浅析房地产企业成本管控存在的问题与对策

2021-01-27问颖君西安经发置业有限公司

消费导刊 2020年41期

问颖君西安经发置业有限公司

引言：由于房地产企业成本管控是一项全面、复杂、系统的工作，为企业获得更多利润的重要环节。只有房地产企业进行科学有效的成本管控，才能提升企业整体的经营效益，提升企业的综合实力，积极应对外部经济环境。一旦忽视了成本管控则会出现超预算的现象，降低了房地产建设销售的效率，制约了企业的健康高效发展。

一、房地产企业成本管控的内容及意义

（一）成本管控的主要内容

1.立项阶段：首先，房地产中的立项阶段作为每个项目的前期调查工作，需要提前对市场进行分析、预测、判断出后期房地产的发展趋势。主要的管控在于提前对项目策划进行成本预算，拟定相应的成本控制计划，拟定成本策划可以确定目标成本，这一阶段的成本控制为后续的工作打下了坚实的基础。

2.设计阶段：合理科学的设计能够让成本管控效率高达80%以上，这一比例说明设计环节的成本控制极为重要。它可以对产品设计进行优化、工程技术指标控制，合理分析后期的经济效益。

3.招投标、采购阶段：招投标及其采购阶段主要包含了工程报价招标文件拟定以及工程合同的确定签署，再到采购预算编制和采购物资验收付款结算等成本控制环节。这一阶段的成本控制是真正关系到后期项目是否能够按计划目标完美实现。

4.施工和验收阶段：施工及验收阶段的成本控制内容主要是对施工进度和施工过程中出现设计变更、现场工程签证成本的有效控制，同时也需要保证竣工结算时的成本控制。每一个环节都极为重要，一旦工程设计出现变更时会增加建设成本。

5.营销过程中：营销也作为最后一个成本控制环节，采取合理科学的营销方式，根据市场行情控制营销费用，寻找最优的开发渠道，降低投入资金，有效防范各种税务风险，为房地产企业赢得更大的经济效益。

（二）成本管控的意义

由于房地产企业的开发需要经过前期调查、设计、施工建设、竣工验收以及营销等多个环节，投资的成本较大，建设的周期较长，需要严格落实成本管控，才能提高房地产企业的经营效益。目前，我国房地产行业内的竞争较为激烈，只有通过科学有效的成本管控才能降低企业的运营成本，为企业赢得更优的经济效益，提升企业的综合实力和竞争力。同时，房地产企业的成本投入具有变化性、差异性，需要实时进行成本管控才能优化资源配置，保证资金落到实处，为房地产企业的健康发展推波助澜。

二、我国房地产企业成本管控中存在的问题

（一）成本管理意识不强

前几年，房地产对房价的炒作，在一定程度上让房产企业忽视了对成本的管控，形成了成本管理认识误差。一部分房地产企业轻事前策划，完全没有认识到成本管控的重要性，最后导致成本失控。其中，房地产企业的财务部门作为成本管控的重要部门，实际财务报告中具有一定的滞后性，成本计划偏离实际发展状况。一旦企业投资出现风险时，会给企业带来额外的成本开支。在前期调查、设计、施工、竣工阶段都出现了浪费现象，没有对成本进行合理控制，忽视了成本管控，增加了企业的运营成本。

（二）施工阶段及其竣工阶段面临的成本管控难题

施工阶段：房地产企业在项目施工过程中成本管控主要面临着设计变更。一旦设计变更频繁时未经过仔细严格的成本计算，项目变更会增加运营成本，造成额外开支。特别是目前一部分房地产企业在现场签证都是做完后进行审批，事前没有进行书面材料的确认，导致施工过程中现场签证成本很难得到有效控制，最后在材料采购过程中未对市场信息进行全面了解，建立相应数据库，导致材料采购价格偏高，增加了项目施工的成本。还有一部分施工人员在使用材料过程中没有本着节约的原则，在使用设备仪器时也没有按照标准规范操作，增加了材料费用，也增加了设备仪器的维修费用。

竣工阶段：在项目竣工过程中房地产企业财务部门成本核算过程中没有认识到全面性。有些属于项目成本费用支出却纳入了管理部门的费用，导致项目竣工验收结算成本统计不准确，不真实。此外，房地产企业的内部成本管控没有形成复审节制，导致审核的真实性缺失，最终竣工验收结算的成本统计数据不准确。[2]

（三）未建立成本管理制度和控制体系

任何一项工作的开展离不开管理体系的建立，而大部分房地产企业采用较为粗放式的管理模式，没有建立健全的成本管理体系。首先，房地产企业成本管控没有完善的规章制度，导致在实际执行过程中力度不够，管控趋于形式，无法发挥成本管控的真正作用。其次，各岗位设置不合理，未明确工作人员的职责，无法保证成本管控工作在高效的状态下进行。其次，企业未建立奖惩机制，打击了员工的工作积极性，也无法得到及时准确的信息反馈。这一系列都是由于没有完善的成本管理制度及其控制体系，无法科学有效地落实成本管控。最后出现工期超时计划变更、利润低、投资大的现象发生。

（四）成本管控人员的综合素质低下

目前，大部分房地产企业的成本控制还停留在财务核算的初级发展阶段，除了企业管理层对成本管控不够重视外，还有一个特别重要的因素是企业缺乏综合能力、成本思维较强的管理团队。甚至有一部分成本管控人员的专业基础知识较差，毫无成本管控经验，仅凭单薄理论知识无法解决实际怎么控制中出现的问题，拉低房地产企业的经济效益。

三、强化房地产企业成本管控的对策

（一）强化成本控制意识

首先，房地产企业的管理者需要树立全方位的成本管控意识，并起到带头作用，让全部员工落实全过程的成本管理，并将成本管控理念融入到项目地各个过程中。其次，需要先计划后控制，才能真正降低房地产企业的经营运行成本，提升企业的利润空间提升企业的综合市场竞争力。大到对项目地开发、设计以及施工过程的每个环节做到精细化的规划规划预算，贯彻成本节约意识，对各个部门的员工工作人员进行岗前培训，落实每一个生产环节的成本控制。

（二）施工、竣工阶段建立动态监控机制

目前，房地产企业常见项目施工阶段和竣工阶段面临成本管控问题，需要建立动态的成本分析监督机制，不断强化企业的成本管控。首先，需要保证工程质量基础上减少工程变更，落实现场签证以及对进度付款实时跟踪，在建立完善台账，最后以台账为基础形成编制动态的成本分析表，定时的向管理层提供具体的项目成本变动情况，也可以对后续的成本进行及计算，分析出未来成本变动的发展趋势。此外，房地产企业内部需要建立相应的工程物资市场信息部，保证材料设备在采购过程中，价格合理，质量得到保证，有效降低采购成本。最后是竣工验收阶段落实结算审核及其复审管控机制，杜绝在此过程中出现虚假报账，增加项目成本结算的风险。

（三）健全成本控制体系，加强监管

房地产企业的成本管理首先需要将成本控制和企业的战略进行有效的结合，同时与企业各个运营环节进行综合考虑，寻求到属于企业适合的成本控制方式，不断提高企业成本管理的水平。成本控制是涉及到企业的各个运用环节的全过程控制。从建筑的设计、施工、制作到售后，整个过程依据相关的法律法规基础上制定适合本企业的成本管理体系，同时进行严格监管。因为成本控制并不仅仅是企业领导以及财务的事情，它是关乎到企业各个环节上，只有将成本控制落实到每一个细节，利用奖惩制度来要求企业人员严格要求自己遵循成本管理体系[3]。

（四）提高成本管控人员的综合素质

企业成本管理的基础是成本管理人员，因此我们应该提高成本控制人员的素质，将成本控制管理工作得到基础的落实。首先提高成本控制人员的素质，要对其成本控制管理人员进行培训，结合企业的实际进行考核。让他们能够清楚地了解企业成本控制的范围、对象以及控制点，树立成本管理的观念，增强成本控制的意识和能力。同时还需要提高会计人员的素质，财务人员的业务水平和成本管理控制的能力，不断完善企业的成本管理人员的选拔制度，培养出适合企业的高素质、优质化的成本管控的专业技术团队，给房地产企业成本管控打下坚实的基础。