上海：法拍房也纳入限购

宋杰

法拍房在购房者看来最公平的一点就是“价高者得”，近年来作为一种特殊性质的房源，正日渐走入市民的置业范围中。

1月25日，在公拍网首页，一套位于上海市静安区曲沃路373弄1号1101室的房产，将于3月8日10时拍卖，起拍价为286.5万元，醒目位置标注了黄色字体——限购。《中国经济周刊》记者点击页面后自动弹出提醒：上海法院司法拍卖的上海市商品住房已纳入限购政策范围。拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。

上海市房管局确认，该房源为上海法拍房纳入限购的首套房源。

这意味着，上海楼市限购进一步加强，法拍房也被纳入限购范围。

部分法拍房与二手房价格倒挂

法拍房即经法院司法拍卖的房产，具体是指案件在进入强制执行阶段之后，法院经过司法拍卖的方式对需要变价处理的房产进行处置。

蓝鲸法拍总经理、国家注册拍卖师王胜蓝回忆，上海二手房市场价格的“复苏”从2020年4月开始，法拍房也是紧跟二手房脚步。

数据显示，2020年上海二手房成交突破30万套，法拍房成交1660套左右，占比约5‰。从2020年4月开始，法拍房的成交溢价率（成交价/评估价）开始逐步超越100%，即逐步超越评估价成交。整体上，参与法拍报名人数从3月的套均5人（中位数），到了4月，套均报名人数突破10人（中位数）——也就是说，超过一半的房子的报名人数超过了10人（编者注：中位数指一组数据从小到大排列，位于中间的数）。

法拍房，这个曾是非常小众的房产市场，如今被越来越多的人知晓。此前上海对于法拍房没有限购，导致不少没有购房资格的市民通过法拍途径来买房。由于买的人多，在上海想“捡漏”买法拍房的概率正在变低，甚至一些法拍房价格已经高于市场价。

有业内人士复盘了2020年上海人气较旺的法拍房：“老破小”潍坊四村一套产证面积40㎡的房产，从235万元起拍，经过322次出价，最终302万元成交，折合7.55万元/㎡;市中心的中凯城市之光小区，产证156㎡的高区公寓，起拍单价12.2万元/㎡，经过433次出价，总价2417万元成交，折合单价15.5万元/㎡，远超该小区在某二手房平台上12万元/㎡的单价;还有拍出单价超16.5万元/㎡的御翠园（当地同期二手房挂牌价12万元/㎡）、单价超15万元/㎡的古北壹号（当地同期二手房挂牌价13万元/㎡）等。

2021年，热门法拍房依然抢手。黄浦滨江一处产证面积406.23㎡的法拍房，起拍价为3920万元，共14人报名。经过492轮的激烈竞价，近7万人围观，最后以6813万元成交，成交均价约16.77万元/㎡，而小区的二手房挂牌均价仅约14.4万元/㎡;另一处法拍房产证面积189.73㎡，起拍价1414.6万元，共28人报名，经过529轮竞价，最终成交价2801.6万元，成交均价约14.77万元/㎡，该小区二手房挂牌均价约12.3万元/㎡。

限购政策是“补漏洞”，震慑市场

据王胜蓝分析，限购政策一出，法拍房源预计会减少。

为什么房源会减少？法拍房是由纠纷案件最后進入执行阶段产生的。“很多被执行人愿意配合执行拍卖，很大的原因在于房子拍卖价格拍得较高，可以结清债务。如果拍卖的价格远低于市场价，很多债务人是不愿意配合的。那么拍卖执行的过程难度将会增大，流程时间将会变长，供应自然会减少一些。”王胜蓝认为。

上海中原地产市场资深分析师卢文曦告诉《中国经济周刊》记者，原来法拍房可能会挂有户口，或者还有租赁关系等，尤其是后者，即便是买下了也可能存在无法实际使用等问题。但现在法院为促使债权债务顺利妥善解决，也做了很多工作，现在大部分法拍房都能做到“清场”，打消买家的顾虑。“这也是我国司法环境提升的一个缩影。”

卢文曦认为，法拍房虽然在交易中有些“非主流”，但是从技术手段可以绕开限购的门槛。原先法拍房要求全额支付房款，但后来贷款也能解决部分杠杆问题，加上去年下半年楼市火热，法拍房也成为投机的门路之一。法拍房施行限购是“补漏洞”，一方面是确保限购限贷的效果，另一方面继续震慑市场，说明调控的政策储备还有很多，会给市场中的乱象给予精准打击。

他认为，打击炒房客的政策储备建议还有很多。“比如为了房票，炒房客通过赠予的手段，使得一个人名下无房，炒房客继续买房（当然这种情况赠予双方的风险较大），所以今后也可以严格规定接受赠予是否也需要具备相应资质。另外，还可以通过‘限售等举措锁住流动性，增加投机者持有成本等。” 卢文曦对记者说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“此次上海司法拍卖房的政策，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向。由于上海当前房源略偏紧，所以客观上需要防范一些优质法拍房炒作的现象。但不管如何，此次政策都形成了威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展，成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例，也规范了住房交易秩序。”