现代空间信息技术在房地产估价中的应用价值分析

李宝琴 荀耿生 殷文斌

【摘要】近年来，我国现代空间信息技术实现了全面发展，在高新技术的支持下，现代空间信息技术在各个领域中都发挥着重要的作用。对于房地产估价来说，是房地产发展的一项重要内容，为了实现房地产估价领域的全面突破，人们也逐渐意识到现代空间信息技术的运用，利用现代空间信息技术可以为房地产估价提供可靠的数据支持，同时也展现出了独特的应用优势，提高房地产估价的精准性，满足房地产领域的健康发展。

【关键词】现代空间信息技术;房地产估价;应用价值         【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.016

随着我国房地产领域的全面发展，房地产价格受到的影响因素越来越多，因此房地产估价的难度也不断提升，为了进一步提高房地产估价的准确性，人们必须充分利用好现代空间信息技术的作用，提高房地产估价的合理性，同时也为房地产估价提供可靠的依据。

1、遥感技术和全球导航卫星系统在房地产估价中的应用价值

基于遥感技术层面分析，指的是针对目标勘测可以实现无接触远距离完成，具体来说就是通过卫星、无人机以及地面上搭载探测设备来实现无目标接触勘测活动，通过远处将探测的目标电磁波采集与记录，通过分析软件，获取目标的特性以及变化规律，这些探测技术可以展现出较强的综合性，在实际应用中具有重要意义。遥感技术又称之为RS技术，最早起源于上世纪60年代，随着美国发射第一颗陆地卫星后，全面进入了航天遥感时代。

全球导航卫星系统简称GNSS，该系统的运用能够为人们提供3D坐标信息、时间信息和速度信息，帮助用户开展良好的导航与定位功能。GNSS能够准确的确定遥感影像的位置，并且利用实时差分技术还可以为房地产估价工作中的外业测绘工作提供良好的支持，提高测绘效率。

1.1 RS技术为房地产估价提供精准的位置与距离信息

通过RS技术在房地产估价中的应用，首先可以利RS技术的优势为房地产估价提供位置信息，同时也能够呈现出两个位置的距离。在房地产估价工作中，房地产的位置可以直接展现出土地的级差地租，明确房地产位置的优越性，如果级差地租比较高，那么房地产估价也会更高。通过RS技术收集的各项数据可以帮助房地产企业快速计算出两点之间的距离，从而为房地产估价提供便利。比如在对某个房地产进行估价过程中，通过遥感技术可以准确地呈现出周围的商场、医院、学校和公园等信息，同时也能够精准地计算出这些地区到房地产的距离，从而准确地评估房地产价格。此外，通过敖干技术还可以对房地产价格的走势进行精准评估。例如通过街景影响获取地理信息，从而有效预估未来房地产的价格走势情况。

1.2 RS技术为房地产估价提供光照和阴影信息

除此之外，RS技术还可以为房地产估价工作提供精准的环境信息，主要包括 阴影信息和光照条件等，阴影一般会对检测建筑本身产生影响，而光照条件则表示日照时间，阴影和光照的条件对房屋建筑的居住体验感有着较大的影响，同时也是人们对房地产估价的重要标准。比如对于北方地区的房地产选购中，一般人都关注与房子的朝向，而朝南的房屋一般都受人喜爱。据调查数据表明，房地产如果拥有更优越的光照条件，房地产的价格一般会比光照条件较差的房子高出2.6%左右，因此，在进行房地产估价工作中，通过光照条件与阴影信息的采集，也能够帮助房地产更加精准地估价。但截至目前我国房地产估价中几乎很少对这两个因素进行考虑，而随着我国房地产事业的不断发展，相信不久以后房地产估价就会引入这两项因素，这时RS技术显得格外重要。

1.3 RS技术为房地产估价提供垂直维度信息

在城市化进程不断发展中，城市的发展空间不仅仅体现在城市面积时，受 建筑土地面积影响，同时也体现在城市空间高度不断提升上，垂直维度也不断改变。因此，房地产估价也会受到垂直维度所影响。比如，在高层建筑全面推进中，楼层相对高的视野更加开阔，光线也更充足，因此房地产价格也更高。但是由于房地产三维特性比较难以量化，当前的房地产估价大多是根据二维数据进行，但是在城市垂直高度信息的处理中，对二维估价方法无法准确的描述房地产三维特性，所以也不能表现出三维空间的差异。利用RS技术的3D建模，能够准确地描述房地产的三维特征，从而将数据引入房地产估价工作中，起到良好的估价效果。

1.4 RS技术在房地产估价其他领域的作用和价值

此外，利用RS技术还可以为房地产估价提供天空视觉因子以及自然景观等信息，通过天空视觉因子用够有效测量天空的可视程度，这一参数主要受到建筑自身的高度和周围密度所影响，而天空视觉因子和阴影以及光照都相同，都关乎住宅的使用体验感和舒适度。通过RS技术能够准确地评估房地产的天空视觉因子，为房地产估价提供支持。其次，RS技术也能够准确地呈现出房地产周边的自然景观，在人们生活品质逐渐提升的今天，自然景观也会影响房地产估价，所以，利用遥感技术还可以测量自然景观信息，从而更加准确地开展房地产估价。

1.5 GNSS系统在房地产估价中的应用价值

GNSS技术主要功能是可以全时段地为人们提供空间三维坐标和运动参数等数据，在房地产估价时，房地产测量是一项重要内容，通过房地产测量包括众多内容，其中所涉及的测量范围十分广泛，同时测量内容也比较多，所以一般策略难度较大，在过去对于房地产测量人们都采用人工测绘的手段，不但费时费力，同时也无法获取良好的效果。在我国北斗卫星技术的推进下，GNSS技术也广泛用于房地产测量工作中，大大提高了房地产测量工作效率，同时也提高测量精准度，为房地产估价提供可靠支持。

2、地理信息技术在房地产估价中的应用

地理信息系统建成GIS，在实际应用中主要通过计算机软件和硬件系统的支持，对目标区域的空间数据进行收集、分析、存储和管理以及呈现等等，这种GIS技术与传统数据库比较来看，具有良好的空间分析 优势，能够实现空间的叠加分析效果，对空间查询和实体聚散度分析都起到良好的效果。GIS技术可以为房地产估价带来以下应用优势：（1）通过GIS技术的应用，可以为房地产估价带来丰富的数据，同时加强数据管理功能。GIS技术凭借自身强大的管理和数据收集功能，可以收集房地产估价所需的各类信息数据，其中主要包含房地产周围的空间位置数据，例如环境、建筑属性和价格等等;（2）利用GIS技术還可以结合传统的房地产估价方法数据，解决以往可视化不足的问题，对其进行优化改进，有效采集周围环境数据和变化动向，同时采取可视化的方式呈现出来;（3）GIS技术还可以为房地产估价提供良好的空间分析，提高房地产估价的合理性;（4）GIS还可以有效提高房地产估价信息化效果。

2.1 GIS技术为房地产估价系统提供可靠的数据收集和管理功能

在开展房地产估价工作中，其中包含了大量的数据来源，例如房地产的土地信息、建筑区域信息、周围环境信息、基础设施信息、规划信息等等，每种信息的格式都不相同，而利用GIS技术可以实现不同种类和格式的信息收集与管理，解决信息错综复杂和不统一的现象，从而有助于人们对信息的快速查询和有效运用。比如在进行房地产估价时，通过对市场成交价格的收集来准确估价，但上衣以往对于房地产市场成交价进行评估往往都是通过调查取证，记录每一个市场价格，这种方式无法将价格与空间位置进行关联，同时也无法实现价值的实施调查和对比，虽然价值与价格的位置有着密切关联。通过GIS技术的运用，不但能够准确的收集房地产估价周围的位置信息，同时也能够通过属性数据的方式，对收集的时刻和历史成交记录进行存储，准确地描述出周边的动态信息和楼盘的分布情况，实现数据的统一管理。

2.2 GIS技术为房地产估价信息提供可视化支持

在开展房地产估价中也包括位置数据、交通数据、周围的繁华度以及医疗数据等等，利用GIS技术可以结合可视化功能，实现这些数据的全面整合，并且以直观的方式呈现出来，便于人们更好的查询和评估。空间信息的可视化与VR技术有效融合，可以推进GIS技术在房地产估价中的作用发挥，同时利用动画制作技术，对空间变化的评估目标进行可视化的呈现，有利于进一步的分析。

2.3 GIS技术为房地产估价提供空间分析

针对GIS技术来说，其在空间分析领域起到良好的应用效果，这也使得GIS技术能够为房地产估价提供支持。房地产估价的模型中包含了大量的属性数据和空间数据，通过GIS技术与各类数学方法的融合，能够改进房地产估价模型，为房地产估价带来更高的准确度。GIS在房地产空间模型分析中比较常见，一般可以运用与缓冲区域的分析和叠加区域分析。在房地产的骨架中，缓冲区域的分析是有效获取房地产估价的重要途径，其中也包括房地产的属性和空间信息，例如在获取房地产周围配套信息的基础上，还能够对房地产的缓冲区域进行分析，挖掘房地产空间数据的特性，通过分析房地产周边的设施与环境，系统化评估房地产价格。比如在某商场的周边住宅和商业房骨架中，通过周围不同设施的缓冲区域分析房地产的价格变化，从而判断商场周围地产价格的影响程度，将不同的信息叠加起来，制作出各种专题图，其中每一个专题图都能够影响房地产价格因素所组成，比如住宅分布、公共服务分布以及基础设施分布等。

结语：

综上所述，随着我国现代科技信息技术的全面发展，对房地产估价也起到了重要的推进作用，通过现代空间信息技术的运用，能够强化房地产估价的准确性与公正性，同时也为房地产估价工作带来可靠的数据支持。在现代空间信息技术中，主要包括RS技术、GNSS技术以及GIS技术等等，每一种技术在房地产估价中都展现出了独特的优势，同时相比于传统房地产估价都发挥着重要的作用。因此，人们必须充分挖掘现代空间信息技术在房地产估价中的应用价值，同时合理地运用现代空间信息技术，提高房地产估价的可靠性，满足我国房地产事业的健康发展。

参考文献：

[1]王成元.GIS技术在房地产估价中的应用研究[D].赣州：江西理工大學，2018.

[2]应越.基于小区尺度并使用遥感影像的二维与三维房地产估价方式对比[D].西安：长安大学，2019.