蛋壳“唇亡”，自如“齿寒”

锌财经

断臂

其实自如“断臂求生”的动作已久。

小王在自如连续租住了两年，直到2020年9月，自如管家突然给他打电话，要他尽快在一个月内搬走。管家的说法是“房东临时要收房，所以只能解约”。与小王相同遭遇的租客不止一人，早在几个月前，就陆续有租客接到自如通知，要求解约，并承诺赔偿一个月租金，理由均为“房东临时要收房”。但小王从其他片区的自如管家处了解到，“其实不是房东要收房，是你们住的这间房子成本收不回来，自如为了止损，只能和房东解约。”

而多位房东却表示，自如管家针对租客和房东准备了两套说辞，管家多次向房东打电话要求降租，理由是“租客嫌租金太高不租了，房屋只能空置”，房东如果坚持不降租，只能解约。事实上，自如的房东和租客信息完全不对称，房东降租后的金额也并未体现在租客交付的租金中。

自如内部人士透露，受疫情影响，2020年房租水平普遍降低，导致自如房源空置率增加。自如收房这一动作其实从2020年6月就开始了，后台会测算每套房子的成本，如果成本过高，就先跟房东商量降租，房东不同意降租，就实施解约。

自如房源成本倒挂还有一个原因：自如的隔断房越来越少。知情人士透露，为做好疫情防控工作，自如许多隔断房都被清理。而自如从房东和房客中间赚的差价，很大一部分都来自隔断房的租金。此外，除了这种被拆隔断的房源需要尽快解决，还有一些“条件差”的房源也都在降租或解约的清单之内，例如地段差、没有电梯和处于一楼的房子等。

求生

一边“狂甩房源”，另一边又忙着接手蛋壳的房东和租客，自如究竟打着什么算盘？

在蛋壳的房东和租客矛盾最激烈的阶段，许多房东给租客“断水断电”甚至上门驱赶租客，从这时开始，一些自如管家就开始上门“抢活”，在蛋壳租户的家门贴条，告知租客“需要找房可以及时联系我”。

2020年12月4日，自如正式发布了针对蛋壳租客业主扶持方案，内容是业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后，自如免收业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护和租务处理等服务。

表面上看，自如是接了蛋壳的烂摊子，实际上是在抄底蛋壳的“优质资产”。自如甩掉的都是条件差的“赔本房源”，而蛋壳有不少纠纷房源都是自如觊觎已久的“优质房源”，地段好、條件好，甚至还节省了装修费。另外，蛋壳的房东经历纠纷后更好“压价”，以更低的价格收房，再以原价继续租给房客，刚好达到自如“低收高出”的目的，岂不美哉？

除了抄底蛋壳，自如还有其他动作。

2020年11月30日，自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。贝客青年精品公寓在全国拥有31个项目，主要为白领公寓，合计房源5 000余间，分布在北京、上海、南京、苏州和徐州等地。并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳和南京等城市运营五十余个集中式公寓项目。

有分析师认为，自如选择在蛋壳爆雷高潮、全社会质疑长租公寓模式的时间节点发布并购消息，是为了“向外界展示自如的资金实力，表明自如在经营方面比较稳健”。

自如的主业务是分散式公寓，但包括蛋壳在内的多家分散式长租公寓的“爆雷”，让分散式公寓的缺点暴露无遗—作为托管端，和房东、租客的沟通成本较高，容易产生纠纷，并且不确定因素过多，容易出现“低收高出”的不良现象。而集中式公寓虽然前期的成本投入高，但后期的运营成本和管理成本更低，利润也更高，能够在一定程度上提高营收，实现规模化运作。分散式公寓和集中式公寓两手齐抓，可以分散风险，也可以为自如日后转型铺路。

危机

长租公寓爆雷有多严重？市场数据显示，2017～2019年，共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。贝壳研究院统计，仅2020年8月和2020年9月就连续有22家中小长租公寓企业陷入纠纷、资金链断裂或倒闭。而这些企业之所以爆雷，大部分都是因为“高收低出”和“长收短付”等违规操作埋下了危机。

通常来看，分散式长租公寓的健康运营方式是低收高出，通过装修和服务合理提高房屋溢价，靠差价来实现盈利，说白了就是“二房东”的生意，但只做“二房东”难以将规模做大，于是，一些想要快速扩张的长租公寓便把目光落到了租金贷上。

租金贷的操作是租客选择“贷款方式”与公寓运营平台签订租房合同，与平台合作的金融机构次性将租客合同期内的所有租金支付给平台，而平台则按月或按季向房东支付租金。这一操作，使得长租公寓可以从金融机构一次性获得一整年的预付款，提前回笼的资金有利于公寓方继续拓大规模。

表面上，这一操作减轻了租客资金压力，可以实现租金“月付”，实际上，公寓方利用租金贷存在房租和融资期限错配的漏洞，把租金贷当成了快速扩充现金流的杠杆工具，本质上就是一种滚雪球的“庞氏骗局”。一旦公寓方资金链断裂，银行、租户和房东都拿不回钱，也就产生了“爆雷”。蛋壳的爆雷正是源于这一点。

蛋壳爆雷后，租金贷的弊端也随之浮现—许多租客退租后，租金贷并未解除。与蛋壳合作租金贷的机构是微众银行。微众银行在事件初期曾表示，租金贷客户在2021年3月底之前不上征信。

微众银行旗下的租金贷业务合作的另一家长租公寓正是自如。有了蛋壳的前车之鉴，自如开始迅速“排雷”，2020年12月2日，自如宣称其租金贷产品海燕计划“自如分期”和“轻松付”将于2020年11月27日暂停使用，已签海燕计划用户不受影响，仍可正常还款。

解决了租金贷隐患，自如面临的最大问题其实是信任危机。长租公寓这门生意，说到底还是“二房东”的生意，但只靠赚差价，显然做不成一门大生意。对于自如来说，最重要的是用户，只要平台上的用户足够多，未来能够讲故事的想象空间就足够大。但是想要更多的租客，就必须有更多的优质房源，房源才是自如最根本的资产。但蛋壳的爆雷，使得全社会对长租公寓这一模式都产生了质疑，业主对自如的信任度也一同降低，许多自如房东都表示，“合同到期后再也不会交给长租公寓来托管了”。

一些房东也表示，自己的一些好地段的房源通过链家挂出去，但许久都未租出去，其间链家的中介还一直在游说自己将房源托管给自如，“怀疑链家是为了让自如成功接手这套房子，才故意不帮忙把房子租出去，”其中一位房东猜测，“但是不管能不能租出去，我都不会再相信长租公寓了。”

多重因素下，自如正在遭受前所未有的信任危机。显然，当在约的这批房源合同到期后，怎样用合适的价格获取更多房源以扩大规模，又让资金链保持在安全线之上，才是自如真正要解决的问题。

写在最后

自如或许不会成为下一个蛋壳，但显然，自如的未来也不再如当初设想中那般“自如”了。