旧城改造项目融资模式研究

李书山

【摘要】城市发展进程中对某些老旧城区进行改造具有重要意义，而由于改造项目规模庞大，涉及多方面内容，且流程繁琐，因此实施过程存在许多安全隐患。与此同时，为了有效实现工程项目的改造，同样需要大量资金作为支撑，但政府提供的资金相对较少。基于此，文章对旧城改造项目融资模式进行研究，介绍当前融资状况，解析融资机制，进而选择更为合适的融资模式，致力于加快城市发展速度，为民众打造良好的生活环境。

【关键词】旧城改造;项目融资;模式研究     【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.029

以往旧城改造过程中投入的资金均由政府下拨，但这种模式只适用于某些规模不大的城区改造项目。伴随社会发展，城区改造项目不断扩张，仅凭借政府下拨的资金难以完成旧城区改造。正是在这种背景的影响之下，新的融资模式逐渐运用于旧城区改造，如银行贷款。但是目前常用的融资方式较为简单，模式选择缺乏科学合理特征，为此必须要结合实际情况以及面临的需求对融资模式进行创新，以便旧城区改造能够顺利进行。

1、旧城改造项目融资现状

1.1旧城改造项目融资模式

1.1.1银行贷款与土地出让相结合

如今我国大部分城市在对旧城区进行改造时所需资金大多是通过土地出让的方式从银行申请的贷款，为保证旧城区改造质量，政府成立了旧城改造投资公司，并授予其一定权力，由公司向银行递交贷款申请，相关部门为这一申请提供担保，而土地出让生成的经济效益则是是主要贷款。这种模式的优势在于操作简单便捷难度较低，正因如此在各个城市旧城区改造项目当中得到广泛应用。公司成为政府的代理，负责一切与改造项目有关的事务，银行资金直接注入公司账户而不是政府。这一模式的实施不仅利于旧城区改造，同时可缩短改造时间，减少精力投入。另外由于政府以及地方政府为公司提供担保，所以公司信用等级较高。政府担保的优势在于方便公司获得资金，站在银行角度来看，这种担保方式也被称作政府性贷款，对银行而言自身承担的风险较小，自身利益几乎不会受到任何影响，故此大部分银行都会将资金拨付给公司。站在政府角度来看，政府不再是旧城区改造具体执行者，只需创建改造公司，后续事务均由公司负责，这种模式无疑减轻了政府承担的压力。旧城区初期改造工作完成之后，會向社会拍卖某些熟化土地，所得资金用于偿还银行贷款。这种模式便于操作，和合同条款以及社会背景没有过于严格的要求，但这一模式在实施过程中仍旧存在某些不足之处，首先贷款金额受到限制，其次政府无法对公司提供长期担保，再次资金成本和管理成本投入较多，政府承担风险随之增加。

1.1.2政府直接出资

这种方式是指项目改造过程中所需资金由政府承担，其优势在于简单便捷，可行性较高，且这种方式在实施过程中极易赢得待改造区域内居民支持。但这种方式也存在许多不足之处，例如项目改造效率过慢，没有形成竞争意识，效益微薄，存在入不敷出的现象。即便某些城市经济发展迅速也无法承担大型改造项目所需资金，因此该方式难以大规模应用，主要用于效益较少或开发单位不愿负责的公益项目中。

1.1.3新型融资模式

旧城区改造工作量较大且需要投入大量经济成本，基本是以亿元作为单位，如果仅凭借政府出资或向银行借贷无疑需要承受较大的风险。为此社会各界针对融资创建了新的融资模式，拓展资金来源。例如BOT、PPP、PFI等，如今这些现代化融资模式在旧城区改造中得到广泛应用。

1.2旧改项目融资存在的问题

尽管经过长期实践我国旧城区改造过程中选用的融资模式愈发完善，并在实际运用中取得理想效果，但是目前旧城区改造仍旧以银行带贷款和土地出让等方式获得资金，新型融资模式在实践中并没有得到充分应用。此外旧城区改造过程中缺少群众参与，民间资金对于旧城区改造而言极为有利。融资模式确定方法缺乏科学性与合理性，大多数情况下融资方式的选择均由项目主要负责人凭借主观意识决定，并没有借助科学的决策体系。除此之外国家针对旧城区改造融资制定的规章制度并不完善，融资不全面。

2、旧城改造项目融资决策机制

资金是旧城区改造的基础条件，融资体系的优劣、融资渠道和整体结构合理性均是决定项目竞争力的关键，与项目改造投入的资源以及最终效果之间有不可分割的联系。每种融资模式都有对应的融资结构，而由于结构不同，资金流通、风险隐患等都存在差异性，除此之外融资模式的选择以及决策与当前市场发展状况和社会环境之间有关。尽管旧城区改造选择的融资模式不尽相同，但从全局角度来看融资决策制定时秉持原则和所受影响相同。

2.1旧改项目融资决策的原则

2.1.1旧改融资效率原则。

融资效率包含融资金额、融资速度以及稳定性等多项内容，融资效率是融资模式选择时必须要考虑的条件，简单来说一般情况下旧城区改造在选择融资金额时会以资金缺口作为参考，融资迅速，满足项目对资金提出的需求，且资金流稳定结构科学合理。

2.1.2旧改融资风险可控原则

旧城改造过程中融资决策可能产生的风险是负责人必须要考虑的问题，风险主要来自融资主体、融资机构等方面。常见的融资风险主要分为能够控制的风险以及无法控制的风险，也可分为纯风险以及收益风险。融资原则是决定纯风险的主要因素，而收益风险并不是指效益越高效果越好，需将其控制在允许范围内，即融资主体能够承受的风险极限。

2.1.3融资的资金成本最优原则

最优原则是指以满足改造项目资金需求为前提尽量降低融资成本，以最少的投入获得最佳效果。成本投入决定了效益最终生成，因此融资成本成为决定效益的主要条件。项目融资资金成本包含评估流程、双方签订的合同、筹集成本等多个方面。

2.1.4多元组合融资原则

考虑到当前房地产企业融资难度以及面临的压力、旧城改造对资金量的要求，如果只有一种资金获取途径无疑无法满足项目需求，并且单一的融资方式会将改造过程中的所有风险集中在一起，融資稳定效果较差，如此面对旧城区改造项目必须要拓展融资渠道，分散风险提高稳定性。

2.1.5操作可行性

融资模式决策的落实不仅要考虑融资模式具有的特点，同时还要考虑是否能够实施。通常情况下，旧城区改造项目融资决策更青睐于将现有融资模式结合在一起，究其原因主要是凭借以往积累的实践经验有助于企业和金融机构尽快掌握操作流程，得到专业人员的保证之后，企业也会针对现状制定一系列决策用于资金回收，为此融资模式可行性也是改造过程中必须要考虑的问题。

2.2旧城改造项目融资决策的影响因素

2.2.1外部环境影响因素

政策以及法律制度是项目改造的指导方针，同时也是改造项目的保障。政府推出的一系列政策以及为项目提供的担保对某些金融机构而言更像是一种信号以及未来发展方向，而这也是改造公司能够轻松得到银行支持的主要原因。政府提出的优惠政策可对融资成本进行控制，实现规范融资，为旧城区改造提供帮助，政府面对旧城区改造项目表现出的态度也是决定融资的关键;国家经济发展形式、流行金融理论等均会影响融资决策;和发达国家相比目前我国融资技术略有不足，其中存在许多需要改进之处。为此选择融资方式时可以西方国家的融资方式作为参考，但绝对不能生搬硬套，所选模式必须适应当前国家经济发展形式，受到法律制度的约束;政府当前负债水平以及财政收入也是融资决策不可省略的条件。融资模式决策确定阶段改造公司要考虑对政府造成的影响以及可能出现的问题。群众参与对旧城区改造而言极为有利，为此融资模式决策落实时必须要考虑民众这一关键要素，号召群众参与不仅可以拓展资金渠道，同时能够为项目改造提供保障。当前我国民间融资尚处于初始阶段，群众参与程度较低。

2.2.2旧城改造项目融资模式决策中的项目自身影响因素

旧城区改造内容繁多，涉及多个领域，建设情况复杂，为此和其它项目融资相比有所不同。旧城改造项目本身的区域位置，配套设施，以及项目的经济效益和风险性将直接影响项目的融资选择。这里主要的考虑因素应该是旧改项目的经济因素和旧改项目的风险因素。因此融资模式选择决策过程中要合理分配风险权衡收益。项目的公益性程度设计旧城改造项目融资模式，首先要对改造项目进行区分和分类。区分准公益项目，公益项目和盈利性质的项目。对于不同性质的改造项目所对应的融资模式是不同的。项目的规模项目规模是从项目的面积，复杂程度，和资金使用量三个方面来衡量。对于范围较大或资金流较大的旧城改造类项目在上一点所述的项目性质区分后还要对同一类行的项目进行拆分，以便融资活动的开展和融资风险的降低。旧改项目风险旧城改造项目自身存在的风险因素，如不可抗力因素，拆迁风险，建设风险等等，也是选择旧城改造项目融资模式，设计和确定融资结构，保障项目融资顺利完成的关键因素。

2.3旧城改造项目融资决策机制和程序

旧城改造项目融资决策主体为旧改项目发起者，决策客体为融资模式。结合上文所述的旧城改造融资模式决策的原则，旧改融资决策的影响因素，并从旧城改造项目自身因素，旧改融资环境平台，以及各融资模式自身的特点，提炼并构建旧城改造项目融资模式决策评价指标体系。该体系包括SWOT指标体系和AHP指标体系。进而请相关专家运用构建好的指标体系对旧改各个融资模式进行量化评价，进而确定旧改项目融资模式。旧城改造项目融资决策程序包含以下四个步骤：首先、要对项目进行深入剖析，确定旧改项目的属于开发建设模式，大范围的拆改，小规模整改，或是文物保护区的改造等。在此基础上进一步分析旧改项目的性质，规模，风险和收益情况。第二、在第一步对旧改项目进行深入剖析的基础上，按照项目拆分组合的原则将旧城改造项目进行拆分和组合，对组合后的旧城改造项目设计选择融资模式。

结语：

结合上述内容可以看出，旧城区改造是城市建设过程中不可缺少的一部分，而困扰旧城区改造最大的问题就是融资，以往项目改造所需资金均来自政府，但面对某些大规模改造项目，政府无力独自承担资金，为此不得不对融资模式做出适当调整，拓展新的资金来源，选择合适的融资方式，满足项目改造提出的需求，保证改造质量的同时加快改造效率，减少精力以及资源投入，加快我国城市发展速度。

参考文献：

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