土地定向储备及其成本控制机制研究

司明瑛

摘要：土地储备在土地资源管理方面发挥着关键作用，在优化政府对土地市场的监管、在市场上补充土地储备和提高土地资源使用效率方面发挥着关键作用 因此，优化土地成本管理、通过成本管理促进土地储备创新、加强对土地储备成本的控制十分重要和必要

关键词：土地定向储备;成本控制;机制

引言

土地收购储备是根据法律规范土地市场和促进土地资源合理利用的初始业务和供应储备。土地收购储备有助于优化城市规划中的土地利用。在土地使用的基础上，政府制定了一系列土地使用和土地养护政策，高度优先重视土地储备的运作。通过征用、收回和没收获得的土地应予以登记，并在必要时根据法律加以开发和使用因此，合理和有效的土地储备在促进土地资源最佳分配和规范土地市场方面发挥着非常积极的作用，是管理土地供应的重要手段。

1概述土地储备成本

政府在其权限范围内，根据法律标准，获得了土地使用权，建立了保留地和基础设施，并以土地保留地的形式转让了土地使用权。土地保留地的特点十分独特，例如需求旺盛土地储备的成本因获得土地使用权的成本、事先基本土地规划的成本或土地所有权的成本而异。土地使用权的购置成本包括购置成本、补偿成本以及相关的费用和税收，即与购置土地有关的成本;基本土地开发费用主要包括平整土地和建造相关电子设施的费用;土地拥有成本包括获得土地的成本、进入市场前的保管成本和财政成本。在建立真正的土地储备方面，由于开发这些储备引起了许多问题，例如人权问题，特别是普通民众和无土地农民的生计问题，因此，开发不当可能造成社会不稳定问题。影响土地储备成本的因素，再加上土地储备用于未来规划的不确定性，使得在土地开发阶段监测基本发展成本相对困难，如果不加以适当利用，必然会增加。

2基于“土地价值捕获”的土地定向储备模式

“土地价值捕获”即“土地利益共享。”换言之，是把土地增值的全部或部分收益进行回收，并将其作为公共基础设施建设项目的资金来源，也可以理解为将归因于社会贡献的土地增值进行回收。可以采取直接手段（例如租、税、费）或其他间接手段将全部或部分增值转化为公共财政收入，也可以直接将这一部分收入交给企业，企业再用于填补建设项目投入。根据实践经验，通过土地价值捕获这一工具进行融资，也就是将基础设施建设获得的增益用于填补公共投资缺口，可以使城市建设融资压力实现有效缓解，有助于推进城市建设发展投资循环补偿机制的建立。现阶段，该理论逐渐成为以日本、美国、新加坡等国和中国香港等地区较为青睐的城市轨道交通建设融资方式，并逐步形成了一种新模式———联合开发。由于我国城市的土地政策制度和地方政府管理水平的差异，包括土地使用权获取问题、融资周期、规模问题，联合开发模式无法完全照搬。在借鉴联合开发模式的基础上，结合国内城市实践，本文总结提出“土地定向储备模式”。土地定向储备可以结合土地一级市场的整理储备和重大基础设施项目开发，从而实现沿线土地增值效益捕获。在此基础上将收益专项使用在建设项目上，可以有效实现资金的可持续循环。

3土地定向储备成本控制思路

3.1完善当前应用的土地估价制度

为了真正实现房地产经济的不断发展，并提高土地利用价值，则必须要有效解决当前城市土地制度应用的不合理之处，同时也要在土地评估制度中，将其缺失的内容补充完善，通过不断完善合理制度和有效的监督执行，来实现保障房地产经济的稳定发展。对此，相关部门首先要做的就是完善土地管理制度，并将其不合理之处进行修正，同时也要对其漏洞之处进行补充，这样才能有效降低由于利益驱使而带来的个体私自囤积土地过多的现象出现，并且也能保证土地储备机构能够合理对土地进行储备，以此保障城市土地供应平稳促进房地产经济的健康发展;其次，当前为了确保评估工作的开展能够实现对土地价格的有效评估，必须要全面性提高评估人员的综合素质，这样才能通过提高其自身对土地政策以及土地评估技能的有效应用来确保在开展相关工作时，可以真正落实自身的职责[。此外，相关部门也要落实培训职责，能够加强对评估人员的业务培训，通过提升评估人员的行业道德素养来实现规避职业道德风险而带来的不良问题;最后，在当前阶段中存在着地价体系标定不完善的现象，而这必须要实现对其体系的重新设计，这样才能保证其地价与标定地价能够在评估工作开展时进行有机结合。总之，需提高土地评估工作开展的科学性。

3.2规划兼顾市场，深耕预算管理，四“化”提升土地利用水平

土地储备机构应充分利用政府和市场制定科学的城市规划方案和管理土地储备预算。借鉴浙江绍兴模式，构建土地储备预算管理体系，整合城市规划、项目管理和资金运作三个视角，从而开始规范土地储备管理。实施优化、灵活、信息和可持续管理，以帮助提高土地利用水平。首先，长期规划，精細管理。在确保规划水平和动态的同时，在实践中发挥了一套政策。二是灵活调节，灵活控制。参考“白色土地”和“立体城市”经验，将土地使用周期分成多个档案，并灵活调整土地供应和土地使用。第三，建立信息中心平台和实施网络管理。最后，促进循环发展，改善基础设施建设，继续赋予城市权力。

3.3改善土地储备的筹资结构

建立土地储备需要很长时间，如果不能保证充足的资金，就很难继续进行土地储备方面的工作;土地的获取、开发和转让难以实现高质量;有效控制与土地储备有关的风险也将是一项挑战。因此，各部委应充分考虑到各自在土地储备方面的经验，积极吸收土地储备基金，并利用资源d为土地储备努力提供特别财政支助 提高风险管理能力，降低土地储备管理成本。沈阳市已将大量数据应用于土地监测和管理系统，并收集了土地和房屋收集方面的综合数据。

3.4合理确定回收价格

合理确定抵销价格对于控制汇款系统的资金流出至关重要。购买土地的价格或费用主要包括土地价格、设备偿还、人员安置费用、商业经营费用和部分当地建筑费用以及公司债务。土地购置费分为购置费和购置费两个方面。土地购买价格是土地市场在某一时刻的价格，并适当考虑到根据土地购买计划获得的土地市场价格。土地市场价格必须通过一个土地价格评估机构确定，该机构采用合理的评估方法，视具体情况而定。土地补偿的价格应包括表面附属费用、家庭安置费用、经营和建造公司房舍的费用以及偿还公司债务，这些费用可由《拆除和驱逐城市住房条例》等法律加以规范。

结束语

综上，科学土地储备管理体系的建设离不开对内外部环境、跨部门合作的综合考虑。由上述分析可知，政策法律夯基础，规划预算保方向，过程控制防风险，全面管理促效率。土地储备机构在内练本领的前提下，应充分发挥“土地储备参与主体”的角色，打通协同工作“最后一公里”，借鉴白色用地、过程控制等经验增加土地储备管理科学性与弹性，实现高质量发展。

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