兰州市居住用地楼面地价与房价动态变化关系分析

张鹏涛 刘永新

摘要：本文通过实地调查，收集整理了兰州市近十年的居住用地交易数据和房产交易数据，采用统计回归分析法，对楼面地价与房价的关系进行了分析，结果表明：兰州市居住用地楼面地价占房价的比例低于全国平均水平，所占比例呈现出逐步上涨的趋势，在未来一段时间，兰州市房地产市场发展前景仍比较乐观。

关键词：兰州市、楼面地价、房价、房地产

一、楼面地价与房价的内涵

楼面地价是特殊的土地单价，是按照地上建筑物面积均摊的土地价格，也就是单位建筑面积的土地价格，也可简单理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值，能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格，在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

二、楼面地价与房价市场状况分析

兰州市位于甘肃省中部，是甘肃省会和全省政治、经济、文化中心，现辖城关、七里河、安宁、西固、红古5区及永登、皋兰、榆中3县，总面积1.31万平方公里。其中市区面积1631.6平方公里，包括城关区、七里河区、安宁区和西固区，黄河自西向东穿越市区，东西长南北窄，城市形态呈带状多中心组团结构，属于典型的河谷型城市，土地资源紧缺，且各项用地都相对集中在河谷川台地上。

本次研究区域为兰州市中心城区范围内的区域，不包括红古区、永登县、皋兰县、榆中县等远郊区县。

本文中的楼面地价数据来源于兰州市自然资源局2011年—2020 年历年的普通住宅项目土地出让数据及《新方圆评估公司自建的兰州市土地交易数据库》，共调查到样本数量282个。房价数据主要来源于《新方圆评估公司自建的兰州市房地产交易数据库》以及现场调查数据，共计2285个小区，82428个房价信息。

（一）兰州市居住用地楼面地价市场状况分析

根据调查数据分析显示，2011年至2020年间兰州市住宅楼面地价整体呈现上涨趋势，由 2011年的 1374 元/m2上涨到 2020 年的 2520元/m2，2011年至2015年住宅地价水平总趋势稳步上升，平均增长率为1.84%，2015年至2017年之间增长速度过快，2016年与2017年增长率分别达到30.45%和44.24%，从 2018 到 2020 年增长速度变缓，2020年甚至出现负增长，这是因为2018至2020年兰州市中心城区边缘地域供地较多，如城关区的青石片区、白道坪片区，七里河区的彭家坪片区等，该区域位于兰州市主城区边缘地带，城市基础设施配套差，开发程度低，土地供应价格整体较低，但该区域属于城市新开发建设区域，近几年供应土地又较多， 2018至2020年之间累计供地达56宗，拉低了城关区和七里河区的楼面地价，若剔除主城区边缘地域新开发建设区域的供应土地数据，2018至2020年之间主城区内楼面地价平均值在2800至4300元/平方米之间，整体呈现上涨趋势，且增幅较2017年之前较大，年均增幅在10%左右。

从空间分布上来看，城关区地价上涨幅度最大，2020年较2011年住宅楼面地价增值率达195.95%，七里河和安宁次之，分别为185.82%和176.19%，西固区最低，为87.35%。

（二）兰州市住宅房价变化趋势

近几年来，伴随着兰州市政府对人口政策的调整，城市人口持续增加、城镇化水平进一步提高，市民对住房的刚性需求也随之增大，根据统计，兰州市近十年的房价逐年走高。

从上图来看，兰州市房价水平值逐年呈上升趋势，2011年住宅平均售价为6544元/m2，2020年为11983元/m2，增长率为83.11%，其中2018年房价增长率最大为18.43%，其次为2013年，为10.83%，再为2017年和2019年，分别为9.85%和 8.25%，其他年份房价水平值稳步上升。

三、楼面地价与房价的关系分析

（一）楼面地价与房价的匹配

首先以本次调查收集到的楼面地价样本案例为基础，剔除尚未开发建设的以及正在开发建设且未进行销售的宗地，然后对本次调查收集到的房价楼盘信息进行筛选，建立房地匹配表，最后，选择与其宗地成交价格相应时点的房价，建立楼面地价与房价相对应的房地匹配表。

（二）楼面地价与房价的占比关系

从表1可知，兰州市近年来住宅楼面地价和房价均呈现上涨趋势，楼面地价与房价整体呈正比例增长。2015年之前，楼面地价保持平稳增长，2015年至2020年之间增长速度较快，而房价则从2010年至2020年间基本保持稳定增长，楼面地价占房价比也呈现逐步上涨的趋势，但涨幅不大，从2011年的21.0%至2020年的29.49%，涨幅只有8.49%。

从历史数据来看，近十年兰州市楼面地价占房价的平均比例为23.35%，2015年之前平均占比为19.99%，各年度之間占比差距不大，最高为21.0%，最低为18.30%，2015年之后平均占比为26.71%，且每年呈现逐增的趋势，最低为2016年的21.76%，最高为2020年的29.49%。

四、结果分析

通过分析显示，近十年兰州市楼面地价与房价整体呈正比例增长，楼面地价增长速度大于房价增长速度，楼面地价占房价的比例正在逐步增加，截止2020年，为29.49%，但相比较全国的30—45%而言，其占比仍较低，处于全国基本水平的最低限。

2011年至2020年兰州房地产市场整体以“稳”为主，兰州虽然只是一个西北“二线”城市，但是近年来房地产市场却异常活跃，继恒大、碧桂园、万达等大型开发商入驻之后，又有中海、万科、华润、融创等相继进来，致使兰州的房地产市场结构发生了根本性的变化，也为兰州市的房地产市场增加了活力。同时随着城关区的九州、青白石、恒大文化旅游城，七里河区的彭家坪、马滩，紧邻安宁的生态修复区等新兴区域的开发建设，该区域的投资开发价值将进一步提升，进而带动兰州市整个房地产市场的发展。

因此，就兰州市近十年的发展状况来看，在未来一段时间，兰州市房地产市场发展前景仍比较乐观。

参考文献

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