REITs税收制度的美国经验及本土化构想

文/肖慧婷

我国REITs的潜在市场规模达万亿级，具有巨大的市场潜力。目前，国内关于REITs税收制度的研究比较有限，大多数都停留在呼吁税收优惠的层面，尚未进行深入的制度分析。纵观国外，美国作为REITs产品的发源地，是迄今REITs发展规模最大的国家，依据美国完备的REITs课税制度，产生了不同的交易结构安排，能够从REITs本身和REITs投资者层面进行税制的分析，美国的REITs税收制度具有一定的代表性，对我国REITs税收制度的渐进性改良也有一定的借鉴意义。

一、税收优惠驱动下的美国REITs的结构类型及运作经验

依据美国SEC给出的定义及其实践经验，REITs作为一种金融产品，以特定的物业资产为底层资产，通过发行权益证券的方式筹集资金，将筹集的资金专用于投资特定的物业资产，并将收益按比例分配给投资者。由于受到税收优惠制度的驱动，美国REITs又有着不同的运行机制。

（一）传统REITs结构

传统的REITs一般是拥有底层资产的产权，通过向投资者发行股票募集资金，再与独立的第三方管理公司签订外包协议，进行租赁性经营，并将所获租金以红利的形式按比例分配给投资者。此种交易结构虽然能够减轻税负，但需要将其绝大部分收入分配给投资者，公司投资的增长依赖于资金的不断募集，会不可避免地丧失财务和经营的灵活性。

传统的基础设施REITs的产生源于《美国税法典》§856(a)的严格规定及其对REITs在资产运营管理方面的限制。此时的REITs具有很强的经营被动性，不能自主经营管理资产，而必须委托第三方公司进行资产的运营管理内部化。在美国联邦法律制度的层面，其税收优惠的依据在于《美国税法典》§857（a）（1）所规定的已付股息扣减。所谓已付股息扣减，是指REITs需要将其一个税务年度内90%以上的应税收入分配给投资者，且其分配的股息须来源于现有或累积的收入和利润，从而使REITs在联邦所得税层面获得免税待遇。除此之外，REITs层面仅需再对未分配的资本收益承担税负。这一规定使得基础设施REITs可以规避巨额的所得税，其节省的税费约为REITs行业市值的4%。

（二）UPREITs结构

UPREITs结构比传统REITs结构更加复杂。UPREITs通过投资人设立经营性合伙企业（Operating Partnership, 简称OP）间接持有基础设施资产，再通过约定将OP企业的利润返还给REITs，随后再将所得收入以股票分红的形式支付给投资者。这一结构的创设得益于美国1986年《税制改革法案》的出台解除了REITs与直接运营资产之间的隔离。UPREITs结构迄今已经成为美国基础设施REITs市场最为普遍和流行的结构。

UPREITs结构可预期的税收优惠体现在这一结构能够有效规避评估财产出资时的资本收益税，获得延迟纳税的税收优惠。其原因在于，投资者是REITs项下OP企业的有限合伙人，在投资者把其OP企业的股权份额转换成基金股票或现金之前，并不需要为出资换取OP企业份额的交易行为纳税。但不可忽视的是，UPREITs结构同样具有税务结构性风险。其一，若OP企业的独立性无法得到美国国家税务局的认可，则投资人的出资将被视为UPREITs所获得的直接利益，UPREITs结构将面临丧失REITs税收优势的风险。其二，OP企业的利益是UPREITs的唯一资产，需要考虑投资人将OP企业转换为UPREITs的基金份额是否同时转换了组织形式，这也会影响UPREITs可获得的税收优惠。

（三）DOWNREITs结构

DOWNREITs结构由UPREITs结构演变而来，虽然与UPREITs同样受到延迟纳税优惠的驱动而产生，但DOWNREITs在持有OP企业份额的同时还能够拥有基础设施资产的所有权。对于每一宗基础设施资产的交易，DOWNREITs都可以形成一个新的合伙，与其他基础设施资产分离和隔开，这使得DOWNREITs结构具有很大程度的灵活性。并且，与UPREITs结构相似，DOWNREITs结构同样具备延迟纳税的优势。这一结构中也可以由REITs投资人出资换取OP企业的份额，成为普通合伙人。

然而，DOWNREITs结构存在着更为显著的税务风险。其一，依据《美国税法典》§351（e）的规定，出资人的合伙利益存在被视为对REITs的直接投入的可能性，因而会导致直接向出资者征税。其二，美国国家税务局也可依据《美国税法典》§707（a）（2）（B）认为DOWNREITs存在变相出售行为，从而向出资者征收收益税。优先利润的支付与REITs提供资金的义务使得该安排被视为一种出资者向DOWNREITs提供财产的变相出售行为。

二、美国REITs税收制度及其运作经验

在REITs层面，美国对于资产处置与流转的税收优惠政策较少，被取消赎回权的资产带来的净收入、被禁交易带来的净收入等基本都需要按照一般规定缴纳，此外还有潜在升值税和清算分配税。但在运营阶段，税收制度以激励收入分配的方式，通过已付股息扣减的方式降低REITs层面的税负，税收优惠效果十分显著，同时配套了一系列的惩罚性税收制度，确保了REITs税收体系的完整性。在投资者层面，资本股息收益和免税股东的相关规定也使得REITs的股东能够享有一定程度的税收优惠。

（一）REITs层面的税务

1.应税收入。依据《美国税法典》§857（b）（1）的规定，REITs的应税收入应按照公司税税率缴纳，其范围包括扣减已付股息和对因违反75%和95%资产测试①而被征收的税项，但排除被取消赎回权的资产带来的净收入、被禁交易带来的净收入和REMIC剩余权益。其中，已付股息之和必须至少达到REITs应税收入的90%。因此，REITs应税收入的10%以及未分配的资本收益将成为REITs最大的税务负担。若REITs将全部应税收入进行分配，则其REITs层面仅存在两部分的税项：21%的未分配的资本收益之税和下文将进行探讨的REITs层面的特定税项。

2.REITs层面的税项特定。

（1）被取消赎回权的资产带来的净收入。依据《美国税法典》§857（b）（2）（D）的规定，被取消赎回权的资产带来的净收入须按照35%的税率纳税，且不计入REITs层面的应税收入。房地产权益意味着REITs持有OP企业不动产的抵押权时，可接受该OP企业的份额，而不必直接持有该OP企业的不动产资产。美国法律还对被取消赎回权的法律地位的存在进行了时间限制，其法律地位的存续期间自被收回之日起至被收购后的第三个税务年度的结束日，此后将不再拥有被取消赎回权的法律地位，这一制度也存在时长三年的宽限期。被取消赎回权的资产与REITs地位取得的收入测试息息相关，若REITs不能在法律规定的时间及宽限期内处置该项资产，则REITs有可能无法通过收入测试而丧失REITs地位，从而需要承受沉重的税负。

（2）被禁交易带来的净收入。依据《美国税法典》§857（b）（6）的规定，被禁交易带来的净收入须按照100%的税率纳税。这一罚则的设立旨在避免REITs从事房地产、抵押贷款或其他资产活动，影响REITs的低风险性和投资回报率。对此，《美国税法典》及其他相关法律规定了详细的规避被禁交易税的安全港规则。虽然罚则如此，但美国国税局却允许REITs成立子公司扮演“交易商”的角色，由此规避100%的被禁交易税。

（3）REMIC剩余权益。REMIC指不动产抵押投资渠道，这是美国税法框架下针对不动产抵押贷款证券化设置的免税载体。持有REMIC的常规权益通常不必纳税，但持有REMIC的剩余权益则需要纳税，其原因在于这相当于持有REMIC的债务票据，其税率为最高的公司税税率35%。例如，在REITs持有抵押资产池时，发行两种或两种以上到期日不同的债券，此时，抵押资产池被视为具有选择REMIC地位的合格REITs子公司的合理性，从而需要缴纳税款。

3.分配美国房地产权益。

（1）潜在升值税。潜在升值税产生于美国国会希望将合法的S类转换和避税转换进行区分的背景之下。在美国《1986年税收改革法案》中，C类公司若转化为S类公司或REITs等传递实体，或者将升值资产转让给上述传递实体，由传递实体处置资产，则仅仅能够在股东层面进行征税，由此产生了对资产处置的“十年规则”。在《美国税法典》§1374中规定，只有在选择S类公司地位起的十年内出售资产，才必须为转化前收益或潜在升值纳税。随后，国税局依据国会的授权和上述“十年规则”于2000年颁布了《REITs潜在升值税临时建议》，财政部也在2002年颁布了新的临时条例，并在2003年发布最终条例，旨在对C类公司资产成为REITs或受控投资公司的资产而产生的潜在升值征税。《美国税法典》§1374项下的条例，为计算应纳税额提供了依据，使得特定情况下REITs在十年期限内处置资产的收益须在公司层面纳税。

（2）清算分配税。REITs在税务上的已付股息扣减是维持REITs地位的必要条件，且扣减额不得少于应税收入的90%，但对于清算分配而言，若想使部分清算分配额计入已付股息扣减，还需受到累积收入和赢利规则、24个月清算规则的限制。累积收入和赢利规则要求，REITs清算时分配的款项必须超过REITs资本和缴入盈余。24个月清算规则要求，REITs在24个月内支付全部清算分配额后，还应当有足够的收入和盈利。符合上述条件方能将计入已付股息扣减的分配额与应税收入进行相抵。这一规则的设立原因在于，一部分C类公司，例如金融机构，将抵押贷款转让给子公司，有子公司在首个税务年度内选择REITs地位，在REITs成立后不久便实施清算计划，影响债权人的合法权益。

（二）股东层面的税务

1.资本收益股息。《美国税法典》§857（a）（1）的规定使得REITs的应税收入可以进行已付股息扣减，REITs层面可以通过分配超过普通收入的款项，削减留存的资本收益，使REITs层面承担更轻的税负。并且，美国资本收益税的税率通常低于普通收入的税率，因而REITs通常会将分配给股东的股息指定为资本收益股息，使股东适用较低的资本收益税率。

2.免税股东。美国免缴联邦所得税的实体作为REITs股东，例如自由职业者的退休存款计划等，从REITs取得的分配额不必纳税。美国于1993年颁布《税务协调法》，推动养老金进入REITs市场，给予其相应的税收优惠，进一步扩大了REITs投资者的范围。

综上所述，一方面，美国REITs税收制度的优势在于减轻REITs层面的税负，并且以鼓励分配利润的方式使REITs获得税收抵扣，增加REITs的收益空间，对于投资者也有一定的激励作用。另一方面，美国REITs企业投资者的所得税税率其实并不低，税负与我国相差不大。就股东层面而言，机构投资者需缴纳21%的企业所得税，个人投资者需缴纳23.8%的个人所得税，但由于其REITs层面的收益有90%以上分配给投资者，投资者对于较高的所得税税负有一定的承受能力。针对个人投资者，美国也形成了相应的个人投资者税费减免制度，有利于扩大投资者范围和推动REITs市场的快速发展，对我国具有一定的借鉴意义。

三、我国REITs税收制度的本土化构想

2020年4月，中国证监会联合国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，对我国REITs制度构建提出了“健全法律制度保障与相关配套政策”以及“借鉴成熟国际经验”的基本原则与要求。但就目前而言，我国REITs税收相关法律制度仍是空白，没有明确规范的制度进行指引。反观境外市场REITs均受税制优惠的驱动而产生、发展和繁荣，没有针对性的REITs税收优惠制度会是其发展的前置性障碍。因此，在借鉴美国较为成熟的REITs税收制度经验的基础上，探讨我国REITs相关的税收制度设计的渐进式改良，对于探索出一条适合我国REITs的特色道路具有重要意义。

（一）REITs结构的选择

目前我国REITs实践中的困境在于，现行税制下缺乏与REITs交易结构和经济实质相匹配的、灵活丰富的规制供给。中国的税收体制目前仍然以间接税为主，REITs的交易结构毫无疑问会受到税制结构的影响，出现总体税负过重的问题。其一，依目前我国公募REITs试点政策及现行税务政策，REITs搭建过程中的资产剥离环节和重组环节涉及增值税及附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等税负，对企业而言是相当大的负担。其二，在后续经营阶段还存在着“双重征税”的问题，并未针对符合条件的REITs豁免企业所得税，压缩了投资者的收益空间。美国的税制结构以直接税为主体，其税收优惠具有一种“传递”的功能，在一定情形下作为收入传递的工具可免征所得税，使REITs交易结构受到税收优惠制度的驱动而得以构建。

虽然新近的证监会联合国家发改委发布的证监发〔2020〕40号文件已经明确了我国基础设施REITs试点采用“公募+ABS”的模式，但在以后的实践中仍然可以考虑在具体制度设计中借鉴美国REITs交易结构的成熟经验，进一步推动REITs在我国的规模化发展。一方面，我国REITs交易结构的选择需要以税收问题为导向，充分发挥REITs业务模式与运行机制的优势，在未来条件成熟时，允许多样化的交易结构存在，形成完善的REITs基本规制体系。另一方面，还需要积极填补我国REITs税收优惠制度的空白，建立符合我国实际情况的税收优惠制度体系，以税收优惠驱动REITs的创新发展。

（二）税收制度的构建

1.REITs层面的税务。

（1）应税收入。首先，对于应税收入的问题，我国REITs发展的制约主要体现在递延机制的不确定，存在着REITs层面和受益人层面“双重征税”的问题。学界对于这一问题已有较为深入的讨论，多数学者接受了以美国为代表的“双重免税”制度的设计理念。按照我国现行企业所得税的相关规定，若在REITs结构中设计安排项目公司，则项目公司取得的租金利润在分派前需要缴纳25%的所得税，其可派息利润将大大减少。依据REITs的导管特性，同一收入通过信托进行多次传递，会导致相关流转税的多次征收。可以参照美国REITs的做法，对满足特定条件的REITs派息部分在底层资产公司和REITs层面免征所得税。

（2）REITs层面的特定税项。其一，递延征收处置不动产物权的所得税。在REITs设立时，虽然财产增加，但底层资产的转移其实仅仅是形式上的财产所有权转移，并未因取得财产所有权而获得真实收益。加之对于美国REITs市场最普遍的UPREITs结构的分析可以发现，该交易结构正是受到延迟纳税的税收优惠启发而创设的，能够有效规避评估财产出资时的资本利得税。我国目前提倡的基础设施REITs试点采用的“公募+ABS”结构虽然能够避免原始权益人自持的问题，实现底层资产的真实出售，但处置不动产物权的所得税仍然较高，故我国在REITs设立阶段可以考虑递延征收处置不动产物权的所得税。

其二，暂缓征收土地增值税。我国土地增值税依据增值额，按照30%-60%的累进税率进行征收，这导致将该类资产从项目开发公司中剥离所产生的税务成本过高。不少开发企业宁愿采用 CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)等工具进行抵押融资，也不愿对物业进行剥离以发行类REITs。REITs持有土地使用权、地上建筑物及附着物，并非用于买卖，而是进行长期经营取得收益。据此，可以借鉴美国“潜在升值税”的设计原理以及合理考虑土地增值税调控房地产市场的立法目的，在设立REITs时转让不动产可暂缓征收土地增值税，递延至REITs处置资产时再进行征收。

其三，递延缴纳契税。按照现行《契税法》的规定，REITs在设立阶段的资产流转需要按照出资额的3%-5%交税，但是在REITs设立阶段，原物业持有人并未实际将底层资产变现，该底层资产可能仅仅在原物业持有人内部不同主体之间进行转移，故建议递延缴纳契税。

其四，明确SPV的免税实体地位。国内目前没有真正意义的REITs 标准化产品，更多的是套用ABS的交易结构。以房地产为基础资产的ABS可以被看作REITs的一种形式，在资产证券化的过程中不可避免地需要设立SPV组织，SPV组织居于资产证券化的核心地位。由此，可以借鉴美国在税法中设立REMIC这一免税主体的做法，规定符合一定条件的SPV组织可以申报为免税主体或给予其特定的税收优惠，在立法层面消除不同组织形态的税负差异，保持税收中性。

（3）资产处置与权益分配。其一，在REITs的终止环节，对于资产的处置可以考虑免征相关流转税。依据信托的导管理论，在信托的设立阶段，信托财产的权属就被视为已经实质移转给受益人，那么REITs交易过程中的各流转税就应当在REITs的设立和管理阶段征纳。因此，若在REITs终止阶段，受托人将信托财产归还给受益人时，再次征收流转税，就会产生重复征税的问题。

其二，对我国REITs利润分配比例和收入来源进行具体规定，对分配不达标和进行被禁交易的情况采取惩罚性税收措施。从美国REITs税收制度设计经验中不难发现，虽然其对REITs设置了多个维度的税收优惠，但对于相应罚则的规制也是十分健全的。由此，我国REITs税制设计除了对税收优惠政策进行考量外，还应当配套相关的处罚制度，以保障REITs税收制度的完整性和维持市场交易秩序。虽然，证监会在《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中已经对我国REITs的分配比例提出了90%的要求，但尚未对违反此项规定的行为作出相应的处罚规定，对于REITs可具体从事的交易事项也未有细致的规范。故可以借鉴美国相关经验，通过惩罚性税收措施，对REITs的利润分配比例不达标和进行被禁交易的情形进行规制。

2.股东层面的税务。

(1)企业所得税和个人所得税。针对投资者和REITs产品的税收政策会直接影响投资者的收益率。在对REITs层面的税制进行调整的过程中，也必须关注到投资者层面的投资者所得税问题。就我国而言，对于分红派息部分，个人投资者所获得的部分由上市公司代扣代缴20%的个人所得税，对于资本收益部分，机构投资者须缴纳25%的企业所得税。再观美国的REITs股东层面的税制，虽然其投资者层面的所得税税率并不低，但其REITs层面的税负远比我国轻缓，投资者收益率较高，更能接受这一较高的所得税税率。因此，我国若想扩大投资者范围，增强REITs产品的吸引力和产品优势，促进REITs市场的繁荣和发展，可以考虑降低对投资者征收的所得税税率。

同时，也必须注意REITs产品的税收优惠政策也会滋生炒作的乱象，造成REITs市场的混乱，如此则无法更好地为房地产行业提供更加长期和稳定的资金。因此，还可以考虑依据投资者持有证券时间长短等标准，按照不同的税率对投资者进行征税，鼓励投资者长期持有。

（2）给予公益性质的投资者适当税收优惠。具有公益性质的投资者通常追求国家和社会的公共利益，营利性相对较弱，对其投资设置一定的税收优惠，有利于鼓励投资者积极进行投资。在美国的税收法律体系中，设置了免税股东，给予其特殊的税收减免政策，进一步扩大了投资者的范围。因此，在未来我国REITs的发展过程中，政府可以考虑将持有的不动产作为REITs的底层资产加以运营。例如，我国正在大规模进行保障性住房建设，设置相应的税收减免，可达到一定的社会效益目标。

注释

①资产测试要求：（1）总资产的75%以上由房地产资产、现金或政府债券组成；（2）持有其他公司证券不得超过总资产的25%。持有任何一个企业发行的证券价值，不超过REITs自身总资产的5% ；持有任何有投票权的证券，所占股份不超过其发行总额的10%。