土地利用转型与农村土地资源管理对策研究

张华

【摘要】随着社会经济与城乡一体化不断迅速发展的影响下，农村城市化建设水平也迅速提升，建设用地的需求量在不断上涨，合理规划土地资源已经成为了现阶段土地资源管理中重中之重的任务。因而应合理化运用土地资源，促使土地利转型对于土地资源管理也有着积极影响。

【关键词】土地利用;农村;资源管理      【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.015

城乡一体化发展的保障与支柱就是土地资源，土地资源也是地区经济社会的持续发展的基础。现阶段越来越多的人关注与重视土地利用转型，本文以东营市为例，需要合理土地资源，并制定出具体规划，将土地资源管理的相关政策落到实处，促使土地资源利用能够达到效益最大化，促使东营市科学稳定发展。

1、土地利用转型与农村土地资源管理概述

土地利用转型是在不同时间段土地有着不一样的利用形态，现阶段在城市中土地利用转型较为常见，特别是在一线与二线城市。这些城市会有着较大的外来人口数量，因而需要对周边土地性质进行不断变更，有些是将农业用地转换成住宅用地或者是商业用地，土地利用转型一般都和经济发展有着密不可分的联系。土地资源管理是由政府或相关部门制定出一系列的政策，合理利用与规划土地，进而能够保护与合理利用地方土地资源。不仅能够推动经济健康稳定发展，还可以保护林业与农业发展，并能够将可持续发展政策进行落实。

2、东营市概况

应先透彻了解东营市的基本情况，如地理位置和区位条件、人口发展与城市化进程、中心城区的土地市场供需情况以及房地产的开发投资与销售情况。

2.1东营市的地理位置和区位条件

东营市在山东省的北部，位于黄河入海口三角洲地带，全市包括三区与两县，三区分别为东营、河口与垦利;两县为利津与广饶，总面积为7923平方千米。东营市区有着较为明显的优势，其东靠渤海，和韩国、日本隔海相望，北连京津唐经济区，南临山东半岛经济区;并且是在连接京津唐经济区、胶东半岛经济区中原经济区枢纽位置上，东营市有着辐射周边以及促进区域发展区位条件。

2.2东营市的人口发展与城市化进程

2019年末东营市常驻人口为217.97万人，和2018年末比增长0.67万人。东营市城镇常驻人口为150.93万人，常驻人口的城镇化比率是69.24%。2012年到2019年，东营市的城镇化率从62.08%上升到69.24%，而山东省的城镇化率从52.45%上升到61.18%，从数据可以看出东营市的城镇化增长率比山东省的城镇化增长率低。由2019年东营市的统计部门进行的1%抽样调查数据可知，东营区城镇化率是85.21%，东营市的城镇化将近70%，结合城镇化的“S”型曲线规律可知，现阶段东营市的城镇化是在一个相对稳定的发展阶段。

2.3中心城区的土地市场供需情况

通过相关数据可知，从2008年到2019年，这期间东营市共批准建设用地为267亩，实际供应为19452亩，可以发现东营市中心城区有着较为成熟的配套条件，但可供应进行房地产建设的用地却十分稀缺，中心城区有着较大的土地供给压力。

根据土地市场的供给可以发现，2009年到2018年中心城区的供地总量是109694亩，其中在2009年到2013年中心城区的土地市场实际需求量处于稳态发展的状态，在2011年的时候达到了最大值;从2014年开始，土地市场的需求量又开始下降，直到2016年下降到市场最低谷，到了2017年需求量又开始呈现上升趋势。东营市的房地产市场在2014年到2015年处于低谷，这段时间内有着较少的市场需求，随着资金压力日益上升，致使土地的市场需求严重不足;到了2016年市场有开始升温，房价有着较快的涨幅，促进了土地市场发展，在2016年土地市场就逐渐开始稳定并回升，2018年时需求才有了明显回升。

2.4 2019年房地产的开发投资与销售情况

相关数据显示，东营市在2019年房地产的完成投资为185.41亿元，其中住宅投资占比为84.98%;商业营业用房的开发投资占比为7.09%;办公楼的开发投资占比为2.85%;其他的开发投资占比5.08%。结合数据可知，东营市在2019年的房地产投资主要以商品住宅為主。

2019年商品房的销售面积达到2644504平方米，其中住宅销售占比为93.79%;商业营业用房的销售面积占比1.31%;办公楼的销售面积占比2.49%。根据数据可知，房地产销售主要为住宅，与开发投资情况相符。在房地产市场并不景气的背景下，房地产呈现出供过于求的情况，较多的房地产出现闲置情况，进而浪费了资源。

3、土地利用现状

随着人们对土地利用的重视程度逐渐增加，也促进了土地利用不断优化与发展。然而现阶段东营市在实际土地利用的过程中，还存在一些困难与挑战，还应积极面对。

3.1片区统筹开发有待加强

结合中心城区实际居住用地的利用程度可以发现，对于不同片区的居住用地并未能使用因地制宜对策，如对于东城片区应进行适量开发;对于西城片区应进行旧城改造，进而将居住密度降低;对于新区片区应适当提升开发强度;对于经济开发区使用工业用地置换的方法，适当开发居住用地;对于金湖银河区应以高品质的住宅区开发为主。然而现阶段并未能结合各个片区实际情况进行合理开发，致使房地产开发中对于土地的优化、整合程度均有待提升，无法充分将土地环境效益、社会效益以及经济效益充分发挥出来。

3.2土地有加大的利用空间

结合中心城区情况可以发现，居住用地属于集约利用，还有许多居住用地是在中、高潜力区，进而也说明未能充分利用居住用地，土地具有很大的利用空间与挖掘潜力。并且东营市也有着较多的未建、在建以及新建居住用地，因而大量居住用地还有待开发与完善，特别是经济开发区与金湖银河区，应提升其集约利用的程度。

3.3居住功能的人口密度与容积率相对较低

现阶段，东营区居住功能区人口密度与容积率都相对较低。东营市有着较为明显的人少地多特点，并且东营市的房价浮动范围相对合理，因而人们为了投资房产或者是追求高质量生活，进而进行购置房产，致使东营市人口密度相对较低。除此之外，东营市的主要居住用地大部分为多层住宅，高层住宅较新且较少，因而致使容积率相对较低。

4、土地利用转型与农村土地资源管理对策

应结合实际情况，不断积累实践经验，选择恰当的对策加强土地利用转型以及农村土地资源管理。

4.1优化城市布局

应强化规划引导，完善城市布局，应合理编制城市与土地利用的总体规划，将城市用地分布明确下来。应将城市的生产空间、生活空间以及生态空间分别明确下来，促使片区中心能够因地制宜并且与现实发展相符，进而构建出工作之城、生活之城与居住之城。应对“两组团五片区多地区中心”发展模式进行深入研究，进而能够进行各功能的科学布局。还应强化对中潜力区与高潜力区的居住用地再利用，促使挖掘潜力能够有所提升。还应加强城中村的集中安置、综合配套以及统筹规划;也应合理运用南部与北部的森林公园与湿地，促使居住用地能够具有更高的品质与环境。

4.2强化片区统筹开发

也应积极进行片区的统筹开发工作，结合实际情况制定出具体的规划以及实施方案，将不同片区发展定位与配套标准确定下来。适当提升土地的配套标准。以确保市政设施配套为基础，进行提供公共服务、景观等配套资源，促使土地价值能够有所提升，并且在最佳时期进行土地供应。除此之外，還应加强建设城市的基础设施，优化体育、教育、养老、未能健康等公共服务，提高城市的品质。

4.3合理把控土地利用力度

对于东营市的各个片区土地的利用现状，应选择适宜的措施。东城、西城、新区以及经济开发区都有着较高的居住用地的集约度，因而应合理把控土地利用程度。应加强对建筑密度与容积率的控制，加大基础与公共服务设施的投入，扩大绿化面积，改善环境。而金湖银河区的集约度并不高，因而应加强开发利用该片区，优化交通条件，加大公共设施的投入。

4.4进行土地资产性评价

土地利用转型应具有利用价值与切实利益，主要是对土地每年的土地税与年产值等进行考虑，还应结合自然条件所带来的影响。如果在自然条件相对较差的情况下，不适合种植地区则可以进而工业基地建设，进而将土地利用类型有所改变，提升土地的实际利用率。应先在小范围内进行模拟测试，对转变土地性质的价值进行评估，既可以维持正常利益输送，还可以将风险降低。除此之外，还应科学合理的评估土地资产性，尽可能运用真实的数据，以此为基础加以分析，不可以仅仅参考前期数据进行判断，应做好数据统计工作，进而可以更加合理的利用土地资源。

4.5土地转型以及城市扩展

部分地区是由于城市的过快发展才进行土地转型和城市扩展的，应结合实际发展需求，对城市扩展的影响进行判断，并且研究人口的迁移规划，合理对城市的建筑面积与人口的容纳数量等进行预估。以经济能够正常发展为前提，对周边土地进行转型，将未划分成商业、住宅用地进行恰当的农业规划。除此之外，在城市扩建的过程中还应尽可能朝着农业发展较为薄弱方向开展，进而将贫瘠土地最大化利用。

结束语：

总而言之，土地资源管理逐渐被人们广泛关注，其中农村土地管理更是国土资源管理中核心内容，因而应合理进行土地利用转型，提升土地资源管理的水平与质量，合理利用土地资源。应运用科学合理的策略加强土地利用转型与土地资源管理，优化城市布局，强化片区统筹开发，合理把控土地利用力度，进行土地资产性评价，土地转型以及城市扩展，进而合理利用土地资源，促进经济发展。

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