老旧住宅小区推行物业管理的思考

甘元薪

摘要：物业管理在迅速发展的同时，也面临着许多困境和亟待解决的问题。比如在老旧住宅小区推行物业管理时，即使政府有关部门对此进行综合整治工作，但仍有许多有待完善的地方。本文以肇庆市翡翠小区为例，结合该老旧小区的现状，分析其推行物业管理所面临的突出问题，阐述在老旧住宅小区推行物业管理的重要性，并针对问题提出一些改进措施和建议。

关键词：老旧住宅小区;物业管理;措施

一、前言

近年来，物业管理对城市发展和民生建设的重要性逐渐凸显。但在发展过程中，物业管理行业遇到许多困境和难题。如何在老旧住宅小区推行物业管理，便是行业亟待解决的问题之一。所谓老旧住宅小区，是指建成使用时间较长（10年以上）、房屋设备设施陈旧的住宅小区，其在城市住宅小区中占有重要地位，所占比例一般为1/3左右。旧小区一般地处城市老城区，人口密集，公共配套设施、公众活动场所和绿化面积不足，存在较大管理难度。

二、老旧住宅小区及其物业管理的一般现状与突出问题分析

翡翠小区位于肇庆市端州区康乐北路，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善：小区邻近康乐市场，距离国际广场和体育中心不足1千米。小区建成于90年代，拥有12栋住宅楼，大部分楼房存在较严重老化现象。但它也存在与很多老旧住宅小区相同的问题：物业管理不到位，环境卫生、治安、车辆和绿化管理也存在很多问题。因此对小区居民生活质量和社区和谐造成了持续不良影响。结合翡翠小区现状，笔者认为当前老旧住宅小区及其物业管理普遍存在的问题有：

（一）老旧住宅小区基础设施损毁，老化严重，维修养护难度较大且缺少改造资金

大部分老旧住宅小区的修建时间较早，普遍存在规划方案简单、整体布局混乱、配套设施不够完善等问题。一些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，并且因其建造和使用时间较长，房屋渗水等房屋本体老化问题日益突出。虽然近年来进行一定的综合治理，但停车场、下水管道等许多配套设施，仍然未能找到有效方法。

除此之外，硬件设施长期失管失修，造成房屋漏水、道路破损、下水道堵塞等问题。基础设施的修复和改造需要大量资金投入，物业公司难以承担相关维修费用，而且由于原产权单位交接不规范，导致房屋公共维修资金使用困难。

（二）老旧住宅小区的物业管理收费低，收缴难度大

老旧住宅小区的物业管理费用当前为每月0.5元-1元/平方米，收费和收缴率都不高。有相当一部分老旧住宅小区的居民，由于自身经济条件、落后的观念或长期对物业公司不良的印象，对物业服务收费相当抵触，常有拖交甚至欠交情况。由此物业公司经营压力逐年递增，亏损经营又导致物业服务人员劳动报酬降低、人员流动增大、服务质量进一步下降，形成恶性循环。

（三）老旧住宅小区部分居民思想观念老化，短时间难以改变

不少居民缺少对物业管理的认同感，经常不配合物业公司的举措。以翡翠小区为例，居民以中老年人为主，大部分還是老一套思想观念，未形成花钱买服务的思想意识，常常以各种理由拒交或拖交物业费。

（四）老旧住宅小区产权结构多样复杂，主体不明

不仅住房产权形式复杂多样，有经济适用房、商品房、房改房、回迁房等，而且住房的产权人成分复杂，产权形式较多，难以形成一定规模的物业管理区域。若原产权单位出现分立等较大变动，则会对追究责任主体产生较大困难。

三、老旧住宅小区推行物业管理的重要性

（一）物业管理的普遍性和老旧小区居民提高生活品质的诉求

如今，物业管理的方便性和重要性逐渐凸显并被人们所认识。随着人们生活水平逐渐提高，对环境和生活质量的要求也更高了，老旧住宅小区的居民也越来越希望在他们的小区能推行专业化物业管理，改善居住环境，提高生活品质。

（二）房管部门自身的改革和发展

随着传统房屋治理体制改变，城镇房管部门逐步摆脱传统经营治理模式，为走向市场化的物业管理提供了机遇。老旧住宅小区房屋中的单位自管房、直管公房、私房等必然需要进行综合治理，实现房屋治理物业化、专业化显得非常必要。

（三）专业化物业管理促进老旧住宅小区改造、改善城市面貌

若能推行规范的物业管理，可以有效改善老旧住宅小区现有的居住条件，使房屋和公共设施得以养护，延长使用寿命。由于老旧住宅小区数量多、面积大，在一定程度上对城市市容产生不利影响。若通过物业管理使其问题得以改善，对改善城市面貌、营造良好城市形象有巨大帮助。

四、老旧住宅小区推行物业管理可采取的措施

（一）加快老旧住宅小区基础设施更新步伐，提升小区安全度

老旧住宅小区基础设施落后薄弱是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，加速推进基础设施改造，老旧住宅小区才能符合物业管理市场化的基本要求。通过综合改造、封闭性改造等方式，为小区改造和完善道路、水电气、网络等基础和配套设施，改善小区绿化，规划停车位等便民设施。同时，为了解决治安隐患，应建设门卫室、安装或更新电子防盗系统、监控系统等先进的安全设备;采取安保护卫人员定位守岗与不定时流动巡逻相结合的措施，对小区进行持续维护。

（二）政府加大财政扶持力度，促进解决小区改造资金问题

在老旧住宅小区，资金不足是难以推行物业管理的最关键因素。为此政府需发挥主导作用，加大财政扶持力度，加大对老旧小区房屋修缮、配套基础设施建设与维护、治安、停车等方面的投入，尤其是对目前尚不能拆迁的老旧住宅小区，加大资金投入，加强老旧小区改造力度;其次，出台优惠政策，提高物业公司服务的质量和积极性，鼓励物业公司入驻老旧住宅小区。

（三）物业公司需全面提升物业服务水平，并在老旧住宅小区加大宣传力度

服务水平和服务人员素质，是物业公司被广大居民和社会认可的关键。这就要求完善和提高治理服务水平，培养高素养员工队伍，做到为居民提供方便、及时、全方位的服务。同时为加深小区居民的认同感，须增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准在小区公开展示。

（四）明确老旧住宅小区产权主体，尽快建立业主委员会

解决老旧住宅小区产权混乱问题，需要明确主体，政府主导、多方参与，建立相应工作机制，研究落实老旧住宅小区的产权产籍清理和规划。另外，还需要在老旧住宅小区尽快建立业主委员会，不仅方便物业公司的服务工作，也可使物业工作得到约束和监督。在居民与物业公司发生矛盾时，业主委员会能够及时联系并配合调解，推动物业服务正常有序开展。

（五）结合老旧住宅小区实际情况，实行差异化物业管理

由于各个老旧住宅小区的情况不一致，对此需要结合实际情况，实行差异化物业管理。对足够条件的小区可由社区居委会筹备召集业主大会、组建业委会，并聘请物业服务企业实行市场化的物业管理。而对一些条件稍差的小区，可采取服务外包与自我管理相结合的方式，也可以暂时采取小区居民自治的模式，待小区各方面条件都成熟后再实施专业化物业管理。

参考文献：

[1]张晓鸥.浅析城市旧住宅小区物业管理面临的问题与建议[J].科学与财富，2018（13）

[2]刘承水，刘玲玲，史兵，冀文彦.老旧小区管理的现存问题及其解决途径[J].城市问题.2020，（9）：83-85.