、全球经济放缓、投资需求拉动不足等因素影响，国内经济下行压力依然较大、结构性风险比较突出，经济发展呈明显“L”型缓降态势。参照国际发展经验未来我国城镇发展还有15%以上的空间，房地产业仍是中短期内经济的“稳定器”，中短期内房地产业对经济发展中的基石作用不变，但市场会呈现逐步调整态势。

2.房地产业将呈现“稳中有降、稳中有变”趋势

在“房住不炒”的定位引导和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，各地相继发布针对性调控政策，伴随城镇老旧小区改造全面推进，保障房、长租房、共有产权房逐步出现，房地产市场正向居住属性调整，区域分化特点显著。五大核心城市群[ 五大核心城市群是指长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群、成渝城市群、长江中游城市群。]是我国最具发展潜力的地区，也是房地产业发展的核心区，平凉属西北五线城市，亦非热门城市，未来房地产行业将呈现“稳中有降、稳中有变”趋势。

3.人口负增长与老龄化加速将降低房地产投资红利

据中国社会科学院预测我国人口将从2030年开始进入负增长，并进入超级老龄社会。人口负增长与老龄化程度持续加深已成为我经济社会发展的重大挑战。平凉作为非核心城市人口吸引力不足、人口老龄化、年轻人口外流引致婚育人口规模增速放缓甚至减少，长期来看房地产市场需求总量必呈衰减态势，人口红利的逐步消退会降低房地产投资红利，并重塑房地产市场格局。

平凉作为西北五线城市，房地产市场容量相对较小，市场价格弹性较大，人口和产业集聚能力有限，在疫情持续背景下，市场风险不断积聚，为确保房地产市场平稳健康，必须尊重市场规律，对市场进行有效预调和微调。

及时科学调控房價增幅与上限

针对平凉房价“非理性”上涨和“本土营造”的特点，首先要合理规划转让土地的序列、价格和时间，以稳地价夯实稳房价的基础；其次要积极增加中低价位、中小套型普通商品房、廉租房、经适房供应，遏制房价过快上涨趋势；再者，要对新开热门楼盘项目定价进行科学厘定，同时激发二手房交易活力，防止房产“新热旧冷”负面影响扩展。

合理引导房地产市场预期与信心

首先，应将房价科学调控与合理引导开发企业开展理性营销相结合，从供求两方面共同营造和传递房产销售价格稳定的市场预期；其次，要做好宏观经济长期稳定和稳中向好的宣传和推广，积极回应社会关切、打造公平开放透明和法治化环境；再者，要引导市场主体对片面信息、过度信心、供给垄断等因素的科学认识，促成高质量发展与良好预期的有效良好循环。

积极出台争夺年轻人福利政策

房地产发展短期看金融、中期看土地、长期看人口，人口流入增加地产需求、支撑土地财政，特别是适婚人群是购房的主力。争夺年轻人本质在于为城市长期发展积蓄持续动力。平凉应积极出台政策，如：青年计划、租房购房补贴、人才公寓、创业补贴和优惠贷款等，扩大范围抢夺青年大学生（包括中专生），为未来发展吸引更多的年轻人。

发展产业创造稳定就业岗位

平凉是农业大市，特色主导产业亦以农业为主，中心城区经济发展偏弱、产业积聚不足、就业岗位相对有限，对年轻人口吸引力不足。产业决定城市未来，为缓解人才外流，平凉应改善当地的营商环境和公共服务，注重承接对劳动力依赖较大的产业，创造更多稳定就业岗位，促进本地人口就近就业与城镇化，做大做强中心城区的规模和影响力。

着力提高商品住宅及配套服务质量

人民群众对美好生活的向往与追求是房地产业发展的方向与空间，未来房地产行业重心必须从需求侧转为供给侧。结合平凉文化与资源禀赋基础，“康养”可以成为平凉城市发展的新亮点，作为西兰银几何中心，发展第二生态住宅、打在生态休闲特色是未来方向之一。在住宅开发及配套服务品质上，一要推进绿色健康住房发展、满足人们绿色健康生活需要。二要提高住房品质，依靠工业化、信息化、智能化解决质量供应问题。三要实现住房成品化，配套优化相关服务质量。

（中共平凉市委党校）

参考文献：

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[4]曹晓飞，赵芬芬，万月亮.房地产价格波动与系统性金融风险[J].技术经济与管理研究，2020（1）.