25年养成，从小区到社区

瑞虹新城整体规划效果示意图。

编者注：1949年以前，上海民间对城区地段的划分，后多用于调侃。其中，上只角指富裕、繁华的地段;下只角指生活条件较差、不够发达的地段。

城市如人，地段情结是上海性格中比较敏感的那一部分。

过去，相关争议可能主要局限于稠密而紧凑的中心城区内对“上只角”与“下只角”近乎固化的讨论。但随着城市空间因经济发展不断变化，旧城内的“螺蛳壳”被一簇簇商品化的住宅取代。逐渐富裕起来的人不仅重视地段，也开始重视和自己住在一起的是怎样的人，于是又有了长宁古北、浦东联洋等新晋知名社区板块的概念。

这种能打破传统地段情结的案例，在原被看作“下只角”的虹口区，就要属著名的瑞虹新城了。

瑞虹新城在上海有名，与两个故事有关。

第一个故事是一次大胆的营销。1998年，瑞虹新城开发商瑞安地产与上海本土益智电视节目《智力大冲浪》合作，将一套78平方米的公寓作为大奖送了出去。在那个看电视还是中国人几乎唯一晚间消遣的年代，这个植入广告收获了巨大的社会影响力，瑞虹新城在上海一夜成名。

第二个故事则来自瑞虹新城所在位置的前身—虹镇老街。上海人从前说起这条路，一般是指以其命名的城区内最大棚户区，以及整个区域内令人胆寒的流氓习气。

明清时期，这里因临近水道，曾是乡民赶集、交易集中的热闹场所，但随着上海开埠又历经战乱，滩涂地很快被难民自建的“滚地龙”（用茅草搭建的简易棚户）占满。在上海城区人口激增、住房条件最为困难的改革开放初期，虹镇老街地区的危棚简屋约有90万平方米，常住居民接近1.4万人。

全长700余米的虹镇老街至今仍是瑞虹新城社区路网中的一部分，但社会认知已截然不同。从拿地算起开发建设至今25年、总建筑面积超过170万平方米的瑞虹新城此后的故事，是一个由政府牵头、开发商主导、居民参与的城市中心大型社区的养成故事，居住性、生活感、配套设计、商业尺度、邻里互动、社区认同等元素皆存其中。我们也许能以之探寻，在当代城市生活中，所谓社区究竟意味着什么。

1992年，上海下定决心从拆除全市范围内365万平方米的棚户、简屋、危房开始，改变整个城市的面貌。作为全市范围内最大规模棚户区之一的虹镇老街被囊括在内，于1996年正式进入大规模改造。初涉内地市场的港资开发商瑞安房地产接下这一项目，这也是瑞虹新城名字的由来。

瑞安在首期住宅中拿出了一个效仿香港港岛东大型社区“太古坊”的规划方案。

“瑞虹新城一期整体是合围式布局，将花园放在中间，这是很香港的做法。楼栋采用的也是紧凑的蝶式户型，因为香港买房子不那么讲究朝向。实际上后来销售时遇到很多阻力，也就是因为北侧晒不到太阳。”瑞安房地产总部规划设计及发展部副总经理苏杰向《第一财经》杂志回忆道。他在瑞安房地产工作超过20年，经历了瑞虹新城社区的早期规划与调改过程。

从理念而言，瑞虹新城一期的配套集中于服务上千户居住于此的业主，比如精装修交付、采用香港教育理念的民营幼儿园、仅向业主开放的会所、往返于小区与人民广场之间的“楼巴”等。

瑞虹一期与其所参照的香港“太古坊”有历史相通之处。后者作为香港规划最为完善的私营社区项目，在1950年代之前都是太古船坞为其员工设立的宿舍区，建成时即包含了医院、影院、小学，乃至游泳池等配套设施，也是一种类似内地国企分房及“单位包办”的福利制度。

2005年，几乎同等体量的瑞虹二期建成，不仅修正了户型和人车动线等问题，还沾了彼时刚开通的上海地铁四号线的光，成了时髦的“地铁上盖房”。业主从家坐电梯可以直通地铁站，全程不受外界天气影响。

瑞虹一期二期大量的人口导入，使社区的商业配套變得紧张。2004年，由住宅团队兼做招商、飞去韩国谈判才争取到的“易买得”超市在瑞虹二期的底层商铺“瑞虹生活广场”（今名“瑞虹坊”）内开业。由于是虹口区内当时少见的大型超市，易买得很快成为一个周边居民的购物目的地，超市的生意因此火爆到要用上20辆免费班车、来回不停运送消费者的程度。

在苏杰的原计划中，瑞虹新城的商业配套其实最多只占项目建设面积的15%，且以常见的底商商铺为主，此外再建一栋写字楼即可满足要求，因此整个社区内的行人天桥、连廊系统也以商街为主轴来配套建设。“政府当时只要求有一些基本的生活配套，如果是传统的住宅开发商，对‘最高15%的理解可以是一个很低的数。”他对《第一财经》杂志解释道。

但随着瑞安在上海市中心的另一个旧改项目“上海新天地”开业即大获成功，政府对瑞虹新城的商业配套比例要求很快就变成了“至少15%”，这让整个社区的规划成了一个全新课题。

拿地早期，瑞安对瑞虹新城的最大顾虑就在于与城市主干道的连通性太差，既不利于居民出行，也不利于未来的零售及办公楼招商。直到2008年前后，整个社区才等来了变化的机会——一幅介于瑞虹新城与地铁10号线站点之间的地块挂牌出让，并由瑞安拍得。自此，瑞虹新城开始重新设计其商业资源分布，以及社区整体的舒适性。

回到地图上看，瑞虹新城的北端临近上海市区内面积较大的公园之一和平公园，与之相通的社区内道路已被定位为景观道;两个地铁站之间的距离约有1公里，也存在建设一条轴线的可能性。

中国新天地商业总监陈纯对《第一财经》杂志介绍称，目前正在建设中的“瑞虹天地”，就是在地铁站之间构建商务轴线的结果。将住宅底商和两座购物中心用地下通道连接，加之准备置于轴线东段的写字楼，瑞虹新城这一住宅社区内由此得以增设了大量的商业空间。目前，瑞虹天地的目标已经升级为“商圈”，不只是做瑞虹新城内数千居民高频、便利的社区生意，而且要覆盖整个虹口乃至上海东北片区的目的性消费需求。

为此，瑞安对瑞虹新城内处于商业轴线上的两个地块做了规划调整，将其由住宅用地变为商业用地。在最后的总体规划中，瑞虹新城的住宅与商业建设面积约为7∶3，商业配套的招商与腾挪空间远大于一般住宅项目。

瑞安的规划团队也延揽外部机构，重新设计了整个瑞虹新城内的景观方案。这不仅仅包括用行道树等方式坐实“景观轴”的工作，实际还包括将瑞虹新城的路网进一步“还原”至步行尺度的大量讨论。

苏杰表示，由于瑞虹新城在土地出让时已经确定了市政道路并划定了用地红线，很难像近些年的新建大型项目那样在规划期就介入重新设计路网。为了将社区体验做到位，瑞虹新城在大量难以被轻易感知的地方做了调整，包括缩小部分路口的转弯半径、在繁忙的十字路口增设歇脚用的石墩、在封闭社区的围墙上增设照明以覆盖人行道等……这些做法或是限制机动车，或是有利于行人，总体都是利于社区内步行的设计。

在有些改造上，瑞虹新城还必须与政府协商，分摊改造经费或牺牲一部分利益以达到规划时的预设。

一个案例是人行道视野内的调整。瑞安准备在社区内的每条道路使用不同的行道树，地砖的铺装方式也与制式方案有差异，此外还计划在围墙与人行道间增设一条矮绿植带，以降低围墙对路人的压迫感。方案获得了政府的首肯，但多余的建设费用要由瑞安自行承担。为了不牺牲人行道的宽度，增设矮绿植带所占用的半米多空间最终由涉及到的各期小区自行消化。

另一个案例是让遍布于社区内的公共场所——如社区文化活动中心、卫生服务中心等—形成整体统一的设计风格。因此，这类公共场所均由瑞安先行选点建设，再移交给有关部门使用。

苏杰表示，此举目的是能让人在社区的不同位置感受到略有差别但相对一致的氛围。“只要你是瑞虹的居民，未来不管从哪个方向走进社区，就知道‘我到家了，而不是进入自己的小区后才有这种感觉。这也有助于让居民意识到‘我是這个社区的一分子，我为社区感到自豪。”他对《第一财经》杂志说道。

瑞虹新城住宅分十期开发，时间跨度25年

数据来源：瑞虹新城项目部

增加步行，对于社区及社区居民的好处显而易见，比如健康的状态提升。

在上海，瑞虹新城的足球队颇有名气。丁浏嘉是瑞虹新城的老住户，他最早是在社区内代表五期踢友谊赛，后来也代表过整个社区踢市里各种业余足球联赛，“赢了比自己签单（拿下客户）还要开心。”丁浏嘉说，日常还会有老队员在社区路上观察遛狗的生面孔，看到体格不错的就上去打个招呼：“兄弟，踢球伐？”

停车压力也会减小。罗明卿早期负责管理瑞虹二期物业时，为业主寻找更多停车位一直都是他的工作难点。为此，他一度想出了与隔壁超市“共享车位、错峰停车”的办法，至今他都觉得这是个好点子。考虑到居民仍有些出行不便的问题，瑞虹新城还在2020年拥有了一条主要在社区范围内运行的公交线路1219路，相比仅有“楼巴”和超市班车的时代又有所提升。

步行还提供了更多人触及商业设施的机会。瑞虹新城的商业团队介绍称，在为瑞虹天地做客群调研时，团队已经放弃了传统看5公里、3公里半径客群数据的思路，改以

“步行范围内10分钟”为划定依据。

瑞虹六期的住户Eva告诉《第一财经》杂志，她对小区各类配套最满意的一点就在于“几乎所有需求都能在步行范围内被满足”。偶尔有些没能被及时满足的需求，则会变成她眼中的商机。

Eva目前在瑞虹新城范围内经营着一家日式烤肉店和一家少儿舞蹈学校，这两个是她之前做服装档口时从来没有碰过的业态。至于开店的原因，都是“嫌远”—自己吃烤肉不想开车去城西的古羊路，送大女儿跳舞不想开车去浦东上课。

改做“社区生意”之后，现在和Eva在微信里聊天的都是附近的食客和妈妈们。之前有人提出要在社区里办个小朋友的艺术展演，她就作为“赞助方”提供了场地，还拿出自家烤肉店的消费券作为奖品。

“我经常会参考的一个长跨度商业案例，是日本札幌站的地下商街。这条商街由南至北串联了3个地铁站，但逛的时候不会觉得累。步行距离的长短有时候是相对的，我们要用商业的内容和环境，缩减人的心理距离。”陈纯对《第一财经》杂志说。

由于是分期开发、先后入市，瑞虹天地范围内的商业品牌近年来还呈现出了一个有趣的梯度调改过程。

2015年最先开业的是位于瑞虹五期底商位置的“星星堂”。考虑到社区内幼儿较多，近年家长又倾向于“鸡娃式”教育，故主打早教培训，基本涵盖市场上较主流的各类品牌。2016年，当一街之隔的购物中心“月亮湾”开业后，星星堂原本承载的部分餐饮品牌就被调迁至月亮湾。

目前被寄予厚望的，是能在2021年秋季一次性提供18万平方米零售面积的“太阳宫”购物中心，以及其上正在建设的两座甲级写字楼。太阳宫入市后，预计也会承载月亮湾原有的部分零售业态，助力后者向夜经济和潮玩需求转型。目前，月亮湾内最热门的音乐类商户就是摩登天空旗下的livehouse。受《乐队的夏天》等热门综艺影响，这两年，周末晚间的演出经常一票难求，辐射范围远不止社区内的年轻人。

01 瑞安房地产总部规划设计及发展部副总经理苏杰经历了瑞虹新城社区的早期规划与调改过程。

02 瑞虹新城业主丁浏嘉，瑞虹足球队成员。

03 瑞虹新城业主Eva，在社区内经营餐饮和少儿舞蹈培训。

瑞虹新城周边生活配套（以步行1公里为半径）

单位（个）

数据来源：大众点评、百度地图

根据此前招商会披露的信息，中国首家MUJI“菜市场”（MUJI meal solution supermarket）、由中日两国团队合作的国内首家商场内水族馆、大型亲子乐园meland club等都已确定入驻太阳宫。此外，太阳宫在其创新餐饮空间“FoodieSocial”部分还计划引入一个以清明上河图为概念设计的“宋街闹市”，整合销售虹口区及上海市范围内的糕团、葱油饼、锅贴等特色小吃。2017年年底，曾开设在瑞虹一期底商位置的“老盛昌汤包”因调改歇业，喜欢在这里解决一日三餐的老年居民一度没了去处，直至月亮湾内重新开出一家“沈大成”之后才有所缓解—可见，平价和怀旧也是“生财之道”。

在招商过程中，陈纯还考虑过是否要引入居民呼声较高的宠物诊所，以及偏重服务儿童的专科医院，但最终决定将其落于社区内的其他位置。

贺秀丽园长则觉得，瑞虹新城的运动场地还是偏少。她很期待未来在这里建成的小学和中学里能有一个棒球场。她去国外考察时见过这样的社区配置，“棒球能培養团队意识，而且小朋友打棒球特别帅”。

实际上，在瑞虹新城交付出去的社区文化活动中心里，四层楼的空间里已包含展览馆、图书馆、健身房、舞蹈房、餐厅等多种功能，使用范围也不限于本社区居民，而是免费向所有上海市民开放。在瑞虹新城的各会所内也有大量运动空间，你甚至可以在这里练习打壁球—一项两个人对着墙壁挥拍的运动。

今年22岁的张天逸是在瑞虹一期的会所里学会游泳的。教练是退役的国家队教练，让他在长度只有20米的泳池里学会了所有泳姿。但在一次升级改造之后，他就很少再去会所了，因为即使是瑞虹的业主，也要交会员费才能用场馆，“感觉业主和会员变成了两个身份。”张天逸说。

日常生活中，他最常见到的“运动”，是同住瑞虹一期的老年居民们每天早上在社区运动装置附近活动筋骨，拍拍打打。虽然他自己生活中也有一点老派的爱好，比如喜欢去附近的老盛昌和另一家上海老字号“乔家栅”吃饭，但遇到这些爷爷奶奶主动和他闲聊“最近怎么样”“还去不去美国读书了”之类的话题，他还是感到有点难以招架。

最近几年，贺秀丽所在的瑞虹幼儿园对课程做了微调，增加了沪语童谣的教学，相关表演在区里、市里拿过几次奖。贺老师觉得很多经典歌谣已经几代传唱需要推陈出新，要让孩子们更多了解历史和身边发生的事，于是就有了以瑞虹新城和虹口区的另一文化亮点“犹太社区”为主题的新歌谣。

这些幼儿园小朋友们很受宠，这不仅是每个家庭层面的认识，更是整个社区层面的。居委会搞针对老人的慰问演出，喜欢邀请小朋友来唱歌跳舞;商场也连续组织了3年的“跳蚤集市”，小朋友和父母一起，售卖闲置玩具和用品，再买回自己喜欢的东西，家长笑称是“用一堆垃圾换回另一堆垃圾”。

Eva觉得瑞虹新城的人情味很浓郁，“大家稍微出点力就可以把很多事情做成”。她出生在虹镇老街，过去和父母三个人的吃喝拉撒都在9.8平方米的一个房间里完成，所以她的大部分童年乐趣都来自街巷之间以及和邻居的互动，如今这种紧密的邻里关系让她感到熟悉。