多产权建筑的消防安全监督管理

陆超

摘要：与单一产权的建筑相比，多产权建筑火灾隐患更突出，整改也更加困难，一直是消防安全监督管理的重难点。做好多产权建筑的消防安全监督管理工作，对于降低火灾事故的发生概率，提高人民群众的生命财产安全具有重要意义。本文对多产权建筑容易产生火灾隐患的原因进行分析，并从法律、宣传、科技手段引入等方面针对性地提出解决问题的策略，以期能够助力多产权建筑消防安全监督管理水平的提升。

关键词：多产权;消防安全;火灾隐患整治;物联网智慧消防

消防安全监督管理工作，紧密联系着人民群众的生命财产安全，也是国家社会经济稳定发展的重要前提之一。在消防安全监督管理中，多产权建筑一直是重点和难点。所谓多产权建筑，指的是由两个或两个以上的产权方共同使用、出租的同一栋建筑，这些建筑类型多样，包括居住建筑、公共建筑及工业建筑，用途多样，可作为住宅、写字楼、商场等。在我国社会经济发展过程中，由于企业改制、银行抵押、多方投资、企业破产、出租出售等因素，多产权建筑应运而生，成为推动房地产市场繁荣的重要力量。但是产权单位多、租赁单位多、使用形式多，产权、使用权、管理权分离等原因，导致了多产权建筑火灾隐患多，整改难度大且整改易“回潮”。做好对多产权建筑的消防安全监督管理，一直是管理部门和消防工作者不斷探索研究的课题。笔者通过分析多产权建筑存在火灾隐患的原因，提出更加科学、有效的消防安全管理对策，为消防工作者提供参考。

一、多产权建筑多火灾隐患的原因分析

多产权建筑的多元性、复杂性导致部分建筑长期缺乏有效的统一管理，内部消防设施损坏、丢失严重，极易形成多产权型的重大火灾隐患。造成火灾隐患和隐患整改困难的原因有：

（一）多产权建筑的消防责任不明晰

多产权建筑往往产权众多，例如国内某地某栋大楼仅产权单位就有25家，加之租赁、出售等复杂的经营关系，多产权建筑的各产权单位、使用单位和物业管理单位之间难以形成统一、系统的消防体系，容易各行其是，相互推诿，产生消防管理盲区。这种不明晰的责任，尤其容易导致消防车通道、共用疏散走道、疏散楼梯、避难层或避难间、消防救援场地等消防共用部位被违规改造、占用，公共消防设施缺乏有效的维修和保护，维保资金得不到保障。各方的责任不落实，消防工作就难以做到位。2011年的某市某大厦火灾，正是发生在产权方和使用方未明确管理责任的一层通往地下的楼梯转角处，此处堆放了大量的可燃垃圾，最终因故意纵火而酿成大祸。

（二）人员层次复杂，消防素养有待提高

因多产权建筑的复杂性，建筑内部往来人员不固定、成分复杂、素质良莠不齐。有些使用者缺乏必要的消防常识，消防意识淡薄，他们对建筑的不当使用行为将会导致严重的火灾隐患。有些使用者擅自改变建筑的使用性质，使建筑原有的消防设计如防火间距、防火分区、安全疏散距离、室内外消防用水量等各项指标不再适用于新的用途;有些使用者从自身的用途和防盗安全上考虑，擅自改变原先合理的消防布局，将自己租赁区域内的安全出口锁闭，或在疏散通道上设置实体墙与其他用户分隔，使每个单位可用的疏散楼梯数目减少，降低了建筑的安全系数;为营造适合经营的氛围，有些使用者按照自己的意愿随意装修，装修中使用大量的可燃材料，大大加重了建筑的火灾负荷，公众聚集和娱乐场所所在的多产权建筑中此类问题尤其突出;有的使用者只片面追求经济利益的最大化，而不重视维护消防设施。

（三）警力不足，难以满足隐患整改监督要求

多产权建筑的消防隐患整改难度大，整治易出现“回潮”。火灾隐患的整治往往需要大量的资金。由于历史遗留问题，有些多产权建筑尚未建立明确的消防责任组织管理协议。执法人员提出消防隐患整治意见后，往往无人出面牵头解决隐患问题，尤其是涉及维护、保养资金，产权方、租赁方和物业之间更是相互推诿;有些多产权建筑产权人虽然可以积极配合消防部门监督检查，也认识到建筑中存在一些消防隐患，但确实由于缺少整改资金而将整改任务一拖再拖。加上上述提到的消防责任主体不明确、建筑内人员消防素养不高等问题，多产权建筑的消防安全违规违章现象屡禁不止，消防隐患整改难度较大。而且由于产权或使用权的流动性，在监督检查中已经整改过的隐患也有再次出现的情况。多产权建筑作为消防安全监督工作的重点，消防隐患是动态的，应每日巡查，以加快整改进度，防止整改“回潮”现象。然而，消防监督管理单位的职责范围不断扩大，需要监督的对象日益增多，现有人力不足，难以做到每日巡查，督改隐患工作困难重重。

二、多产权建筑消防安全监督改进举措

针对以上关于多产权建筑消防出现隐患和隐患整改困难的原因，笔者认为可以采取以下措施提高管理水平和效率。

（一）明确责任到人，加大执法力度

2015年3月1日起实施的行业标准《多产权建筑消防安全管理》（XF/T1245-2015）对多产权建筑中各方责任作出了明确的规定。该标准要求：多产权建筑的产权人、产权单位的法定代表人或主要负责人均应为消防安全责任人。实行承包、租赁或委托经营、管理时，承包、租赁场所的承租人是其承包、租赁范围的消防安全责任人。消防安全责任人应履行有关规定中单位消防安全责任人的职责，对专有、共用部分的消防安全负责。实行承包、租赁或委托经营、管理时，当事人在订立的相关租赁、委托等合同中应明确第一消防安全责任人及各方的消防安全责任。没有约定或者约定不明的，产权方为第一消防安全责任人，消防安全责任由产权方和使用方共同承担。消防部门可协助多产权单位依照消防法律法规和签订的合同，建立消防管理合作机制，明确各方义务，尤其是对整改维保经费作出详细规定，防止以往消防管理中存在的“各扫门前雪”、相互推诿责任的现象。目前法律法规已经对多产权建筑的消防安全责任人做出了明确的规定，执法部门在进行消防监督执法时有法可依，对于存在严重消防隐患且拒不整改的单位，应充分利用消防法赋予的权力，多部门协调配合，约谈第一消防安全责任人，必要时可采取临时查封和强制执行的手段，提高违法成本，增强法律的威慑力。

（二）改进宣培手段，提高人员消防素养

加强多产权建筑的消防安全管理，目的是为了人，核心是管理人。增强人的消防意识，提高人的消防素养，才可以从根本上消除消防隐患，减少人员伤亡。对于多产权建筑人员的消防素养的培养，涉及三个层次：第一是对消防安全责任人责任意识的培养;第二是对具体承担建筑内消防工作的人员的专业技能的培养，要求其必须持证上岗;第三是对多产权建筑的使用者、建筑内的从业者消防意识和逃生技能的培养。在宣传培养方面，可以参考常州市的做法：编撰生动的消防知识教材供大家在网上学习，研发网上消防知识考试系统供群众检验自己的学习成果，查缺补漏;为消防安全责任人和消防设施值班操作人员提供更专业、更严格的考试系统，作为他们获得消防上岗证的渠道;搭建预约平台，让社会单位和群众可以通过预约获取上门免费培训的机会;消防监督管理部门通过在巡查过程中赠送免费的消防常识多媒体光盘、发放“告知单”等形式，增大消防宣传面。此外，还可邀请深受大众喜爱的演员、歌手等艺术家为群众录制普及消防安全常识的视频，丰富消防培训和宣传的形式，拒绝形式主义的宣传和死板的“集中培训、考核发证”的做法。通过一系列便民宣培举措，减轻单位和群众对消防培训和宣传的抵触心理，真正学到消防知识和技能，提高忧患意识和自救能力。

（三）加快消防物联网引入，提高监督管理水平

对多产权建筑的消防安全监督管理是一个庞大的工程，需要投入大量的警力巡查监督。然而警力不足、责任无限之间的矛盾制约着多产权建筑的消防隐患整改工作。科学技术是第一生产力，消防物联网技术的应用是“科技解放人”在消防安全监督管理领域的具体体现。物联网智慧消防系统可以将消防过程中涉及的各个要素通过通讯和物联网信息传感等技术连接起来，对这些要素进行实时、动态的监测，传输和信息处理，实现对火灾隐患的监督，提高监督整改效率，节约大量警力 。灭火器的设置情况、完好率，消防给水管网的压力、流量，自动报警系统探测器的通电情况，消防疏散通道的可用性，消防车道的占用情况等，都可以通过物联网智慧消防系统进行实时监控。通过这项技术，监督管理部门对于出现消防隐患的单位可以进行实时提醒，对违规遮挡消防设施、占用消防通道的行为给予及时警告。物联网智慧消防系统的引入，可以节约大量的人力去做更多人文性的消防工作。

三、结语

多产权建筑的消防安全监督管理问题近些年来一直是消防从业者关注的重要课题。笔者认为明确多产权建筑各方的责任，监管人员依照法律法规加大执法和追责力度，创新宣传和培训手段，全面提高相关人员的消防素养，并尽快完善多产权建筑的物联网智慧消防系统，可以有效提升多产权建筑的消防安全监督管理水平，降低火灾发生概率和火灾损失，为人民生命财产安全和国家经济平稳发展保驾护航。

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