双循环新发展格局下房地产与实体经济发展的辩证统一＊

王昱昊

（中国社会科学院大学 经济学院，北京 102488）

一、引言

2020 年习近平总书记强调：“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”[1]从国内大循环的视角出发，房地产业是国民经济的支柱，其地位举足轻重；从国际大循环的视角出发，实体经济是赢得主动的根本，是强国之基础。而房地产与实体经济的辩证统一则是影响双循环新发展格局形成的关键因素之一。近年来，我国的房地产经济发展迅速，即便经历了新冠疫情的冲击，许多经济相对发达省市的房价仍然持续上升而居于高位；经济相对落后地区的房价虽稍有下降，销量锐减，但总体上房价仍然居高不下。受房地产业的影响，实体企业融资环境较差、利润率较低、创新能力不足、生存状况相对比较艰难；尽管如此，我国目前仍是世界首屈一指的制造业大国，并表现出强劲的发展势头。从经济大国迈向经济强国主要依托实体经济，因为实体经济才是国际国内经济双循环的主要内容；房地产经济也可以借助“一带一路”倡议走出国门，参与国际大循环发挥应有的作用。而实际上，房地产与实体经济发展并不矛盾，通过科学调控实现辩证统一则更有利于双循环新发展格局的形成。

二、房地产与实体经济的相互联系

房地产与实体经济相互联系并在一定程度上交叉融合。实体经济一般是指制造业为主的经济，房地产经济则是包容性较强的交叉融合经济，即房地产经济中既含有建筑、建材产业等实体经济的因素，又含有供求失衡、投机盛行等因素的泡沫经济因素。从国内大循环的视角看，房地产经济也是商品经济，适当发展房地产经济有利于提升国家税收，推动人民群众就业创业，实现国民经济持续稳定增长。房地产经济从来都不是孤立的个体，也不是仅仅与建筑、建材相关产业相联系，而是与许多实体产业紧密相关，具备撬动各产业共同循环发展的基础作用。例如家具家电、厨具卫具、杂货零售、文体旅游、艺术教育产业等都可以在房地产业基础上得到发展。作为一个社会主义国家，房地产经济对国民经济的贡献越大意味着国家更有能力投入到城乡基础建设和一些公益事业，从而在整体上提升人民的生活质量。例如国内四通八达的海陆空交通网建设，离开了国家的巨额投资建设是不可想象的。而发达的交通网可以大大降低实体企业产供销的运行成本，加快实体企业产供销的循环速度，帮助有实力的实体企业走向国际市场等。因此，有不少业内专家认为房地产经济具有正向作用，甚至拉动了实体经济发展[2]。例如，中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，房地产业会在未来若干年内持续拉动经济增长，房地产业是链接国内经济大循环的关键。

基于“一带一路”倡议，帮助其他国家发展实体经济、建设美好家园是房地产和实体经济共同参与国际大循环的主要方式之一。从全球经济视角看，新冠疫情之前，不仅英法美德等国家的房地产业一片繁荣，曾经房价暴跌的日本也出现价格上扬，遭受多重制裁经济低迷的俄罗斯房价也大幅度上涨。虽然疫情对全球经济造成了严重的影响，但房地产业仍然是世界各国用来发展和复苏实体经济的重要抓手。就我国而言，房地产业与实体经济密切相关，具备共同参与“世界大循环”的基础条件。事实上，中国实体企业借助国家“一带一路”倡议进驻许多国家的同时房地产业也在不断“开疆扩土”。我国企业和个人境外房地产投资呈现出快速发展态势，中国已经超越新加坡成为亚洲境外房地产投资最大资本来源国[3]。“一带一路”沿线国家多以发展中国家为主，这些国家对城市住房及配套基础设施的开发具有很大需求。授人以鱼不如授人以渔，纯粹的境外房地产投资在短时间内能够改善沿线国家人民的居住状况，却不能真正使沿线国家得到长足发展，倘若以实体经济投资辅之，就可以在推动国际大循环的基础上实现境外小循环。房地产投资建设的同时，帮助沿线国家发展实体经济、建设美好家园符合“一带一路”务实合作、开放互利的原则。两者相互关联形成合力，共同服务于“一带一路”这一国家级顶层合作倡议，是打造国际大循环、构建责任和命运共同体的关键。

三、房地产与实体经济的相对对立

通过对房地产发展趋势及实体产业发展基本状况的了解，我们可以看到房地产与实体经济的相对对立及其不良影响主要集中在以下四个方面：一是房地产与实体经济的相对对立容易产生虚假繁荣和投机狂热。我国房价远远偏离了房地产本身的价值，高房价进一步激发了一部分人对财富的渴望，但炒房又反过来遏制了另一部分人前进的动力。“房价持续上涨”成为许多人的潜在共识，集中财力物力不惜一切代价购房使基层广大民众面临巨大的风险，为基层社区治理及稳定埋下了隐患。政府比较容易从房地产业中获得较多的税收，但是从长远看透支了大力发展实体经济未来有可能获取的更高税收，甚至有可能演变成为一种得不偿失的结果。二是房地产与实体经济的相对对立抑制消费，造成百业萧条。由于社会流通领域的货币总量是固定的，在人民群众的年人均纯收入没有大幅度提升的背景下，房地产业吸引了大量的财富集中势必会造成百业萧条。高房价使人民群众可支配收入大幅度减少，不少家庭背上了沉重的贷款，除了购买必需的日常生活用品，无力进一步扩大消费。居民经济收入与购买力的下降，导致各行各业都面临不小的压力，不少企业都面临倒闭的风险。三是房地产与实体经济的相对对立使不少实体企业逐步丧失生产经营信心。目前我国实体经济企业的存活周期远远低于发达国家，实体经济产业平均利润水平长期低于房地产业。鉴于资本的逐利性，有的企业甚至想方设法逃避监管然后将全部流动资金以及银行借贷资金用于投资房地产，自身丧失生产能力成为空壳企业。这种不正常的现象恰恰说明，企业的经营者们逐渐丧失对实体经济的耐心和信心。四是房地产与实体经济的相对对立使社会经济整体运行面临巨大风险。房地产市场变幻莫测，碧桂园、恒大、富力等知名房企大佬负债数成千上万亿，且前景堪忧；另一方面，房价一旦大幅度下跌，势必影响政府税收，造成大面积失业，银行面临破产风险等；实体企业步履维艰，有的学者基于房价预期均衡模型，使用迭代回归法测算1999—2015 年各省市区房地产泡沫，得出了“房地产泡沫显著抑制了实体经济投资”的结论[4]。学术界有不少学者认为房地产业严重限制了实体经济的发展，本文不再一一赘述。

构建国内大循环格局，需要构建完整的内需体系。但目前来看，房地产与实体经济的相对对立严重影响国内大循环的战略格局。首先，国民经济的循环是一个完整的链条，房价居高不下则是完整链条上的梗栓。房地产业吸取大量的金融资本与社会资金，导致许多实体企业资金链断裂，生产难以为继；有的实体企业即便能够克服困难制造出批量商品，也难以顺利销售，因为高房价大大降低了社会购买力，占人口大多数的基层民众没钱消费；高房价造成贫富两极分化，许多人将大部分收入用于买房还贷，导致因房致贫，而有的人借机炒房，成为新时代富人。总之，高房价造成了国民经济循环出现生产乏力、流通不畅、分配不公、消费萎缩的现象，与国内大循环的新发展战略格局背道而驰。其次，从国内国际双循环的视角来看，国内国际两个市场需要相互补充、相互促进。但是高房价直接影响国内国际贸易产业链提质与升级。开放与合作是构建国内国际双循环的关键，高水平对外开放、引进和利用外资的关键在于实体经济而不是房地产经济，两者对立必然会对实体经济发展形成羁绊；合作、包容、互惠是国内实体产业进军国际市场构建双循环的重中之重，房地产业则难以担此重任。再次，房地产业与实体产业的相对对立不利于激发各类市场主体活力不符合中国特色社会主义基本经济制度。中国特色社会主义基本经济制度强调各类市场主体而不是房地产业一家独大；解放和发展社会生产力主要针对实体经济而不是房地产业；强调效率和公平就要严厉打击投机炒房行为；强调共同富裕需就要将房地产业和实体产业辩证统一起来。只有发挥中国特色社会主义基本经济制度的优势，才能弥合房地产业与实体产业的相对对立，才能充分构建国内国际大循环、双循环新发展格局。

四、美国等发达国家有房地产和实体经济共赢发展的成功先例

美国经济学家卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编经过计算得出结论：美国1890—2013 年期间，其中28年房价下跌，95 年房价上涨，年平均增长率略高于通胀率。虽然经历了2008—2010 年间的短暂下跌，但很快又逆势回升[5]。2011—2019 年期间，美国平均房价虽然上升幅度不大，但也没有下跌，始终处于较高的价位。从长期看，美国房价是持续上升的。另一方面，一百多年来美国实体经济的发展规模和水平始终处于世界领先地位，总体上看受房价的影响并不大；虽然2008 年美国次贷危机以来实体经济出现衰退下滑现象，制造业总产值被我国反超，但美国仍不失为稳居世界第二的制造业大国。为了重回制造业巅峰，美国近年来采取了一系列刺激制造业发展的措施。其中尤其以奥巴马“制造业回归美国”、特朗普“产业回迁”政策等为代表。无论美国的实体经济政策效果如何，房地产业热度不减，房价虽有下降仍然居高不下。很重要的一点我们应该看到，特朗普政府推出的“购买美国货”“制造业促进法案”“减税优惠”等多项促进实体经济发展的措施同时，也抛出了“放松美国房产抵押贷款标准”“房产税可抵扣”等政策。2020年，受新冠疫情和总统大选造成的社会撕裂双重影响，美国经济整体上萎靡不振。但房地产和实体经济的共赢发展基础，也为美国避免经济大起大落奠定了基础。

事实上，世界上的发达经济体都曾经历过房价持续上涨的历史，例如德国、日本、韩国等国家的房地产业曾一度空前繁荣。虽然在特殊历史条件下房价也曾起起落落，但总体上并未过度影响实体经济的世界鳌头地位，这些国家长期以来都是世界上著名的制造业大国。有时候甚至相反，房价下跌的同时实体经济也不景气。同样道理，虽然改革开放以来我国房价持续上涨，也并未因此而成为影响我国逐步成为世界第一制造业大国的羁绊。这说明房地产与实体经济可以共赢发展，具备辩证统一发展的理论可能性。

五、双循环新发展格局下我国房地产与实体经济发展的辩证统一

双循环新发展格局视角下，应如何面对发展房地产与实体经济的矛盾与关联，实现辩证统一发展？

首先，宏观调控是实现两者辩证统一发展的主要手段。未来的宏观调控政策应更加精准、公正、公开、审慎。一是要精准掌握房地产市场供求真实情况，精准调控供求关系，使房价回归到合理的价位区间。在目前大数据、互联网和信息化的背景下，精准掌控房地产市场供求并不是难事，关键是如何解决供求矛盾，挤出经济泡沫，使住房物适所值。二是坚守住房不炒的理念，引导群众理性购房、合理消费，按需消费，坚决打击恶意炒房、哄抬房价、恶意压价等投机行为。三是调节金融市场，加强金融监管，严格落实资金用途，督促实体企业合理使用资金发展生产；引导社会资本合理分流，既要满足实体经济发展的正常需要，又要及时预防房地产经济泡沫所产生的风险。四是继续强化对土地的管理和审批，严把土地性质关，坚决杜绝片面为了发展房地产业而变更土地性质，保障实体企业生产用地。引导房地产业深入老旧小区重建或改造，充分利用空间，建设智慧化住宅等。五是加快供给侧结构性改革，把劳动力、土地、资本、创新要素等有机结合起来，优化房地产业与实体产业发展所需的资源配置，逐步创造房地产经济与实体经济共同繁荣的局面。

其次，通过新旧动能转换推动两者辩证统一发展。房地产与实体企业要充分认识未来发展趋势，主动淘汰落后产能，响应国家发展战略。实体企业不能把利润低、生存难的责任都归咎于高房价，而是要学会充分利用政府及社会资金，想方设法创新技术引领行业发展潮头。以钢铁企业为例，现实生活中的钢铁制品，很容易被一些成本低、使用效果好的产品所替代；新技术背景下制造的耐腐蚀、寿命长高强钢，虽然带来了较高的利润，却也从某种程度上延长了新旧更新时间而抑制了产能。另一方面，房地产业需要消耗大量钢材，可以在一定程度上帮助钢铁企业化解滞销风险，发展新动能。因此，两者具备统一规划、优势互补、互惠共赢的巨大潜力。以山东省（新旧动能转换综合试验区）为例，比较妥当地处理了房地产业与实体企业间的对立统一关系。2017 年山东省颁布《关于进一步降低实体经济企业成本的实施意见》和《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》以来，关停了一些能耗高利润低实体企业的同时降低企业税费、稳定房价，倾心打造出具有山东特色的“城镇化经济”“旅游经济”“文化经济”“人才经济”“创新经济”“绿色经济”“节能经济”“电商经济”等多种形式。这些经济形式都可以与实体经济深度融合，并成为房地产经济稳步发展的助推力量。

再次，两者辩证统一发展离不开民间投资与消费理念的转变。房产成为人民群众拥有财富的主要标志之一，但高房价形成的泡沫也已众所周知，投资房地产的风险日益增大。除了刚需买房外，民众应当抛弃投机心理，摒弃“房价持续上涨”的理念，重拾“实业救国”与“科学救国”并举的信念，充分认识国家发展房地产和实体经济的相关新政策，调整投资方向，理性投资与消费。国家正在持续拓宽民间资本进入实体企业的渠道，拆除行政体制障碍和门槛，加大依法打击投机炒房的力度。但是，这绝不意味着房地产经济寒冬的来临。房地产业仍然是我国国民经济的重要支柱，继续发挥增强国民经济和改善人民生活的作用，房价只是将逐步回归于合理区间。因此，未来的民间投资与消费将不再盲目倾向于某一方面，而是在国家调控的引导下趋于理性，起到助推房地产与实体经济辩证统一发展的作用。

最后，双循环新发展格局战略为房地产与实体经济的辩证统一发展提供了大好机遇。实体经济从来就是经济平稳运行、健康发展的根基和保障[6]；要坚持把做实做强做优实体经济作为主攻方向[7]。与此同时，要充分利用好房地产经济的带动作用，在有条件的地区加速城镇化进程。安居才能乐业，在人口聚居地区集聚实体产业，实现房地产与实体经济的辩证双赢格局。