大型商业综合体项目消防管控重点、难点研究

吴江

【摘要】本文从商业综合体设计、施工、验收、开业前必备条件等几个方面进行了相关研究，论述了商业项目全生命周期消防管控难点、重点工作。

【关键词】消防定性;步行街;消防联动;一二消;验收    【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.057

1、引言

本文笔者结合多年大型商业综合体消防管控的实践经验，综合总结出商业综合体消防管控的重点、难点工作。本文论述的综合体模拟得出的数据，均为10万平米左右的大型综合体。

2、商业综合体消防设计管控难点

2.1建筑消防定性的重要性

大型商业综合体设计层数如何最优，是一个综合体成败的关键，根据相关案例分析，如果分别盖4层和5层的商场，4层商场高度为6+5.4×3=22.6米，而5层商场高度为6+5.4×4=27.6米。显然4层商场属于多层建筑。如果一个商场定性为多层，将从以下方面获得巨大收益：①得房率：大型高层商业综合体属于一类高层，应采用防烟楼梯间，而多层应采用封闭楼梯间即可。以单层20000㎡左右的建筑为例，多层比高层提高租赁面积900㎡，得房率提高5.8%。②防火分区：定性为高層商业，防火分区为4000㎡一个，餐饮3000㎡一个。而多层则为5000㎡一个。同样的租赁面积，高层大约8个分区，24樘防火门。而多层仅为6个分区18樘防火门。③登高场地：高层需要设置4米的消防环道，以及一个长边或者不小于周长1/4的消防登高场地。而多层，则只需要设置4米的消防环道即可。④消防电梯：高层：每个防火分区一部消防电梯，多层：在大多数地区不需要设消防电梯。节约消防电梯8部以上。如果地下室埋深超过10米，则高层需要更多的消防电梯。

2.2传统消防模式和步行街消防模式的选择

大型商业综合体疏散模式最终归结为两种，一种是传统的垂直卷帘+背走道疏散模式，另一种是步行街疏散模式。

对于传统模式，走道和中庭混合为一个分区，所有分区均处于水平同楼层，卷帘必须有立柱，疏散向防火分区内的走道和楼梯疏散。中庭旁边走道上下叠加成为防火分区，店铺和背走道水平成为防火分区，垂直卷帘要有立柱，疏散方向指向背走道。

对于中庭模式，防火分区无限制，疏散方向指向背走道，店铺门口不再有卷帘，而是防火玻璃+窗喷，300㎡以上的店铺面向步行街方向可开9M垂直卷帘。步行街中庭开洞率有一定的要求37%，天窗必须联动。这种模式的优点就是所有中庭无立柱，但是由于防火玻璃的店铺分割模式和主力店防火卷帘分割的模式，店铺及主力店效果受限。

以上两种是消防设计的重点环节，如何选择需要房地产管理者的决策、经验以及与消防部门的沟通。

2.3商业综合体的联动逻辑关系。

消防调试后，是以消防联动为最终呈现的重要结果的，但是往往在检查中会发现，联动逻辑关系不对，导致验收失败，这种原因占90%以上。以步行街设计模式为分析对象，以车库、步行街公区、主力店、商铺为典型案例分析正确的联动关系如下：

①车库的联动逻辑关系：确认火警信息后，随即启动本防火分区相关联防火卷帘，启动地库切非消防电，启动本防火分区内疏散楼梯加压送风，启动本防火分区排烟风机、排烟阀、消防补风风机，启动本防火分区相关联电梯迫降，启动全楼所有声光、广播，启动切断所有疏散通道门禁。

②步行街联动逻辑关系：步行街确认火警信息后，启动步行街相关防火分区防火卷帘，启动步行街全楼及本层商铺切非消防电，在这里要特别注意主力店不启动强切，启动全楼联疏散楼梯加压送风，启动本防烟分区排烟风机、排烟阀、消防补风风机、采光顶处强排烟风机，启动全楼电梯迫降及全楼扶梯停梯，启动步行街所有声光、广播。

③主力店联动逻辑关系：主力店确认火警信息后，启动本防火分区相关联防火卷帘，启动主力店切非消防电，启动本防火分区内疏散楼梯加压送风，启动本防火分区排烟风机、排烟阀、消防补风风机，启动本防火分区相关联扶梯停梯，启动全楼所有声光、广播，切断所有疏散通道门禁。

④商铺联动逻辑关系：商铺确认火警信息后，启动本层商铺切非消防电，启动防烟分区内排烟风机、排烟阀、消防补风风机，启动全楼声光、广播，特别注意的是步行街电梯、扶梯不参与联动。

⑤消火栓联动关系：任意一个消火栓按钮报警启动后，消防主机收到报警信号，确认火警，随后启动消防栓泵，消防主机收到反馈信号。

⑥末端泄压试水：随后水流指示器报警，消防主机收到报警信号。压力开关报警后，水力警铃报警，启动喷淋泵，随后消防主机收到反馈信号。

3、消防施工常见问题

3.1建筑消防常见问题

①防火封堵：常见问题有管道和桥架穿楼板、墙体未封堵，玻璃幕墙与楼板隔墙处的缝隙未用不燃材料填充密实，防火墙未到顶，防火分区未形成，消防箱背部与侧面防火封堵。

②防火门：防火门安装反向，未开向疏散方向;闭门器、顺序器未安装;封闭楼梯间及防烟楼梯间开设了非疏散门;防火门检测报告与实体不符，防火门身份标示未张贴;应设置单向逃生部位处未设置相应的开启装置;闭门器、顺序器、未安装;

③疏散：由于装修、土建改动，疏散出口数量不够;由于装修、土建改动，疏散出口距离超标。

④外场：车道宽度、转弯半径不能满足规范要求。环形车道、扑救面、回车场未形成;消防扑救面有高大树木或有障碍物。

⑤防火卷帘：导轨与墙体及柱体之间未封堵;穿越卷帘包厢的管道及桥架未封堵;防火卷帘不能联动;防火卷帘设置长度过长，不符合规范要求。

⑥建筑装修材料选用不当，特别是吊顶，及墙面材料耐火极限达不到规范要求，特别是在商户进场装修阶段，要严格审核商户图纸和严格管控商户进场施工。建筑装修开设的检查孔部位及大小不满足正常检修的需求。大于60平方米的房间只设置1个门。办公区及影厅等场所的门未向疏散方向开启。消火栓箱门装修后无法打开，开启角度不足。正压送风口、排烟口装修后出现风口与装修面层内漏风及检修不便的现象。格栅吊顶影响上喷喷水效果，灯槽内喷头影响喷水效果。

3.2 机电消防常见问题

①风管穿越防火分区，防火分割处未设置防火阀。防火阀安装距墙体超过 200mm。

②防排烟系统末端风口风量偏低是最常见的缺陷项，且很难解决，主要原因可以归结为：风机风量不满足规范要求。土建风道无内衬风管。平层风管有漏风现象。风道过长和拐弯过多导致的管道风阻过大。风机电源反相。火灾联动时联动关系编辑错误导致排烟口开启数量过多。

③无法实现末端照明强切、疏散指示未调试完成。

3.3消防水常见问题

①窗喷设置与顶板和防火玻璃间距不满足规范要求。

②风管下方未设置喷淋设施不符合规范要求。密集管线未设置喷淋头（未下翻）或下方未设置集热罩。末端试水装置设置位置不合理，设置在了系统的最低处，而不是系统最不利点处。橱窗（合金喷淋头）、空调及风机房未设置喷淋头。楼梯及电梯前室未设置喷淋头。净高大于 800mm 且有可燃物吊顶内未设置喷淋。净高小于等于12米的室内中空区域未设置消防水系统。

③配电房未设置气体灭火，防护区未设置自动泄压口。

④控制中心不能对气体灭火区域设备进行联动控制。

3.4火灾自动报警系统常见问题

①水泵房、消防控制中心，各类设备用房漏设置探测器。

②强弱电井漏设置探测器。

③厨房内未设置可燃气体探测器。

④常开电动防火门未联动控制。

⑤相应区域探测器报警，对应区域的正压送风机未启动。一台风机负担多个防烟分区时，防烟分区内探测器报警，所有风口都打开。

⑥CRT未完善，外部设备报警后CRT界面无反应。消防控制主机存在屏蔽和故障点位。

⑦未设置微型消防站。

3.5“一二消合并”和“一二消分开”两种模式的选择

商家进场装修时间和消防验收的兩种模式选择：一二消合并模式，商家提前进场同公区一同装修，同公区装修完成后一同消防验收。一二消分开模式，商家后进场装修：项目公区消防验收和竣备验收完成后商家再进场施工。两种模式选择取决于商场开业周期。如万达的开业周期较短，商家进场和验收采用模式一。而某些开业周期较长的商业地产企业，进场和验收模式选择模式二。

4、消防验收重点工作

4.1验收权属

很多项目管理开业滞后，都是因为消防验收未能通过，消防验收的权属问题，甚至绝大部分管理者都搞不清楚。这是节点延误的直接原因。目前全国均已改为消防验收由住建部门进行验收，但消防部门仍然有商业开业后的监督职能，且建设方可选择实行公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查告知承诺管理，消防救援机构对取得许可的公众聚集场所，20个工作日内进行检查，不合格的进行整改，整改不合格的予以停业处理。消防设计审查权为住建部门，但部分地区仍然需要咨询消防专家的意见。在设计审查中要注意建筑层数、建筑面积应与竣工备案表相应面积一致，装修区域、装修面积应与竣工备案表一致，并包含所有涉及装修的部位。

4.2验收前准备工作

首先要和相关政府部门做好关系，根据情况，可以邀请住建和消防部门的领导到现场知道。现场要约谈主要施工单位领导协调施工进度，全员召开消防验收启动会进行验收宣贯，对于消检单位要进行提前沟通和预检查。

住建部门验收时，会会采用专家组形式或主管部门验收两种形式。专家组形式中，建设主管部门会在专家库内选请专家，参与建设工程消防竣工验收。消防验收对现场整体施工完成度要求高，现场专家一般按专业分组验收，一般分为建筑专业专家组、电气专业专家组、给排水和暖通专业专家组。商业综合体的建审和验收取证难度都很大，尤其对于涉及超大防火分区和300㎡以上店铺，需要重点进行消防设计审查和消防验收。

作为建设方，需要针对验收对管理人员进行相应的分组，一般应分为资料组、外围组（配合检查消防车道、登高场地、水泵接合器、消防救援窗外观）、消防水组（配合消火栓试射、末端泄压起泵、消防水炮试射、泵房起泵检查）、土建组（防火封堵、消防设施完整性）、联动组（设备设施联动测试）。

5、开业前必备的消防条件

5.1消防手续齐全。需要具备以下手续：建设工程消防设计审核合格证明（含装修）、建设工程消防验收合格证明（含装修）、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、装修装饰/消防安全材料防火性能检测合格报告、建筑消防设施检测合格报告、消防产品质量证明文件。

5.2消防设施正常。故障点为零，所有消防设备处于正常工作状态，所以设备设置为“自动”状态。

5.3外装消防安全合格、保温材料符合要求、防火封堵符合要求、电气设施（含防雷等）符合要求、幕墙内无建筑垃圾等可燃物。

结束语：

商业地产管控中，只要把握好以上工作重难点，就可以将消防管控做好。

参考文献：

[1]章元春.提升新形势下商业综合体的消防安全水平[J].消防界（电子版）.2021，7（17）：101-103.

[2]汪黎虹，江腾.大型商业综合体的消防安全管理[J].低碳世界.2021，11（08）：257-258.