城乡规划对房地产开发的调控作用与影响

王飞

摘  要：房地产开发是城市建设与发展过程中的重要组成部分，其与城乡规划有着直接关联，两者相互联系、密不可分。从房地产开发的角度来说，房地产开发就是指房产企业通过招拍挂等方式依法取得某宗国有土地使用权后，在该宗土地上严格按照城乡规划要求实施商业、住宅及相关公共配套设施等开发建设的行为。健康稳定的房地产行业，需要遵循城乡规划的调控和引导，同时健康稳定的房地产行业又能反过来促进城市经济发展、助力城市更新。

关键词：城乡规划;房地产开发;调控作用;影响

引言

房地产属于新兴产业，产生于1998年国家取消福利分房政策后，在短短20几年内取得了良好的发展成绩，但是与此同时也展现出诸多问题。因此，各级政府和规划管理部门都对房地产行业提出严格要求，并制定了相关政策。在正确认识房地产产业在市场经济发展中的作用同时，也要强调通过城乡规划来实现对房地产行业发展的调控。如各级地政府建设的经济适用房、危房改造（老旧小区改造）与城市更新的拆迁安置房项目涉及基本民生和多方利益问题，为避免影响城市房地产行业，需要多方论证，形成对房地产行业的宏观调控格局。

1.城乡规划对房地产开发的调控作用

城乡规划能作为各级政府部门调控房地产开发的一种方式，这是基于房地产开发建设中面临的主要问题就是土地使用和土地开发，而城乡规划对房地产开发的有效控制能够将这些问题全面处理。所以，为了实现对房地产开发的科学调控，各级政府部门需要科学使用城乡规划。城乡规划对房地产开发调控不管是考量城市整体发展需求，还是城市经济效益，其调控目的都是要把房地产朝着健康方向引导。

城乡规划对房地产调控作用，可以从微观和宏观两方面进行思考。对于宏观来说，城市房地产产业总体开发政策的制定，需要从整体城乡规划角度入手，考虑国民经济发展要求及城市总体规划对整个城市空间发展方向、功能布局结构等，科学安排土地市场供地计划，合理制定房地产建设审批政策、房地产市场交易政策等。在微观层级上，城乡规划对房地产开发最直接的调控方式就是控制详细规划，各级政府和规划管理部门利用控制性详细规划对房地产开发项目提出用地规模、用地范围、土地用途、容积率、建筑密度、绿化率、建筑退让、建筑高度及公共设施配套等多方面要求，通过这些量化指标和要求来实现对房地产项目的科学管控。同时也依托城市设计，从建筑色彩、体量、空间组合等来引导房产项目，实现对城市风貌的管理。

2.城乡规划与房地产开发之间的关系

2.1实现房地产开发管制

在房地产规划总体布局中，涉及了城市范畴内土地使用要求，房地产开发应严格按照这些要求实施。对于房地产行业来说，随着房地产行业发展越为繁荣，房产企业面临的市场竞争压力也就越大。在满足市场发展需求的情况下，为了能够在市场竞争中占据稳定的地位和获得最大化的的经济效益，大部分房产企业出于对自身利益的思考，往往会忽略城市、社会利益。在房产项目规划方案编制阶段，时常会在管理部门注意不到的地方试图突破城乡规划要求。例如为节约地库开挖成本，在竖向设计时不考虑周边环境，人为的将基地内竖向抬高。过高的竖向可能会影响周边排水、出入口处交通组织，甚至会影响城市形象。面对这种情况，管理部门需要严格把关，发现设计不合理时需及时告知开发企业并要求修改设计方案，让其满足城乡规划要求。

2.2为城乡规划提供反馈信息

房地产开发可以视作为实现城乡规划目标，而具体实施的一种城市建设行为。合理的房地产开发可以有效处理城乡规划与现实之间的矛盾，解决城市建设中分散建设的问题。在我国目前经济发展环境下，城乡规划管理部门需要规范房地产开发企业行为，调节城市用地规划及城市功能布局。根据房地产开发反馈的相关信息，城乡规划部门能够对城乡规划具体实施情况有充分了解，掌握并检测城乡规划整体情况，根据反馈信息找出城乡规划中的不足。结合房地产开发建设过程检测城乡规划目标实施状况，制定详细的宏观调控政策，为城乡规划整体目标实现奠定扎实的基础。

3.城乡规划对房地产开发调控对策

3.1确定房地产开发目标

结合城乡规划对房地产开发调控的基本要求，对于房地产市场失灵问题一般产生于房地产层面上，如房地产开发行为中外部性、公共性产品拥挤性以及由此产生的土地使用效率下降的问题。所以，由此可以得知在市场经济环境下，城乡规划调控作用就是减少房地产外部不合理问题，保证公共产品提供规范及实现各项资源科学调配。在市场经济发展环境下，城乡规划的主要任务就是从国家和城市长远发展角度入手，科学安排城市空间资源，促进城市与国家社会的协调发展，保证城市与社会整体利益。

3.2房地产开发应符合城乡规划要求

对于城乡规划来说，城市建设可作为城乡规划实施过程中建设类的总系统，而房地产开发则是该系统规划中的分系统。作为分系统在建设过程中，应该完全服从总系统的安排。也就是房地产开发应满足城乡规划总体要求及政府宏观调控要求。对于房地产开发商来说，不可过于强调自身利益而盲目扩张建设，给城乡规划总体目标完成带来影响。在城乡规划建设中，相关部门对于各区域功能定位、建筑退让、地块开发强度、基础和公共设施及建筑物风貌等均有明确要求，在房地产开发建设中，需要严格按照这些要求进行科学设计。

3.3重视市场经济需求

城市经济功能作为城市服务的主要功能，所以在对城市开发建设中，需要对城市市场经济功能综合思考，让城市整体运行与城市经济发展相迎合，实现两者共同发展。在此过程中，要求房地产企业与政府规划部门积极沟通、相互配合。房地产开发作为企业追求经济效益的过程，在市场经济背景下，城乡规划在城市发展中享有否决权，而不具备开发决定权。换句话说，城乡规划对房地产起到了監督引导作用。在城乡规划过程中，需要从实际入手，让房地产开发企业积极参与其中，利用房地产开发带动城市发展。但是在实际中，依然会面临城乡规划两个弊端问题，一个是乌托邦式的理想化城乡规划，没有注重城市经济发展需求，使得房地产企业做得少。另外一个就是在城乡规划建设中，把房地产开发建设投资作为最终目标，忽略城乡规划的持续发展。

3.4发挥政府职能作用

在市场经济环境下，政府部门需要推动规划设计与房地产市场的协调发展，把规划行为建立在发挥市场主体作用的基础上，让工作成为促进市场发展的推动力。也就是将工作重点转移到组织协调监管等方面，对现有资源进行科学调配，满足社会公共发展要求，促进社会稳定发展。与此同时，把行政行为放置在法律监管的基础下，尊重企业自主经营，减少行政干预，提高依法行政水平。在城市建设发展中的重要环节，例如市政规划设计与投资建设、土地使用有偿转让与无偿划拨、旧城改造与新城开发等方面，发挥政府作用，强化思想理念，处理好全局与局部、长期与短期、效率与公平之间的关系，争取创建高效型、服务型、廉洁型政府，促进城乡规划建设与房地产开发的稳定发展。

结语

总而言之，在城市建设发展中，城乡规划与房地产开发建设在其中均发挥的重要作用。其中，城乡规划负责规划管理，房地产开发负责具体实施。在实际工作中，相关部门需要协调好城乡规划与房地产开发之间的关系，结合实际情况，采取有效的控制对策，重视市场经济需求，发挥政府职能作用，加强规范和管制，实现两者协调发展，以促进城市开发建设稳定发展。

参考文献

[1]董雪.房地产开发管理中存在问题与解决途径研究[J].城市建设理论研究（电子版），2018（24）：20.

[2]王晓晓，王婷.城市规划对房地产经济的引导研究[J].经济研究导刊，2018（32）：151-154.