康养地产项目融资模式研究

黄建松

（大别山毕昇康养（英山）有限责任公司，湖北 黄冈 438700）

2019年全球老龄化排行榜数据显示，日本老龄化率世界排名第一、65岁以上人口比率达到27%，中国排名第十、65岁以上人口比率达到11%。2020年中国60岁以上老人数量达到2.55亿，占我国人口总数约18%，且老龄化问题越来越严重，这也进一步的推动了康养地产项目的发展。当前阶段，国内房地产行业的发展规模排在世界前列，不过大多是住宅以及商业综合体，不能够满足国内房地产行业的总体健康均衡的发展需求。养老和地产齐头并进的康养地产项目不仅能够服务国内的老龄人群，还可以带来一定的经济效益，有着很重要的社会民生效应。目前国内的大型房企虽然都在进行康养地产项目的探索，但普遍都面临着融资难、投资风险大的现实问题，很多康养地产项目甚至是打着康养的口号，挣着房地产的钱。如何把REITs应用到国内的康养地产项目上，推动康养地产项目良性发展，满足日益繁重的人口老龄化需求，已经成为现在亟待解决的问题。

一、REITs的含义

REITs指的就是房地产行业投资的信托基金，是一种可被当作证券化的产业投资基金，通过发行专项基金的方式对各种类型的住宅型房地产以及能够有着高收益利润的房地产行业进行投资，比如写字楼、酒店之类。这样的方式除了可以对房地产行业经营的风险进行有效的预防控制并降低以外，还可以采用分红的方法来将资金返还给投资人，帮助投资人能够收获比较长期稳定的投资收益。REITs最早出现在美国，在21世纪初期才开始在亚洲地区出现，REITs作为如今房地产经济市场当中一项非常重要的组成部分，在过去的60多年的时间里面得到了飞速的发展。不只是发达国家接受了这个概念，印度等发展中国家也在21世纪10年代推出了关于REITs的法案，允许并鼓励该类型业务的发展。在国内自从十九大召开以来，“房住不炒”的主要定位是没有发生变化的，近几年房地产行业主打稳妥发展。依据国家统计局的资料数据我们能够发现，近几年国内的房地产开发当中投资金额呈现出不断增长的态势，而在这之中，住宅型房地产投资增长最快，占有份额也是比较大的，这代表着现如今国内正处于房地产行业发展最为适宜的时期，投资房地产行业多数情况下能够收获比较可观的回报。此外，2020年国内的房地产开发资金贷款额度高达2.6万亿元，比前一年提高6%左右，这在某种程度上也代表着贷款金融的风险还是依旧存在的，投资需谨慎。与此同时，2020年第一季度，房地产、基建的投资在短期内处于停滞不前的情况，房地产行业内各大企业的现金流都受到了不小的影响。而且，REITs作为一种金融服务于实体经济的方式，能够推动多层次的资本市场体系的构建，是一种非常重要的方式。采用REITs的方式可以对金融风险体系的构建进行进一步完善，在公共基础设施以及康养地产类型业务内容上，提供一些服务，比如吸引社会资本的投资，提高房地产行业内企业的融资效率等，可以拓宽多种投资方式给社会资金。

二、REITs的主要特征

1.流动性比较强，投资的门槛比较低

与房地产的实体投资相对比，REITs有一个最突出的优势就是流动性比较强。传统的实体房地产在进行交易的时候要同时具备合适的交易对象、合法合规的交易程序、高数额的投资成本以及时间成本这四个条件。相比较而言，REITs对交易对象的包容度比较高，能够直接在证券交易所进行交易，省去了不必要的繁琐的程序，流动性比较高。另外，与实体房地产的高额投资成本相比，REITs允许最低投资额存在，部分REITs产品甚至可以一元起购，给了投资者极大的包容性。门槛比较低，对投资者的要求比较小，缓解了投资者很大程度的压力，在另一种程度上也属于变相的支持并鼓励投资者进行投资。

2.融资渠道比较广泛，系统风险比较小

传统的实体房地产投资渠道单一，一个企业对应一个项目，中小型房地产企业因为资金方面的困难，短期内通常都只能投资某一个地产项目。当系统性的风险发生的时候，企业承担着较大的负债风险，银行资金回收也会变得困难，投资者面临的就是投资失败，整个系统因为一个环节出现问题导致连锁反应，风险难以消化。而REITs则不同，它是把不一样的地产项目承包给不同的专责机构，利用资产证券化的方式把不一样的阶层的社会资金引入进来，破解空间方面的束缚，将系统风险分散、降到最低。以多方位的融资渠道和比较低的系统风险为基础，REITs完成了把房地产行业从旧有的重资产模式转向为轻资产模式的目的，实现了资产变现，提升了房地产行业的资金周转率，降低了银行体系的系统风险。

3.监督管理力度比较大，税收政策充足

证监会以及住房城乡建设部曾联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，其中重点提出了要尝试发行房地产投资信托基金的问题，同时要求将业务内容做到合法合规，建立健全自律监管体系，对风险进行管理和控制。

中央经济工作会议曾提出要推动金融业同房地产行业间的良性循环，落实“房住不炒”，而这其中的重要推动力就是REITs，同时REITs也会变成国内地产行业以及金融行业内的主要应用工具。自REITs诞生时，行业内的专业人士就对这项内容表示了认可，无论是在国内或是国外，它都受到了国家政策的推动，享受到了优惠政策的红利。

三、有关康养地产项目REITs融资模式的可行性研究

1.政策环境有助于康养地产项目REITs融资模式的施行

伴随着时代的发展以及社会的进步，医疗技术也在不断的提升当中，由此带来的就是“养老社会化”的普遍存在。根据相关数据统计，2020年国内养老地产规模约8万亿元，2030年预计会达到22万亿元，随后还会进一步提升。在近几十年以来，国内由“政府养老”向“政府为主体，多方参与”的多层次的社会服务养老体系转变，不管是中央还是地方，政府都对养老问题非常关注，先后推出了有关养老社会服务的各项政策，也征集了群众的意见进行研究。其中以浙江省为典型案例进行分析，浙江省作为国内的人口老龄化程度比较高的一个省份，康养地产供需严重不平衡，养老产业的服务质量以及经营发展达不到政府预期。为此，浙江省出台了多项政策进行针对性的解决和处理，向社会表态，政府对于康养地产会提供资金支持和政策保障、鼓励社会各个阶层积极参与等，重点突出了政府的带头模范作用，同时也推出多方参与的优惠政策。

2.投资者主体质量比较高

根据招商银行和贝恩公司在深圳共同联合发布的《2019中国私人财富报告》，中国高净值人群的规模已经高达近200万人，私人资产的总体数额近乎200万亿人民币。2020年第一季度因新冠疫情等影响，全球股市被抹去12万亿美元的市值，欧美股市普遍下跌 20%～30%，在各类型的资产收益率都呈现出下滑态势以及资本市场变动情况日益复杂的情况下，推动投资的动力就变成了分散风险以及对冲。2020年1月份，银保监会签头相关部门研就制定了《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》，并且提出了激励使用保险资金投资健康以及养老等类型的社会服务领域，会推动更高质量的投资者的出现。

3.实践经验比较丰富

通过学习美国、日本等国家已经能成熟应用REITs的经验，研究他们在REITs方面的相关法律及从产品研发到产品发行等一整套流程，我们学习到很多的理论以及实践经验，少走很多弯路。“中信启航专项资产管理计划”为国内的第一支真正的权益类的REITs产品，在国内不动产的金融应用方面给予了很大的助力。依据REITs研究中心的调查数据结果可以得知，国内的REITs产品的总体发行率呈现出不断提升的状态，REITs产品也已经实现了多方面、多角度的丰富以及创新。上述过程也让REITs在我国的实际应用提供了施行模式，推动了管理意识的创新。

四、针对康养小镇REITs融资模式的优化建议

企业的经营管理想要获得不断的进步并且扩大规模，那就一定要找出不足并且想办法解决，所以对于当前阶段康养小镇REITs融资模式遇到的困难，笔者有针对性的提出了几点解决意见，希望能够对融资模式的优化提供一点帮助。

1.建立健全法律规章制度，降低交易成本

（1）建立健全法律规章制度。康养地产REITs融资作为一种民生工程，会涉及到很多方面，比如物业的产权、工程建设以及市场评价估值等，内容比较分散，触及到的法律规定比较多。在实际的实施过程当中，虽然国务院办公厅、住房和城乡建设部都会就住房租赁市场推出各项政策，但事实上REITs的应用还在学习实验当中，需要学习并借鉴美国的REITs的先进经验，对法律法规以及制度体系进行进一步的完善，明确REITs融资的法律主体和经营管理的模式，推动康养地产项目REITs的发展。

（2）对相关税收优惠政策进行完善。康养地产REITs的成功运营同税务征收制度的完善、政策的大力支持是有着密切的关系。同西方的发达国家进行对比，国内针对REITs基金的税收优惠政策不明显，投资者需要承担REITs产品交易环节的税费，以及REITs项目在成立、存续以及退出这三个步骤缴纳的高额的土地增值税等，都会使REITs因为税收而产生的比较高的融资成本影响到投资者的热情。需要我们进一步完善REITs项目税收优惠政策，合理降低康养地产项目REITs产品的税负，使得REITs产品更好的驱动康养地产进一步满足社会民生需求。

2.强化交易监督管理力度，营造公平公正的环境

当前阶段，国内对正在发展中的康养地产REITs行业的监管还没有一个明确且完善的规定，需要进一步的明确有关的交易监管部门。对美国的先进成功经验进行学习研究后，把REITs的试点工作归纳到银保监会监管更为合理。要求做好对康养地产REITs行业的监管，营造公平公正的环境，第一，要试探性的发动组织国内的不动产投资基金协会，各协会联合起来将REITs交易监管制度体系以及上市的规则予以完善明确。第二，要建立REITs行业交易自律协会，对REITs产品推出售卖的各个环节过程当中涉及到的资金亦或是其他资产的交易进行监督，进一步的推进REITs产品的健康可持续性发展经营。除此以外，完善在交易过程中避免信息外泄的制度体系，采取将财务报表等重要的信息数据以公开、透明化的方式来推进交易的标准化和科学化，避免出现腐败问题。最后，对经营管理的各个流程步骤强化公开、透明的监控方式，给投资者决定施行提供一个绝佳的环境，保障投资者的利益。

3.培养市场的主体，重视人才培育

同过往的房地产开发不同，康养地产更加注重的是经营管理的效率以及效益。所以，对REITs融资来说，关键内容就是培养专业的基金托管机构来对项目进行管理和运作。作为一个有效的助力经济去杠杆、防范化解系统性金融风险的手段和方法，REITs是推动康养地产以及金融发展相结合的重要的方式。

REITs作为一项金融产品以及投资的工具来说，是需要在专业的投资管理团队的带领下完成的，因为对基金管理机构的专业水平有着较高的要求，对于高水平的业务人员的培育也是非常重要的。康养地产项目的REITs融资对于业务人员的知识储备能力要求较高，比如房地产的了解程度以及投资内容的理解，除此以外，还要对项目有可能涉及到的法律法规加以了解并掌握，同时，还要掌握资产管理的环节，具备项目运行的能力。在对人才进行培养的同时，还要推动良性的竞争，保障工作人员学习和进步。

4.建立健全评估体系，推动房产企业的转型

建立健全REITs投资、融资的风险评价，从财务、运营等多方面对康养地产的项目风险进行分散。比如从财务的角度来讲，康养地产很有可能会因为投资额较大，以及投资周期较长，进而导致融资的高风险出现，REITs投资效益的一个重要保证就是保障项目在后期的经营管理当中能够获得比较稳定的收益。除此以外，建立健全康养地产的评估制度体系，将外部的审计机构引入进来，把控整个项目运行期间内的投、融资风险以及收益能力风险，尽最大努力对项目的风险进行防范与控制。

如何利用REITs的多层次的融资规模以及多方面的融资手段的优势，提高传统的房地产企业的融资效率，推动康养地产的融资模式转型升级。第一是要对房地产企业的产业链环节进行丰富与扩张，推动房地产行业的运营与管理的整合，将整合的方式创新为“康养、地产以及金融”的形式，除此以外要利用商业银行的现金管理的优势，完成REITs产品的自由交易以及资金筹集的封闭式管理运行。第二是尝试多元化的投资、融资相结合的方式，把风险有效降低，引进比较稳定的现金流量。康养地产应当将地区的经济发展的特征和该地区的未来经济规划以及消费水平相结合并加以研究和分析，提出一条能够确保收效共享并且将风险分散化的地产行业金融道路，推动国内康养地产行业的融资模式的优化升级。

五、结语

在如今国内经济飞速发展的背景之下，人民的生活水平得以提升，对生活质量的要求也越来越高，特别是在后疫情时代，人们更加追求健康、舒适的生活方式，希望自己健康，更希望家人、朋友健康。于是康养地产项目顺势产生，是时代发展的产物，满足了人民群众的多方面康养的需求。但康养地产项目普遍存在投资大、开发周期长、回报率低、融资难等难题，成为了限制康养地产项目发展的主要障碍。所以如何融资，应采取什么样的融资模式成为了康养地产项目现在思考的主要问题之一，笔者在本文当中也就此问题做出了具体的表述，并提出了适当的解决意见，希望能够推动康养地产项目获得更好、更快的发展，进入一个全新的阶段，更加便利人们的生活。