基于全过程造价管理模式下房地产项目成本控制分析探讨

何世洁

【摘要】我国房地产行业在近年来得到快速发展，就全社会固定资产投资领域来看，房地产投资占比逐年上升，项目成本控制的落实需要体现于全过程中，在保证项目质量的同时促进投资目标的顺利实现。本文就房地产项目成本控制存在的不足进行具体阐述，明确全过程造价管理及其特性，进一步探究全过程造价管理模式下房地产项目成本控制策略，从而保障房地产项目成本控制效果，为房地产企业的稳定发展提供内在支持。

【关键词】全过程造价管理;房地产项目;成本控制     【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.110

房地产项目成本控制的落实，需要把握企业实际情况，客观分析工作目标及项目要求，以成本为对象，在项目管理过程中加以组织、跟踪、控制及分析等，保证管理的全面化与多元化，使房地产项目经济效益也能够得到保证。在全过程造价管理模式下，房地产项目成本控制的落实，需要科学过程、监督并控制项目全过程，以确保房地产项目最大化利益得以实现。

1、房地产项目成本控制存在的不足

其一，忽视设计阶段成本控制重要性。房地产项目建设中，以投资决策作为成本基础，在项目总体成本中，决策费用实际占比不大，但其对于项目整体成本的影响十分显著。房地产工程项目成本控制的根源就在于设计阶段，在投资计划得以确定后即进入到工程设计阶段，这就实现了技术与经济的结合。一个项目80%以上的造价随着设计方案的确定而确定，因此设计阶段是成本控制中非常重要的一环。但就当前房地产项目成本控制实际来看，很多房地产企业并未真正认识到设计阶段成本控制的重要性，对于技术与经济的分析深度有限，设计的标准化程度不高，往往表现出重技术而轻经济的情况，这就给整个房地产项目埋下了较高的成本隐患，成本控制效果难以得到保证。

其二，尚未建立行之有效的成本控制管理体系。当前房地产项目管理中，部分企业热衷于采取分包形式肢解工程项目，试图通过此种方式来控制项目成本。此种情况下导致房地产项目开发建设与施工中的各方极易出现矛盾，比如分包施工单位与总承包单位配合不到位，施工质量存在问题，成品保护不到位等，项目建设中纠纷发生几率也比较大，房地产项目管理也面临着诸多挑战。

其三，成本控制管理手段单一化。就房地产项目管理实际来看，成本预算的专业性不足，部分企业在成本控制管理方面技术力量薄弱，也没有把握项目实际落实成本控制目标，而是急于开展招投标，成本控制管理手段相对单一化，这就势必会对房地产项目成本控制效果产生影响。

2、全过程造价管理及其特性

全过程造价管理源自于美国造价工程师协会，提出于20世纪90年代。全过程造价管理的意义在于，以专业知识和专业技术为支持，对资源、造价、盈利及风险进行有效计划和控制，全过程造价作为一种费用管理，是相对于项目全寿命周期而言的，工程项目的实现是一种生产技术活动过程，具有独特性。全过程造价管理的应用，致力于自项目立项开始到竣工交付使用全过程中落实造价计算与控制。

全过程造价管理的特性在于，涵盖了前后接续各阶段及多样化生产技术活动，各项互动包含造价、工期和质量这三个基本要素。全过程造价管理是不重复的，处于开放化、复杂多变的环境下，因而其所包含的风险性与不确定性也十分明显。全过程造价管理中，项目业主、承包商、供应商等都属于不同的利益主体，彼此共同配合方可完成项目整个过程。

3、全过程造价管理模式下房地产项目成本控制策略

3.1决策设计阶段

其一，重视设计方案前期比选。在全过程造价管理模式下，房地产项目决策设计阶段成本控制的落实，需要重视设计方案的经济性。结合项目实际出发，对多个设计方案利用价值工程对产品功能和成本关系进行分析及比选，争取通过最低成本来实现产品必要功能，充分关注使用者的功能需求，据此分析研究对象功能，将功能与造价协调起来，在达到功能要求的情况下有效控制成本。价值工程原理的运用，对于设计方案的比选和优化至关重要。与此同时可通过设立奖励机制促进设计单位对设计方案不断优化，保证工程设计的先进性与可行性的同时不断降低成本，为后期房屋销售创造有利条件，对于房地产企业投资效益的保证也至关重要。

其二，推行标准化设计。所谓标准化设计是指在一定时期内，面向通用产品，采用共性條件，制定统一的标准和模式，开展的适用范围比较广泛的设计，适用于技术上成熟，经济上合理，市场容量充裕的产品设计。对于房地产项目，产品类型相对单一，极利于推行标准化设计。房地产企业可结合企业自身情况和市场实际需要，制定标准化设计手册，如标准化户型、标准化构件等，以此寻求技术与经济之间，造价与工期之间的最优解。同时可减少施工阶段的变更，保证成本控制目标出现尽可能小的偏离。

其三，实行限额设计。对于房地产工程项目来说，实际建设过程中成本控制工作的开展，以限额设计为重要方式之一，也能够对投资规模加以合理化控制。所谓限额设计，就是以所批准设计任务书为依据，以投资估算控制初步设计为参考，结合所批准的初步设计控制指标，对设计实施科学化控制，针对技术设计与施工图设计相关变更出发，对其中不合理之处进行严格控制，项目总投资限额不可被突破。限额设计的实行过程中，投资分解与工程量控制是重要的方法与途径，其有效性与成本控制存在密切关联。在实际操作过程中，需要向相关部门分解上一阶段设计审定投资额与工程量，之后以各单位工程和分部工程为对象，进行再次分解，经过层层分解可有效管理并控制投资限额，并将投资限额作为项目实施各个阶段的成本控制目标，在设计规模、设计标准、工程数量以及预算指标等方面能够可以实现全面且有效的控制。设计单位应立足自身实际出发，具备强烈的经济意识，通过计算方式确定可定量分析的设计内容，保证数据准确度与可靠性，以经济性和可能性为指标，就施工开展深入分析，确保房地产工程项目投资估算不会被突破。

其四，加强图纸会审。在招投标阶段，需要严格且细致的审查设计单位所递交设计图纸，就其中错误与不合理因素进行处理，真正做到查缺补漏，以提高设计图纸质量，满足业主要求，就方案进行定夺，工程量也得以确定，以促进招标文件的顺利编制。施工之前应加强图纸会审，提高图纸会审质量，确保工程造价得到控制。设计单位应积极优化设计方案，对其中缺陷或不足进行处理，在尽量减少投入的情况下，争取获得最佳的效果，为房地产项目成本控制的落实提供内在支持。

3.2施工阶段

以工程造价理论为依据，施工阶段是工程造价得以形成的关键阶段，以动态化方式控制工程招投标及施工，将项目合同价与竣工结算价明确，以确保工程造价控制获得理想效果。

在工程招投标阶段，应严格预审投标人资格，以技术能力、管理水平、信誉资质等为重要指标，实施科学化评估，确保所筛选投标人各项条件良好，工程承保风险也得以有效降低。立足项目实际确定投标条件，把握房地产工程项目特点，由于工程总投资规模有限，工期也比较短，因此为降低市场变化所导致的风险，可引入工程量清单、固定合同价格方式。以工程招投标相关文件为依据，就工程承包合同加以签订，确定合同结构与价格，造价、质量、工期等因素相关条款应完善，并通过专用条款和补充合同等方式来达到约束效果。

在施工阶段，应实施事中控制。首先需重视施工图预算，对于模拟清单招标项目施工图预算尤为重要，可以通过施工图预算进一步检视项目成本控制目标的实施动态，有利于在出现偏差时及时采取手段如设计变更等进行纠偏。其次设计变更需经过论证，以便合理控制变更费用，设计变更程序应规范。再次现场签证工作中，应认识到施工中所存在的现场因素，由于此类因素有着不可预见性，极易加大标外工程量，这就需要就施工组织进行合理安排，完善相关技术措施，做好签证与审核工作，确保与现场情况相符合，將工程造价做出真实反映。最后工程款的支付必须要严格依照合同进行，把握国家工程造价调价的具体情况，客观分析潜在工程造价目标风险，确保所制定防范对策的针对性与实效性。

3.3决算阶段

房地产项目建设中，实际造价以及投资效果都得以通过竣工决算来加以准确反映。为了更加准确的分析房地产项目建设中的经验教训，应保证竣工决算审核的准确性与及时性，以便不断积累技术经济资料，促进房地产项目工程造价管理水平的显著提升。

工程造价的确定，需要以现行计价规范出发，把握施工合同要求，明确招标文件相关规定，以竣工图、现场签证、设计变更等为重要参考因素，确保决算审核的规范化。为保证工程造价计算的准确性与可靠性，应对工程量计算规则加以熟练掌握，明确定额子目组成情况及其所包含的具体内容，明确工程造价计算的规范程序，掌握费用定额内容及计取方法，确定编制原理，把握各项内容之间密切关联，从而为工程造价管理的规范化落实奠定基础。

结合房地产项目实际出发，基于全过程造价管理模式出发所开展的成本控制，需要深入工程施工现场，把握项目具体动态，确认工程进展与图纸要求相符合，与工程变更相一致，已经洽商或去掉部分是否及时落实到现场，是否给出变更通知等。结算过程中计算审核不可完全依赖于图纸与工程变更，而是应当深入施工现场了解情况，保证各项信息数据核对的细致化与认真化，全面提升工程结算质量，房地产项目投资效益也能够得到保证。在房地产项目成本控制中，可发挥二审终审制的价值，以内审为第一审，以外审为第二审，彼此相互协调，就项目各环节二进行严格把控，提升工程造价的经济性与合理性，确保工程造价与现行计价规范相符合，房地产项目的综合效益也能够得到保证。

结束语：

房地产项目成本控制具有较强的系统性，为提高资金利用效率，应把握房地产项目实际情况，依托价值工程原理，采取全过程造价管理模式将风险管理、合同管理等协调起来，优化成本管理手段，减少不必要的资金消耗，切实维护房地产项目的经济效益，促进资源节约，从而推动整个社会的和谐健康发展。

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