以房养老的可行性研究——以山东某地为例

徐蓓 吴丹

【摘要】在我国社会经济快速发展的背景下，社会福利待遇体系不断完善，为人们的生活提供重要保障。养老是每一位公民都高度关注的问题，同时也是国家社会工作的重点，据此，我国制定了多种养老保障措施，近些年来“以房养老”措施受到社会各界高度关注，在对其可行性分析过程中发现，“以房养老”模式具有较好的作用，能够为老人提供更加充分的保障。因此，本文将以山东某地区为例，对以房养老的可行性进行深入地研究与分析，并提出一些合理的意见和措施，旨在进一步促进养老保障体系健全。

【关键词】养老保障体系;以房养老;可行性;山东地区;优化措施      【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.014

1、以房养老模式提出背景分析

“以房养老”是对房屋拥有个人独立产权的老人通过住房寿命周期和生存余命差异将房屋抵押给保险公司以及银行等金融机构，从而获取一定的经济补偿，改善老人生活条件的一种养老方式。根据我国当前实际发展情况，人口老龄化问题日益提出，国家、社会以及个人所承担养老负担较大，以房养老作为一种新型的养老模式，适合部分老人群体使用，能够降低养老压力。

1.1人口老龄化问题

根据国家统计局的2018年统计报告显示，2019年末我国16到59周岁的劳动力人口为89640万人，占人口总数64.0%，60周岁及以上人口为25388万人，占人口总数18.1%，65周岁及以上人口为17603万人，占人口总数12.6%。由此可见，我国当前人口老龄化问题较为突出，已经成为阻碍社会发展的重要问题，人口老龄化问题会导致社会养老压力增加，不利于社会健康发展，必须妥善处理养老问题，才能够保障社会发展质量。

1.2传统养老模式逐渐弱化

在我国人口老龄化问题逐渐加剧的背景下，虽然国家于2015年推行二孩政策， 但是在短时间内难以起到直接效果，当前我国家庭结构主要为“4-2-1”，即4个老人，这就使得一些老年人群体单独独居情况出现，也就是“空巢老人”，根据相关统计报告显示，当前我国“空巢老人”占老年人口总数量40%左右，使得传统的养老模式功能逐渐弱化，老人生活得不到充分保障，从而需要不断探索新型养老模式。

1.3当前养老制度局的局限性

我国当前采用的养老保险制度是社会统筹与个人账户相结合的模式，这种制度在具体实施的过程中，存在大量个人账户空账的情况，除了制度本身存在局限性之外，人口老龄化问题加剧也是主要原因，所以亟需新的养老制度来补充现行养老制度存在的不足。

2、以房养老模式的理论基础分析

2.1生命周期消费理论基础

美国某著名经济学家提出了“生命周期消费”的理论，该理论认为人们的当前消费水平与短期收入并没有直接关系，而是与整体的生命周期预期收入相关，强调人们需要对生命周期内的消费进行规划，从而使得生命周期内消费质量得到最大满足。以房养老作为一种新型的养老模式，通过老人将自身的房产抵押到金融机构的方式，能够获得相应的经济补偿，从而提高生命周期内生活质量，满足老年人的养老需求，能够使得财务边际效用最大化发挥。

2.2代际财富传递理论基础

代际财富传递理论技术以利他主义为基础，在家庭结构中也就是父母对子女的爱，我国大部分父母一生的奋斗目标都是为子女创造更好的生活。代际财富传递以家庭为单位，是财富在代际之间流动的一种概念。在传统家庭观念的影响下，代际财富的传递主要从父母向子女方向流动，其中遗产继承是推动代际财富流动的主要原因。房产是家庭的重要财富，也是代际财富传递的主要内容，以房养老模式虽然看似阻碍了传统的代际财务传递，但从实际情况来看，以房养老模式更加注重老年人对自己老年生活的负责，该模式降低了对子女的依赖程度，老年人将房产抵押给金融机构后，子女可以在父辈过世后赎回房产，实际上并不影响财富传递。“我国四二一”的家庭结构使得传统家庭养老的功能不断弱化，子女支撑父母养老的经济负担在逐渐加剧，而以房养老作为一种新型的代际之间财富转移模式，能够降低子女在养老方面的经济压力，同时也能够提高老年人生活质量。

3、以房养老模式在我国实施所面临的主要问题分析

以房养老模式在世界各国都所有实施，较为典型的包括美国。当前美国以房养老主要采用三种模式，即房产价值转移抵押贷款方式、住房保留方式和财务自由方式。房产价值转移抵押贷款方式主要针对收入较低的老年人群体，或房产价值较低的老年人群体，整体覆盖范围较广，所以应用最为广泛，政府作为该模式的担保方，保护老年人和金融机构财产安全;住房保留模式主要针对收入中等和中等价值房产群体，这种方式更为灵活;财务自由方式主要针对收入较高和高品质住宅群体。美国在以房养老模式中建设已经积累丰富的经验，逐渐成为美国老年群众的一种主要养老保障方式。

但是基于我国的特殊国情，以房养老在我国实施还面临着一些问题，其他国家的以房养老实施成功经验并不适用，所面临主要问题主要包括如下几项：（1）土地制度因素。我国土地制度与其他国家有很大差异，农村土地归集体所有，农民群众只有土地的使用权没有所有权，城镇住宅土地的使用年限为70年，但是土地的价值会随着时间的推移而发生变化，所以金融机构在考虑到风险时对于以房养老模式的支持力度不足，许多金融机构都没有参与以房养老建设。（2）传统观念因素。受到传统观念的影响，我国大部分群众都认为老年人的遗产主要由子女继承，父母一生的奋斗也是为了让子女能够过上更好的生活，所以老年人會更加倾向于将房产留给子女，而子女也不支持老年人将房产抵押贷款，这是我国传统家庭观念中的感情象征，会对以房养老制度实施产生很大阻碍。（3）社会保障制度因素。当前我国社会保障制度基本实现全面覆盖，但是因为统筹层次较低、制度机制不够完善，导致部分老年人在退休失去劳动力的收入较少，微薄的养老金并不能够使其生活得到保障，老年人整体地域风险的能力较差，所以格外重视房产，这就导致老年人群体采用以房养老模式的意愿不足。

4、以房养老的可行性研究——以山东某地区为例

以房养老适应当前我国人口老龄化的现状需求，同时能够弥补社会保障制度中存在的不足问题，但是受到多种因素的影响，以房养老制度的实施还面临着较多的现实困境问题。本文以山东某地区的实际情况为例，对该地区推行实施以房养老制度提出一些有效策略。

4.1政策支持可行性

在我国全国各地开展“以房养老”制度试水的过程中，各地政府具有关键性作用，能够使得以房养老模式更好地落实与推进。为了保障以房养老制度能够良好落实，山东省该地区提出“开展积极应对人口老龄化行动，构建以人口政策、经济支持、服务体系、权益保障为主要内容，以制度优势、人才优势、投资优势和科技优势为支撑的应对人口老龄化战略布局”的总体思路，大力推动养老服务业发展，政府对以房养老模式的实施给予全面支持，经过十几年的研究探索，结合上海、北京等地区的成功案例，同时按照当地的基本情况，制定相应的多项政策，从政策层面给予以房养老制度实施支持，从而为以房养老在山东该地区实施创造有利条件。以房养老制度的落实，离不开当地政府的支持，而山东该地区政策在这方面出台了多项政策，深刻意识到以房养老对于养老保障体系的作用，支持以房养老模式开展，鼓励当地老年人采用以房养老制度为自己的生活提供保障，在部分银行、保险公司相继开设以房养老试点，给予相关单位适当的政策优惠和经济补偿，加快发展消费金融业务，满足教育、文化、旅游等服务消费领域的信贷需求，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这种模式不仅有利于改善老年人群体的生活质量，同时有利于缓解当地养老压力。

4.2市场需求可行性

该地区在全国范围来看属于三线城市，且近些年来山东该地区的房产处于不断增值的状态，商品房价格持续上涨，但是结合其他地区的房价情况来看，该地区的房产价格处于中游水平，基本保持着较为稳定的发展情况，从而能够为以房养老制度实施提供市场条件。以房养老制度的实施，必须充分考虑到房产市场的稳定性情况，如果当地房产市场变动较大，金融机构对以房养老制度实施的支持力度就会相对不足，金融机构会充分考虑到房产市场价格的变化，一旦市场价格变化过大，市场稳定性不足，金融机构出于对风险的考虑，参与以房养老模式的积极性会有所下降。因为山东该地区的房产市场较为稳定，商品房需求量较大，所以金融机构能够保障自身经济利益，对于以房养老的实施就会给予更大的支持力度，以房养老在山东该地区的落实与推进具有良好的市场可行性。

4.3金融市场因素

山东该地区的经济发展水平相较于全国其他城市处于相对落后的状态，但是金融市场的发展能够满足以房养老基本需求，当地银行、保险公司等作为以房养老开展的主要基础，多家商业银行和保险公司对于以房养老制度实施都抱有支持态度，在金融市场中较为活跃，通过多个金融主体参与以房养老制度实施，能够提高以房養老模式灵活性，金融机构能够根据老年人的实际需求制定多种模式，从而为以房养老制度的实施提供很大助力。以房养老模式推行，离不开金融市场的支持，山东该地区的金融市场正处于高速发展阶段，市场空间较为广阔，所以会提高以房养老市场空间，提高以房养老的可行性，为以房养老施行打下坚实基础。

4.4打破传统观念

因为以房养老制度的实施会受到传统观念很大影响，所以为了推动以房养老制度能够落实，山东省该地区近些年来大力开展宣传教育，宣传以房养老的优势，使得部分老年人群体的传统思想观念发生了转变，老年人选择通过以房养老制度保障自身生活的意愿较以往更加强烈，且子女对于以房养老的支持力度也在不断增加，为了能够使得父辈过好老年生活，子女也希望通过以房养老来提高老年人的生活质量，同时能够减轻子女自身的经济压力。整体来看，山东省该地区以房养老制度的推定具有高度可行性，政策、市场需求、金融市场等方面具有良好的实施条件，所以需要不断提高以房养老模式落实力度，使其能够为当地老年人提供更加充分的生活保障，同时为其他地区实行以房养老模式积累实践经验，对于改善人口老龄化问题、降低社会养老压力具有重要的作用。

结束语：

综上所述，本文全面阐述以房养老模式的基本内涵，并对以房养老模式提出背景进行详细分析，同时对以房养老制度实施所面临困境进行详细研究，最后结合山东省某地区的实际情况，对其以房养老模式落实可行性进行详细介绍，希望能够对我国以房养老模式的落实与推进起到一定的借鉴和帮助作用，健全我国养老保障体系。

参考文献：

[1]蒋华明.融入租房体系——丰富以房养老方式的可行性分析[J].智能计算机与应用，2020，10（005）：290-293.

[2]郭芳芳.我国以房养老发展的可行性分析[J].劳动保障世界，2019，000（002）：35-35，42.

[3]张旭瀛.人口老龄化背景下中国以房养老政策试点分析[J].管理学家，2019，000（011）：145-146.

作者简介：

徐蓓，女，讲师，硕士，菏泽医学专科学校。

课题：菏泽医学专科学校校级课题，编号H18K08