谈资产评估房地产估价中评估价值的偏离

2021-01-07俞晓宁

经济视野 2020年21期

□ 文| 俞晓宁

引言

资产评估房地产估价，其主要是根据评估对象的整体范围、评估的价值类型以及评估目标等实际情况所确定的，并且在深入分析成本法、收益法以及市场法所具备实用性的基础上，以进一步分析所选定的评估方法。通常情况下，评估人员在房地产估价以及资产评估这两种完全不同的评估报告之中，由于其采用的思路习惯不同，很容易就会导致评估价值上出现一定的偏差。因此，评估机构以及专业的评估人员，必须要在最大程度上避免出现价值偏差，准确找寻出对评估价值产生影响的不良因素，从而采取具有针对性的措施加以解决，防止评估价值偏离的现象出现。

评估对象的价值确定方法

将不动产的评估作为主要例子，资产的评估准则的三种基本方式分别为市场法、成本法以及收益法，而对这三种基本方法评估操作的基本思路为以下几点：

首先，在选用市场法来对不动产进行评估时，负责的评估人员必须要积极收集好相关的数据信息，例如最后的成交价格、成交日期、所用的付款方式，具体交易情况以及所选交易实际的坐落、面积、产权、名称等。而在这些数据信息收集完毕后，评估人员就可以通过综合分析以及综合修正的方式，进一步得出市场法的评估价值；其次，在使用成本法来评估不动产时，评估人员要明确可能对不动产价值产生影响的主要因素、评估对象充值过程中所产生的客观成本以及分别估算建筑物重置成本与土地使用权的价值所在。另外，负责资产评估的人员应当全面考虑好编制因素以及重置成本，并在深入分析后得出成本法的评估价值。

资产评估房地产估价中评估价值的偏离分析

可以将某一市区中某厂区房地产的价值评估为例，这时的评估目的就在于为人民法院的司法处置评估对象提供出更具有实际价值的参考依据，如果并不注重评估过程中的各种限制，就可以分别使用成本法、收益法以及市场法来对这一房地产的市场价值加以评估，而仅仅只是单纯的考虑评估对象自身在市场中的呈现状态，并根据市场比较法就可以测算出单价基本在每平方米3400元，而成本法的测算单价为每平方米3000元，收益法主要按照的是租金测算的方式，也就是每平方米2000元。由此可以看出，由于综合分析过程中所考虑的客观因素不同，导致最后的评估价值出现差异。通常情况下，在资产评估报告当中，对厂区这一部分的价值评估过程中，所采用的一般都是收益法以及成本法，这也是评估人员自身工作所带来的惯性思维，各占比为50%左右，由此可以确定出最后的评估机制为每平方米2600元；但如果厂区内部主要是以一些标准化的产房为主，就可以将市场价作为测算结果，并且相应的资产评估准则中也要深入考虑到行业自身的流通性折算。在近年来的统计分析后，那些非上市公司制造业的占比大约在14%左右，经过详细折算后的市场单价为每平方米2900元，在考虑到收益法后，得出最后的评估价值在每平方米2500元。而房地产评估的要求，则主要是以市场法为主，这就使得房地产的评估阶段中主要使用的为市场法以及收益法，并且房地产评估工作中的评估人员，其一般不会考虑到行业的流通性折算，从而确定出最终的评估价值为每平方米2800元，而如果采用成本法以及市场法，最终评估价值就在每平方米3200元。

由此可以看出，资产评估房地产估价中的评估价值，很容易出现偏离现象，而这种评估价值的偏差是可控的，无论是何种影响因素，其都在操作程序以及基本评估理论的涵盖之下，因此，评估机构以及专业评估人员，首先要进一步提升内部的专业控制水平，使得评估程序能够更加合法；其次，要建立起完善的奖惩机制以及培训机制，稳步提升评估专业人员的技术能力，并且在评估方法的选择上，要尽量与主要评估目标保持一致，防止出现机械性的使用房地产估价方式的现象出现；最后评估专业人员还要保证评估结果的稳定性以及准确性，使其能够符合群众的基本价值取向以及市场价值的形成规律。