统筹存量增量 激活市场潜力

正言

辽宁省凌海市把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，立足本地实际，优化发展路径，推动房地产市场盘活存量与保障增量有机结合，有效化解房地产库存，确保房地产市场平稳健康发展。2019年，凌海市商品房销售面积30.4万平方米，商品住房库存面积22.16万平方米，房地产库存去化周期缩短为8个月，为县城房地产去库存工作“打了样”。

政策引导去库存

在推进房地产去库存工作中，凌海市坚持政策先行，措施保障。

完善政策举措。依据中央和省里有关政策措施，严格落实“一地一策”的要求，在摸清全市商品房库存底数的基础上，结合实际，制定出台了《房地产去库存工作方案》，细化强化工作措施，努力做到方案明、目标清，措施实、有力度，确保实现房地产库存去化周期控制在合理区间。

引导扩大刚需。凌海市把鼓励、支持農民进城购房作为房地产去库存的重要举措，积极引导扩大刚需，鼓励农民进城购房置业。加快推进户籍制度改革，进一步放宽户口迁移政策，在城区购买商品房的本区域农民，准予本人及其配偶、子女及在一起居住的父母落户。优化公共服务，保障其子女享有就近接受义务教育等公共服务，农民在城内首次购买商品房，其子女可按照相关规定就近择校入学。实施贷款补贴，放宽农民按揭贷款购房的放贷前置条件，并对购买首套商品房的给予适当补贴。

实施有效激励。加大住房公积金支持力度，贷款首付比例由30%调整为20%;取消公积金个人住房贷款套数限制，贷款还清后，即可申请公积金个人住房贷款。推出房地产交易环节税收优惠政策，在落实上级相关政策措施的基础上，调整房地产交易环节契税、营业税，降低购房负担。个人购买2年以上住房对外销售的免征营业税;个人购买90平方米以下第一套和第二套住房征收契税均降至1%，90平方米以上第一套和第二套住房征收契税分别降至1.5%和2%。

科学管控去库存

凌海市牢牢把握房地产调控不放松，全面推进房地产供给侧结构性改革，通过科学适度管控房地产发展节奏，平衡商品房供需，减轻库存压力。

完善市场动态监测机制。市住建、自然资源、发改、规划等部门和单位密切联动，建立实施房地产交易信息日报制度，强化对市场动态的监测分析，准确掌握区域内房地产开发、建设、销售情况，密切跟踪市场走势，充分利用动态信息资源，适时对房地产市场形势进行研判，及时发现掌控苗头问题，精准施策，适时调控本地商品房库存。

严格规划审批。努力提高城市规划的宏观调控和引导作用，统筹加强土地供应的计划管理和政策引导，依据商品房库存量与市场需求量，合理确定土地供应总量，把握土地供应规模、时序和节奏，严格控制开发项目审批，做好本地区房地产开发建设总量调控，确保房地产市场供需平衡，促进城乡规划与房地产开发的协调发展。2017年度新开工项目4个，建筑面积达29万平方米;2018年度、2019年度分别调整2个开工项目，建筑面积分别为13.4万平方米、18.74万平方米，有效避免了无序开发带来的新增库存。

加强商品房销售管理。保障商品住房有效供应，督促已达到预售条件的商品住房房地产项目及时申请预售许可并组织销售，严禁捂盘惜售。强化商品住房价格监管，加强对商品住房销售明码标价备案管理，积极引导开发企业根据开发建设成本、合理利润等因素科学合理自主定价，在销售过程中，严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格，不得随意上调申报价格。据统计，2018年以来，该市普通商品房售价始终保持在每平方米2700—2800元之间，房地产市场管控成效显著。

问题导向去库存

面对在土地征收、居民回迁安置等工作中出现的纠纷甚至上访等问题，凌海市坚持问题导向，多措并举、化危为机，在解决实际问题中化解房地产库存。

紧盯回迁难题寻对策。“谦龙一号”房地产开发项目因开发商资金链断裂，导致36户回迁户无法正常回迁而多次上访。为解决这一问题，凌海市按照有关规定出台《关于凌海市房屋征收项目安置房屋市场化收购暂行办法》，通过房源调查和询价、公开竞价等方式，由政府统一购买房源对回迁户进行安置，在妥善解决“回迁难”问题的同时，有效化解了房地产库存。

围绕棚改安置想办法。在棚户区改造工作中，市政府把提高货币化安置率作为棚改工作的中心任务，多措并举鼓励采取货币补偿的方式安置居民，一方面减少了部分新建房源，另一方面消化了部分库存商品房。按照政府引导、群众自愿、让利于民的原则，相关部门积极筹集房源，组建棚改安置房源库，搭建交易平台，为棚改居民选择安置住房提供便利。鼓励开发企业将存量商品房纳入棚改安置房源，棚改安置住房单价不高于所在区域同类普通商品房住房单价，引导棚改居民选择货币化安置。通过加大财政奖励力度，采取企业让利、政府补助等措施，降低安置房源价格，努力满足被征收居民的多层次住房需求。

瞄准遗留问题出实招。因证照不齐全，房产难以上市交易，是造成商品房库存的一个重要原因。凌海市在充分调研掌握底数的基础上，统筹协调各有关部门，集中力量解决“办证难”问题。2019年以来，共为22个小区办理了不动产登记证，彻底解决了困扰企业、群众多年的房屋产权证不能办理问题。

优化环境去库存

凌海市持续加大城市基础设施、配套设施建设和产城融合发展力度，通过提升城区公共服务水平，不断优化人居、创业环境，从而激发了外来人口购房欲望。

着力打造特色小镇。以打造凌水小镇项目为抓手，加快改善区域人居环境。新建市政道路7条、九年一贯制学校1所、九华山幼儿园1所，同时兴建了九华山康养中心、休闲活动广场及水上乐园，共吸引3万余人入住小镇。

精心培育新商圈。紧紧抓住朝凌客专锦州东站2021年建成通车契机，加快实施东站广场及相关配套工程建设，确保实现与东站同步建设、同步投入使用，倾力打造繁荣新商圈，有效带动周边商品房销售。

全力推进产城融合发展。精心打造大凌河工业园区，通过实施产城有机融合发展，吸引企业和项目落地，带动人才集聚。目前，该园区已有27家企业入驻。其中，9家企业总投资超亿元，3家企业销售产值超亿元，带动城区1万余人稳定就业，极大地促进了该区域内商品房去库存工作。

全面展开城市“美颜”攻坚。集中整治城市乱象，拆除违建438处，改造老旧小区10个、农贸市场3个、城区旱厕20座。着力解决城市净水和污水处理问题，新开工建设的辽西北城区净水厂、污水处理厂2020年底前已竣工投入运行。实施环卫市场化改革，中标公司目前已全面接管环卫作业，城区保洁水平明显提升。

激活市场去库存

凌海市充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，围绕市场做文章，盯着市场要效益。

拓宽商品房销售渠道。充分发挥房地产协会平台优势，积极调动房地产企业营销积极性，采取抱团营销的方式，合力推动商品房销售。组织房地产企业举办房产展销会、推介会，搭建交易平台，拓宽交易渠道，加大营销力度。引导房地产企业加强与锦州市房地产中介机构、战略合作伙伴的合作，借助其营销平台和网点，大幅拓宽商品房销售渠道。

增强房地产企业信心。在充分调研区域房地产市场发展情况，认真分析研判房地产发展趋势的基础上，通过召开座谈会、交流会和到企业访谈等方式，及时向房地产企业通报相关政策，介绍先进地区发展经验，帮助企业解决经营中出现的问题和困难，增进政企之间的了解和互信，增强房地产企业去库存信心，助力房地产企业稳步发展。

引导企业提升市场竞争力。通过组织专家研讨、专题论坛等方式，分析房地产业市场走势，探讨房地产业发展路径，培养房地产企业市场意识，增强房地产企业适应市场能力，引导房地产企业走内涵式发展的路子，推动房地产市场健康有序发展。