商业银行抵押房产评估管理问题的研究

摘 要：为进一步提升银行业金融机构中小微企业金融服务能力，扩大中小企业信贷投放，加大对个体工商户等经营主体的金融支持力度，对中小微企业发放的房产抵押类贷款成为银行考核的重点。抵押房产的价值作为银行风险管理的重点之一，本文对实际业务操作中抵押房产评估的现状进行分析，提出提高评估风险管理的手段，并促进管理手段的有效实施。

关键词：商业银行;抵押;评估;风险管理

一、引言

近年来国家一直在不断推进扩大中小微企业信贷投放，加大对个体工商户等经济主体的金融支持力度，为中小微企业及个体工商户提供信贷支持。由于中小微企业抗风险能力低，尤其是民营小微企业整体信用不佳，缺乏健全的财务管理制度，财务状况不透明，资本相对匮乏，房产抵押担保一直是商业银行发放小微贷款的主要担保方式，是贷款风险缓释的重要手段。抵押房产价值的合理評估是防范贷款风险的重要手段，也是防范不良贷款产生的重要环节。为进一步提升银行业金融机构中小微企业金融服务能力，扩大中小企业信贷投放，加大对个体工商户等经营主体的金融支持力度，对中小微企业发放的房产抵押类贷款成为银行考核的重点。抵押房产的价值作为银行风险管理的重要内容。

二、抵押房产评估的概述

抵押贷款是商业银行采用的一种贷款方式，要求借款方提供一定的抵押物作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押物包含两个特点：一是需求旺盛，有公允价值，变现能力强，二是可以持续产生现金流。房产作为抵押物明显具备这两个属性。

房产评估是指由房产评估的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在估价时点综合分析影响房地产价格的各种因素，结合经验估计、推测与判断合理的房产价格。

2017年4月26日银监会发布《商业银行押品管理指引》第二十八条规定商业银行应按照既定的方法、频率、流程对押品进行估值，并将评估价值和变现能力作为业务审批的参考因素。

合理的估值有利于银行对贷款资产质量的严格把控，在借款人因还款来源出现问题而无法按约定还款时，银行可通过处置抵押物来收回贷款，降低不良风险，维护银行的利益。

根据《房地产估价规范》，现行的评估方法包括市场比较法、重置成本法、收益还原法等，评估方法的选择应按照评估技术规程，根据房地产市场的状况，结合项目的具体特点和估价目的，选择适当的估价方法。

其中比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价。根据替代原则，将估价对象与在估价时点内已发生过交易的类似资产实例进行对照比较，并根据后者已知的价格参照其交易情况、日期、区域及个别因素等差别，修正得出估价对象评估时点价格的方法。

成本法适用于无市场依据或依据不充分而不适宜采用其他估价方法情况下的估价。通过求取估价对象在估价时点的全新重置价格或全新重建价格，扣新除旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

三、房产评估中存在的问题

（一）过度依赖第三方评估机构

目前商业银行对抵押的房产进行评估主要依赖评估公司出具的评估报告，自身缺乏客观独立的审查机制，而评估机构在出具评估报告时难免的会出现错误与遗漏，造成银行因抵押物不足值无法清偿逾期贷款导致的贷款不良率升高。

由于抵押物价值评估专业性强、技术性高，商业银行缺乏抵押物价值评估的专门人才或人员专业素质达不到要求时，也容易形成贷款前抵押物的价值评估高度依赖第三方评估机构的现象，影响信贷资产安全。

一种情况是银行简单的直接以外部评估公司出具的评估结果为准，不进行必要的风险审核;另一种情况是银行人员虽对抵押物价值进行内部审核，但因专业能力未达到业务要求，只能以外部评估机构的评估结果为基准，无法有效揭示外部评估机构评估高评等不规范行为。

评估公司在房产评估中不能准确把握抵押房产隐含的风险，是由于评估公司对房产抵押贷款评估认识不够深刻、调查评估不够细致造成的。如在评估时忽视房产的变现能力，忽视房产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约房产价值的其他因素等。房产抵押评估是为了确定贷款到期却不能偿还需要强制出售时，该房产的价值能够达到的需要偿还的贷款金额，保障贷款的清偿。

（二）银行缺乏对第一还款来源的重视

房产抵押是在借款人的还款能力即第一还款来源之外，以房产抵押作为第二还款来源。当第一还款来源出现问题，借款人因现金流断裂无法正常归还贷款时，银行可通过处置抵押物来归还贷款。因此，房产抵押在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。然而大部分银行把借款人能否提供抵押物作为是否贷款的主要依据，忽视了对借款人还款能力的判定。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是贷款最根本的条件，房产作为第二还款来源只是起到补充作用。

在现行的政策上，抵押房产的价值受到一系列因素的影响，借款人贷款逾期，逾期贷款拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大。在实际操作中，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押房产评估值的虚高，抵押房产不足值而无法处置不良贷款，银行的利益无法得到保障而产生经营风险。

（三）评估过程存在利益相关

评估人员职业道德意识淡薄，为了承揽业务，缺乏其应有的客观、公正的原则，采用不正当的竞争手段，与抵押物所有人串通，通过虚高抵押房产价格，隐瞒房产的真实情况，出具虚假的评估报告，骗取银行贷款，在客户产生逾期后，因抵押物不足值而无法清偿贷款，给银行带来风险。

四、加强抵押房产评估管理的措施

（一）加强对外部评估公司的管理

一方面，评估机构应完善内部相关评估制度和规则，加强内部管理，招聘专业且综合业务能力强的技术人才，提升评估结论的公正性和权威性，增强借款人和商业银行的信任度。另一方面，评估机构从内部建立严格的约束监督评价机制，约束评估人员严格遵守职业操守。

同时评估行业内可以搭建公开查询各评估机构资质、资信和业绩等软硬件实力的网络平台，进行行业自律性约束，增加评估机构实力的透明度，便于借款人和商业银行对评估机构的对比选择，也有利于评估机构的良性竞争和优胜劣汰。

（二）加强对银行内部人员的管理

对抵押房产的评估过程是银行進行信贷决策的重要组成部分，因此银行机构不应该过度依赖于评估机构，应建立内评制度，设立与评估相关的专职人员，对抵押房产权属的合法、合规性进行审核，确保抵押房产权属真实、有效，确定抵押房产的公允价值和变现能力。根据抵押房产的相关资料，通过各种途径对价值的合理性进行判断。对评估机构出具的专业评估报告进行辨别，对估价结果进行的专业、客观、公正的审核，确定其真实性和合理性。银行对评估机构评估报告审核且怀有疑问，直接影响着外部评估机构出具评估报告的谨慎性，有利于防止评估公司由于某些原因出现高评骗贷的问题。

（三）加强对抵押房产的管理

落实贷后跟踪制度，防止房产权属发生争议或变更，抵押房产是否被擅自赠与、转让、出租等各种形式的划分，是否存在多方权利，如冻结、查封、扣押、重复二抵及擅自设置居住权等。在贷款存续期间，价值是否发生大幅变化。了解抵押房产的具体情况，及时作出判断并行动，防止违约风险。

五、结语

央行要求进一步注重对风险普遍较高的民营中小企业的政策倾斜，化解民营中小企业所面临的融资困境，需要对这些企业的贷款情况有一定的把控。房产评估在贷款业务操作中发挥着不可或缺的作用，但抵押房产评估的价格会因各种因素与其实际价值产生偏差，单纯只靠评估管理无法降低因资产价格波动产生的担保风险，且抵押的目的是为了贷款安全回收，而不是为了抵押房产的回收变现，因此在贷款业务操作中不应过度依赖房产抵押担保方式，仅仅关注落实抵押房产的管理，更要加强对贷款人第一还款来源的调查和审查，了解客户的真实还款能力，以及在贷款存续期间对贷款人还款来源持续关注，从源头降低贷款出现风险的概率。

参考文献：

[1]刘晓娟.浅谈商业银行抵押资产价值评估与风险管理[J].现代商业，2019，000（015）：75-76.

[2]胡兰兰.房地产抵押评估中存在问题及改进的建议[J].现代经济信息，2015（10）：384+386.

作者简介：

黄晓晨，天津财经大学在职研究生在读。