新城镇绿建设计咨询服务商业模式分析★

董婧怡 吴月滢 蔡 红

(北京联合大学，北京 100023)

建筑业是我国经济发展的重要产业之一，随着经济社会的发展，绿色、节能、低碳等可持续发展理念逐渐深入人心。我国绿色建筑自近年来，不论是在景观还是科研方面都取得了不错的成绩。纵观国外发达国家城镇化历程，及其成功的发展模式，新城镇的建设已经成为中国城市发展的必然。为深入分析新城镇绿色建设的问题，分析新城镇咨询设计商业模式，本课题展开了相关研究。针对新城镇的居住建筑，拟BIM技术，进一步模拟绿色建筑建造全过程服务进行分析，服务在BIM系统基础上，辅助设计和管理，开展研究新城镇居住区建筑的优化设计，包括性能分析、模型形成和虚拟现实。本文针对新城镇绿色建筑设计咨询服务的商业模式进行分析，通过分析使服务最大限度体现人与自然和谐共生的高质量住宅建筑的理念，实现并发展有创造力、有活力的新型城镇绿色建筑设计咨询服务。

1 概述

1.1 新城镇绿建服务概述

2019年,国家发改委在报告中提出,以居社区和城镇的新建绿色建筑项目作为主要的创建对象。通过开展绿色节约型的机关、绿色宜居家庭、绿色宜居社区、绿色商场、绿色公共建筑等的创建试点行动,通过研究建立并制定和完善了绿色宜居生活的主要相关支持政策和完善的管理制度,推动了社会的绿色生产和消费,促进了绿色的经济和社会发展。到2022年,城镇的居社区和新建公共建筑中绿色宜居建筑的覆盖面积至少要达到占60%以上,从而最终使得绿色宜居生活的创建和行动进一步取得显著的成效。

新城镇绿建服务的信息技术服务BIM涵盖了建筑的全过程和生命周期。产品介绍绿色设计与建筑的基本理念设计与建造理念其实就是涵盖建筑全生命周期,从前期的策划和设计到建筑使用寿命周期到完结的全过程即建筑拆除的全过程。也就是通过系统动态的模拟建筑施工设计和建造的全过程,达到每个环节和工序的指标。在设计上保证了建筑具有基本功能的同时,还做到了最大限度的节约能源,保护环境以及有效减少环境污染。

1.2 国内外绿建设计及咨询服务行业现状

如今随着基于绿色的新城镇建筑理念和可持续发展的理念慢慢在国内推广，基于前期的新城镇绿色建筑的前期工程及设计与咨询业务的快速发展已经逐渐成为了新城镇建筑行业未来发展的新趋势和竞争局面,其对于有效推动和促进新城镇绿色建筑的行业可持续健康发展与广泛应用有着重要的战略性和深远的现实意义。在对城镇规划时，主要体现在对建筑工程成本的严格控制上，通过一系列对绿色建筑的分析和总结，策划并制定出一套可行的建筑技术方案，使建筑在社会中的效益得到综合的提升。然而传统的绿建工程设计仍存在一些误区，有些设计过度投入大量的绿建技术，从而形成了过于刻意追求“绿色”的伪绿建。

相比于国内的居住区建筑，在国外更多的领域是生态绿色城市建筑和乡村居住区建筑，英国在开展生态绿色城镇的建设和运营方面有良好的文化传统和实践经验。从最早乌托邦式的新城镇居住区建筑，到霍华德提出的“明日田园城市”，早在2008年,英国就已经提出了在全国建设一个生态新型城镇的总体发展目标，最终英国政府确定的一个生态新型城镇基本目标是一个大城市的卫星城，覆盖丰富完善的城市公共交通，探索零碳排放的房地产开发和生态城镇建设的运营管理模式，这是他们共同的发展目标。此外,英国政府还严格要求每个生态新型城镇至少在经济和环境可持续的某一个重要领域中都具有独特的代表性和示范应用意义。

2 设计咨询市场调研分析

通过全面对新城镇居住区绿建服务市场的分析，在此基础上，针对目标用户的需求和行业的发展前景，制定了相应的问卷进行调查。通过对现居住环境，人们对绿色建筑了解情况和关注度及对未来新城期望等方面进行调查。定性分析与定量分析相结合，进行抽样调查分析，共计收到有效问卷187份。

2.1 调研数据分析

根据问卷调研的数据情况可分析出人们对绿建推广过程还是比较支持，在施工与室外环境、节能及能源利用、水资源利用、建筑材料利用、建筑环境质量以及运营上面都很关注。但认知程度有所不足，对绿色建筑的认识有许多误区，并且我国建筑市场中绿建模拟技术应用较少且不完善，绿色建筑服务存在需求量大与供给量小的矛盾。通过调查我们得知，绿色建筑必然需要以“节能、减排、安全、舒适和可循环”为特征的绿色建材提供可靠支撑。

2.2 绿建设计中问题分析

1)人们对绿色建筑的认知不足。

纵观整个绿色建筑的形成和发展历程我们可以明显发现，“绿色建筑”这个全新的概念在我国的政府部门层面和建筑业内人士之中均已具有较高和统一的社会认知度。但对于一般的普通百姓来说,绿色环境以及建筑的这个概念就相对陌生了。由于某些建筑开发商对于绿色的建筑概念的过度炒作,导致很多投资人和消费者误认为使用绿色的建筑本身就是高档建筑或者是高成本建筑。80%以上的被调查者普遍认为使用绿色的建筑会大大增加造价和成本,近40%的投资人被调查者普遍认为高绿化率的建筑即为使用绿色的建筑,近30%的投资人被调查者认为使用绿色的建筑与对环境资源保护的效益有关。另外,也可以看到有不少投资人和消费者认为,新建筑材料产品、环保建筑材料产品、高科技建筑技术都已经是被贴上绿色建筑的重要标签，跟自己的日常生活比较远。这种绿色建筑观念的炒作导致投资者和广大消费者对于绿色建筑的认识误解进一步加深，十分不利于我国绿色建筑和居住区的建设和推广。这也被认为是我国绿建质量参差不齐,出现伪绿建的一大重要原因。

2)技术堆砌现象严重。

有人认为绿色的建筑应因地制宜地进行主动建筑技术的集成,不应完全变成被动节能技术的堆砌。其实我国如今的政府在绿色建筑居住区的标识设计项目中仍然存有许多被动节能技术堆砌的问题,有些标识项目在建筑方案设计时几乎没有或很少深入考虑被动建筑节能的技术,并且优化的措施相对较少,反而往往是在项目实施方案的制定完成后再马上去进行扩充或者增加一系列主动的绿色建筑技术措施,不仅从根本上有明显的技术增量和堆砌的倾向,而且也从根本上造成了增量的成本较大。此外相关的绿色建筑技术专业在相应的绿建技术和堆砌方面也没有很好的相互配合,造成了相关专业技术的匹配不当。把我国绿色建筑的未来发展方向和道路始终定位为一种高端、贵族化的建筑是不会在我国取得成功的,事实证明,绿色的建筑不仅仅应该做的是高科技新材料技术的增量和堆砌,而建筑企业应该做的是因地制宜地尽量采用目前最适宜的技术,绿色建筑的未来才能健康有序的发展。

3)重设计而轻运营，市场监管不利。

目前我国绿色建筑的发展迅速，这是个不争的历史事实,获得国家认证的绿色建筑项目数量也确实有很多。但从目前绿色建筑认证的情况和结果来看,绝大多数发展绿色建筑的项目均为运行设计标识,运行设计标识占该项目的绿色建筑比例仅仅不到6%。而目前衡量我国绿色建筑的标准是否真正能够做到“绿色、节能”,不应仅仅局限于通过设计标识认证,而是应从项目后期实际运行情况具体判断,即需要通过对设计标识项目进行调研评估后确定其是否真正“绿色、节能”。

3 绿色建筑设计咨询服务分析

3.1 服务分析

近年来，BIM技术的可视化、协调性、模拟性和优化性受到大众的关注和采用，因此本项目设计旨在充分利用了BIM技术从新一代绿色农村建筑住宅区各要素，即节能、通风、暖通、采光、照明、能耗、热环境、声环境八个功能方面，进行现状调研及分析，针对新城镇住宅进行绿色建筑设计，并为新建城镇住宅区提供咨询服务。不仅能为新城镇带来具体的绿色建筑模拟分析，节省能耗提高居住质量，更能向全社会扩大节能低碳建筑技术的影响力。

作为绿色建筑服务，服务针对新城镇住宅区会进行提前的现状分析和调研，对未建成的建筑进行绿色模拟分析，通过分析进行绿色建筑设计，项目还将跟进整个生命周期，时刻提供绿建咨询服务。在实践所获得的反馈进行绿色建筑设计的修改，用BIM技术整合绿色建筑的项目，进一步模拟绿色建筑建造全过程服务，以住宅区绿色建筑全生命周期为对象，辅助设计和管理，展开研究建筑的优化设计，包括前期性能分析、模型形成和虚拟现实，形成绿色建筑的全生命周期解决方案。

服务充分利用了BIM的技术从新农村绿色城镇建筑各功能要素,即节能、通风、暖通、采光、照明、能耗、热环境、声环境八个功能方面(见图1),进行项目现状的调研及分析,进行建筑绿色的城镇建筑设计。努力使之发展成为一个符合建筑绿色标准的建筑绿色生态住宅,为整个现代城市的居住和生活环境提供更加舒适的居住环境,使得建筑的生产运营更加的节能环保,绿色建筑节能低碳。

3.2 各项绿色方案分析

3.2.1风环境分析

通风可以直接的来决定人在一个建筑物中的舒适度以及建筑物本身，包括在冬季供暖和夏季制冷方面所产生的能耗多少。以建筑物的物理信息结合建筑物周围环境进行分析，其中包括建筑物的开窗尺寸，建筑物周围绿化带高度等信息。表达出风速的聚集度、走向、大小及分布。快速分析出区域是否存在涡流区，使建筑布局更加合理。通过模拟室内在自然风条件下的一个风速云图、主要功能房间的开地比与通风换气次数进行评价(见图2)，来进一步优化空间和布局，改善自然通风效果。

3.2.2光环境分析计算

根据建筑物自身采光物理性质结合周围建筑物的遮挡性进行采光、眩光、视野等分析。通过对建筑物模型的全景辐照+地面辐照，得出光伏面板或集热面板的布置位置，倾角分析得出面板的最佳安装倾角，来应对采光方面的不足。且可以经济性分析得出节约了多少电能、资金和碳排放量。

3.2.3声环境分析计算

根据项目周围声源、建筑物周围绿化带、项目门窗隔音性等信息对目标建筑进行噪声分析，以及楼板、墙等构建属性的室内噪声分析，评价建筑物在场地内的噪声级别和建设声环境功能分区。

3.2.4热环境分析计算

根据建筑模型项目所在地区气象参数、绿化覆盖率、通风等实际情况对建筑性能信息分析结果进行热环境分析(见图3)。

3.2.5室内空气质量预评价

伴随着2019年新绿标的推出实行和2020年爆发的传染性新冠病毒，全球人们对健康的关注度都达到极为紧张的状态，因此我们居住环境的健康标准更应该提高。通过模拟计算可以对室内的苯、甲醛等污染物浓度做出基于逐时、逐日、年平均的分析统计结果，进行室内空气质量与评价，提出设计改善措施。

3.2.6施工及运营管理

通过建筑策划、施工进度模拟、运营维护、灾害应急和人员疏散模拟，从模型中提取信息，将复杂问题简单化。

4 商业模式分析与设计服务市场推广

4.1 市场特征及预测

在《中国绿色建筑行业发展模式与投资预测分析报告》中曾明确指出,绿色环保节能建筑在帮助用户实现低建筑能耗高环保节能的同时,可以为绿色建筑用户和企业提供一个健康舒适安全的室内建筑生活服务环境,这一趋势代表着中国和世界绿色建筑的未来发展大趋势,前景十分广阔。因此本次试点项目将紧紧跟随我国节能建筑业发展趋势,推动更加绿色的节能建筑优先实现在住宅区和新城镇的绿色建筑上,立志于建成更加绿色的住宅区,为新城镇的居民和企业提供更加舒适的生活环境,且致力于使绿色节能建筑在后期的生产运营管理阶段和设计上能够更加的节能环保、节能低碳,同时为加快新城镇住宅区绿色节能建筑的建设应用进程和发展贡献一份力量。相信在不久后的将来,“节能环保、绿色低碳”会作为公共建筑及民用建筑建设的一大设计标准,且会在各大区域实现起来,本项目意在通过住宅向全社会传播绿色生态观。

目前已具备全生命周期的绿色改造服务的产业化条件如下：

1)前期设计阶段采用BIM可视化进行设计，全面推进，突出重点，因地制宜，分类指导。直观反映建筑问题，对应解决方案，使目标客户对改造方案一目了然。

2)在建筑项目的实施阶段，基于绿色建筑模拟分析和建筑项目在实际施工的时间进度，对项目的建筑信息模型信息数据库进行严谨且快速的更新，并通过如今的5G智能，大数据技术实现数据在各个平台上的信息共享，提升结款效率，从而加快对变化的工程量的计算和分析，进一步实行费用变更和专业的管理方针。一个建筑其运营管理阶段的周期最长，且系统能耗最大，另外制定一个详细合理的运营计划来节省生命周期内的成本支出。

4.2 商业模式分析

绿建商业模式的创新是一种新型的经营方式，它的绿色创新是在企业内部和企业之间的非技术性的，处理产品、服务导向的研发活动，通过价值链、新模式、市场营销的新方法。其创新能够对供应商考虑整个产品寿命周期的成本的方式进行激励，从而降低能源消耗和资源浪费。本团队创立新城镇绿色建筑设计与咨询服务，将融合互联网、大数据等多方面新技术，期望最大程度改进传统项目管理方法的局限性，对建筑不同的阶段分别进行有效的定量分析与评估。前期营业模式，公司初期通过借助其他个体商业户、互联网新媒体以及设计院分包使自己的绿建分析服务成功搭建，但服务对象有局限性。不断通过新媒体推广绿色建筑，增添品牌服务的知名度和美誉度，让更多人了解并重视绿色住宅建筑的发展趋势同时，将会有效的进入目标市场。将增加的建设成本和后期降低的生命周期成本提前预估与对比，排除客户担心经济成本增加的问题。因地制宜进行技术集成，方案设计时考虑被动节能技术，增添优化措施，降低生命周期成本。注重绿色建筑的运营和监管，保证全生命周期绿色住宅的运行。

5 结语

绿色建筑作为建筑行业的新型建筑，必将推动建筑业以及社会的发展。新兴城镇建筑建设应用绿色的技术和理念可以带动节约型技术和观念的创新，推动社会树立绿色环保和勤俭节约的消费理念，从而促使整个社会的可持续发展。本文通过对新城镇绿建设计和咨询服务的分析，进而确定服务策略和商业模式。期望继续研究发现更多新型技术，帮助打造一个综合实力硬的设计咨询服务团队。尽所能将绿色健康、低碳环保、可持续发展理念，广泛推广传播并为将绿建技术有效实施应用于现代建筑中尽一份力。