选址20条，每一条都是真金白银买的教训

张桓

选址，是开线下门店时最难做的商业决策之一，说位置决定了这个门店60%的成败一点也不为过。

作为“看过”几万个点位，开过“几千个”点位的人，对于选址，有太多血和泪的教训与心得供大家学习和参考。

1.车流不代表人流，有的地方是车来车往，但人就是没法“停留”，也就没法形成人流，尤其CBD主干道等，都是大坑。

2.商圈覆盖和门前流量也是两回事，门口半米之内经过的人流才算真正的人流。

3.门头过窄，非常纵深的店铺“不值钱”也不好用，宁可门头宽纵深浅。

4.如果一个店经常被转手，没有任何品牌能撑过半年，建议你也不要碰，我们的生意模型也就中等偏上，绝非最好的项目，不可高估自己的品牌。

5.线下租金的本质在于有“稳定的自然流量”，所以当有人告诉你还需要做营销或推广，以解决人流不足的问题时，那么你的这个位置就选错了，再便宜的租金如果没有自然人流都是“浪费”。

6.单木不成林，别总想干垄断生意，同一街道如果没有竞争对手，代表没有“需求”。比如开包子铺最好的策略是在很多包子铺或早餐店的隔壁再开一家，给用户更多的选择。

7.比附策略，如果你是做快餐的，不妨在麦当劳、肯德基隔壁开，如果你是賣小吃零食的，可以在周黑鸭、绝味鸭脖旁边开，这样可以节省掉你很多盲目找铺的时间成本。

8.开社区店，不一定人流量越大越好，如果是做社区服务比如美容SPA，反正都是以熟客为主，不如在一个安静的角落或二三楼，租金不仅便宜，而且用户更喜欢。

9.宁可高租金进旺的位置，甚至给一定的转让费，也不要贪便宜盲目进入一个新的场，任何场至少需要半年甚至一年才可旺场，而你第一批进入只能是炮灰。

10.租金高或转让费高不怕，只要位置好，有足够的人流，能算过账来就行，最怕租金年递增太高比如8%，可能 5年租金就翻倍了，这样的递增，你的生意刚做起来，可能立即就没钱赚了，纯属给房东打工。

11.好位置需要等，但重在储备，提前就打好招呼，一旦自己看中的铺空出来就立即去谈，不要为了开店而开店，开店是为了赚钱，不是为了所谓的规模和资本。

12.一个朋友开了5家店，前4家都很赚钱，第5家一个疏忽亏了，而且把前4家店赚的钱都亏了进去，所以，选址再严格都值得，宁可错过，不可犯错。

13.打破开店的思维局限，可口可乐在全国那么多餐厅或便利店有自己的饮料柜，本质上也是“点位”占领，且开店成本更低。

14.未来，线下是越来越重要的流量入口，最近大家看的社区团购百团大战亦是抢占流量入口而已，你有一个可赢利的点位，就意味着有了一个根据地；目前社区团购我最看好的依然是兴盛优选，因为他们在线下有“根据地”，否则仅仅靠团长流量是不稳定的。

15.现在开店，与其说你是经营烤串或包子，不如说是经营用户，你只是通过包子这样的一个载体，链接了用户，取得了用户信任，这才是最大的品牌资产，而非交易金额，所以看看你的店里有无50%的老顾客以及群里是否活跃，就知道你的店会走上坡路还是下坡路了。

16.租金和人工，是未来任何开店模型中，都想砍掉的两座大山，所以无人零售肯定会兴起，只是品类契合及时间问题。

17.店，不是越大越好，相反小店是未来的趋势，小店更加灵活，因为如果在同样的位置人流一样，面积小就意味着固定成本低，赢利的可能性就更大，人流不会因为你面积大就增多的。

18.如果你做的是目的性消费的生意，能让用户主动开车来消费，那么就尽量偏一点，比如迪卡侬，这样也容易降低成本。

19.好位置并不代表好生意，位置合适比人流大更重要，比如你做老人生意，就应该在可以跳广场舞的地方即可，没必要非要去商业街去争得头破血流。

20.人流动线很重要，哪怕是两个挨着的铺，可能一个铺不在人流动线上生意就会差很远。

以上20条，未必系统，但每一条都是几十万或几百万真金白银换回来的教训。

选址，是个实践性很强的综合学科，知易行难，我反正告诉我自己，“十英尺”的前300个位置，我都必须到现场才行，宁可慢、错过，也坚决不犯错。