房地产开发项目前期工作中的管理措施

李润琳 西安市地铁资源开发有限公司

我国人民的生活水平和生活质量得到极大的提高和改善，居民对自身的居住环境和居住条件有了更加严格的要求和标准。对房地产开发项目前期工作展开科学合理的管理，不断地吸收和学习先进的管理经验，创新创造管理的方式方法，提高房地产开发管理的效率和水平，以此来增加房地产开发企业的经济效益，推动房地产开发项目的可持续发展。

一、房地产开发项目前期管理的重要性

（一）有利于推动房地产事业的稳定发展

居民消费水平的提升直接改变了他们的消费观念，人们逐渐由保守型消费转变为理性投资型消费，这在很大程度上增加了人们对住房的需求量，而这需求量的激增也促进了房地产行业的膨胀发展。在当下的经济环境之中，注重和探究房地产开发管理，使其在理论和实践各方面都更加规范化、科学化和人性化，可以使得房地产开发企业得到平稳顺利的发展，有条不紊地开展和落实各项相关工作，对推动房地产事业的稳定发展具有不容忽视的影响力和现实意义。

（二）有利于促进房地产项目的目标实现

伴随着社会经济水平的不断提高，房地产开发的数量和类型也不断增加。加强房地产开发管理，需要根据相关的法律法规来制定各种管理的规章制度，构建起高效的管理保障体系，这可以有效解决房地产开发管理工作中项目繁杂、难度大等问题，提高房地产开发管理的效率和水平，提升各方面工作人员的协同配合的程度，最大限度地降低房地产开发管理投入的成本，对房地产开发项目进行质量、成本、施工时间等各个环节进行整体把控，有助于保证房地产开发项目的施工质量和施工效率，提升房地产开发商的经济收入，在保证房地产工程项目施工任务顺利完成的同时还可以最大程度地延长建筑的使用寿命和提高住户的使用舒适感，最终促成房地产开发管理项目目标的完满实现。

二、房地产开发项目前期工作中的管理措施

（一）在设计质量控制中运用项目管理

在实施设计管理工作时，需同步重视设计质量的有效控制。以项目管理的角度分析，设计的质量控制主要可通过下述措施进行具体落实。一是搭建完善的质控体系。在针对项目实施设计管理工作时，需相应建立质量管理责任体系，明确各部门及相关人员所需承担的责任。完成任务书时，则需明确规定出设计范围，运用专业的技术手段进行设置，从而按照预期的质量要求完成任务书的具体内容。二是对图纸进行细致核查。图纸能够集中反映出设计的主要意图，此外还可作为后期项目建设的重要依据。可见图纸的质量水平会对项目实施效果产生更为重要的影响。因此需针对图纸的总图、电气、水电项目及景观设计等内容进行细致的审核，从而能够在施工前期便可发现问题，并提出可行性的修改意见，避免由于设计过程中所产生的疏漏而影响到后续工作的落实。

（二）项目风险分析

项目风险主要体现在设计、可操作性及土地审批等方面的风险。一是针对项目设计风险进行有效管理。企业需依据市场调研结果科学选址，同时掌握区域行政许可的具体规定，确定项目的实施范围和具体类别。从价格、数量等多方面进行综合分析，结合地区发展的特征对地价进行客观评估。了解项目建设机构的具体需求。掌握土地资源的储备量，依据权属关系等因素确定具体的项目实施地点。二是针对可操作性风险进行管理。首先是针对建筑投资风险实施管理。具体可依据设计要求，针对采暖、冷热源及照明等方面的能耗分别进行计算，将项目可能产生的风险降到最低。其次为盈亏测算和风险管理。需从多项控制参数入手进行控制，从而科学预估盈亏情况。三是土地审核方面的风险。在实施土地收储时，需运用科学的方法进行收储，从而降低资金投入，强化对土地的审核，对相关条件进行有效协调，提升土地自身的优势地位，全面发挥组织管理功能，在较短的时间内获得土地的使用权限。

（三）梳理报建工作流程

房地产企业在开展报建工作前，应充分依照工程项目所在区域的实际政策，对业务内容与报建工作流程进行系统性编制，统一构建各工作环节的时限、收费标准、资料清单；完善主管单位审核部门的各类信息，标注出报建工作流程的各项关系图表，并从中深入挖掘各类报建流程、资料的联系。与此同时，工作人员应以工程管理的标准与态度，将报建工作的关键性节点与非关键性节点逐一找出，并标注出工作的关键点、难点与重点，充分提升报建工作质量与效率。例如，报建工作的关键通常在于对五证的办理，工作人员应对工程项目的主线报建内容进行梳理，同时进行人防、消防、环保评估等报建流程的非关键性工作，进一步提升报建工作效率。

（四）提高资源利用率

实施建筑工程时，总会存在对资源的利用率偏低等问题，多数企业以粗放式的管理手段经营项目，决策缺乏科学性，方案的种类也更多，因此便导致资源利用量较高，但同时利用率偏低的情况。部分企业无法明显提升资源的使用效率，表现为资金浪费情况严重，即便项目按期竣工，也会由于在资金方面存在问题而导致企业面临结算困难。资源利用的提升对企业来说较为重要，其也可作为提升企业经济收益的重要途径。因此企业需始终贯彻执行节约资源、提高使用效率的思想，从员工到领导层面均需树立相应的责任意识，从而助推企业获得更高的经济收益。

三、结语

未来，房地产市场将进一步走向科学、规范、合理化道路，对房地产项目前期规划的工作将更加专业化也更加有针对性，对房地产项目前期管理人才的培养工作仍将是未来的重点内容。