投资性房地产资产评估应用策略分析

2021-01-07陈德兵

经济视野 2020年21期

□ 文| 陈德兵

在社会经济蒸蒸日上的今天，房地产行业得到了高效发展，对我国国民经济水平具有重要影响。在此背景下，投资性房地产资产评估工作重要性日益凸显。为此，新形势下，积极探索投资性房地产资产评估应用策略具有重要的现实意义，值得深思。

投资性房地产资产评估方法

首先，市场评估法。在投资性房地产资产评估应用中，若是采用此方法，需要以市场法为基础，进行房地产交易案例的搜集和分析。在房地产资产评估中，市场评估法主要是对房地产租约、权益等数据开展评估。在此过程中，对房地产相关要素进行考量是重中之重。例如，交易时间、租约条件等等。

其次，直接资本化。此种方法在投资性房地产资产评估中是较为常见的，属于投资收益法的一种[1]。在运用直接资本化方法时，需要做好投资性房产实际收益评估工作，并结合基本年金，将收益的高低呈现出来，同时也需要评估后期所获取的实际收益。

最后，收益法评估。选择适当折现率的投资性房地产价值的评估过程中，该种评估方法的使用率是比较高的。例如，收入乘数法、报酬资本法等。

投资性房地产资产评估应用策略探究

对不同方法加以检验

在投资性房地产资产评估应用中，要想提升评估结果的合理性，需要做好不同方法的检验工作，及时排除不良干扰因素。通常情况，在实际评估时，应该选择多种方法，在对其验证的基础上开展评估工作。在最终结论中，若是相关的方法的最后评估结果所占的比例在百分之二十到百分之八十之间，那么可判定其评估结果在合理的范围内。除此之外，在评估投资性房地产公允值的环节，为了保证评估结果的真实性，应该注重进行各个评估方法之间的验证，以进一步强化投资性房地产资产评估应用效果。

科学选择评估方法

现阶段，投资性房地产资产评估方法呈现了多种多样的特征，每种评估方法都有各自的特点。所以，在进行投资性房地产评估工作时，应该对评估方式的选择加以重视，立足实际，选择最恰当的评估方法。这就需要对评估房地产的具体情况进行全方位的了解，并且还要总结分析材料，以此为基础，谨慎的进行评估方法的选择。由于在进行投资性房地产资产评估的过程中，存在多种不稳定性的因素，会对评估结果产生不良影响。因此，应该着重对相关因素进行考虑，最大限度排除影响因素，有针对性的开展评估工作。

此外，还应该收集以往评估的数据信息，重点对与此房产评估相似的项目信息进行分析，为该评估提供依据，提升投资性房地产资产评估应用的科学性。在明确所应用的评估方式之后，需要进行反复的确认，在确保其适用的基础上可开展投资性房地产资产评估工作，对评估结果准确性的提高具有重要意义。

修正市场法中的参照系数

与其他项目不同，房地产在市场中表现独特性，所以是没有完全相同房地产存在的。在日新月异的市场环境中，影响投资性房地产的因素与日俱增，呈现了多元化特征，这就在很大程度上加大了投资性房地产可比性分析难度。

在具体评估工作中，若是使用市场法，则需要在此之前筛选作为参照物的房地产的筛选，同时还需要选择最合适的参照物。另外，当确定参照物数量之后，应该进行被评估对象的修正工作，也就是要处理其与参照物二者存在的差异。在此基础上，借助比较财务指标的手段，进行被评估对象价值的确定。

强化工作人员的工作能力

人是投资性房地产评估应用的主体，其综合素质与综合能力和最终的评估结果是息息相关的。通过对房地产评估工作分析可知，此项工作具有较强的专业性，对评估人员工作能力要求高。要想高效的进行投资性房地产评估工作，不仅要有良好的理论知识素养，而且还需要有较强的工作能力。因此，要想有效的应用投资性房地产资产评估，需要注重增强评估人员业务素质与专业能力。为此，有必要积极开展工作人员的培训与培养工作。一方面，丰富其理论知识，更新其知识体系，确保其具备扎实的理论知识。例如，在培训中，需要强化工作人员对公允价值的理解。另一方面，需要提升工作人员的工作能力，强化其专业水平，以便使其在进行投资性房产评估工作中，做出正确的判断，确保评估过程的客观性。