浅析高端住宅项目开发过程中设计、施工的重点控制

王文军

【摘要】高端住宅項目竞争激烈，决策阶段如何市场定位、设计时如何注重细节、项目短板如何提前考量、施工过程中如何重点控制进度、质量、安全文明，提高品质同时如何兼顾未来发展需求及社会责任，本文结合陆家嘴一个高端住宅项目进行阐述分析。

【关键词】产品定位;细节控制;进度、质量、安全文明重点控制;可持续考虑;社会责任

陶家宅旧改项目总建筑面积38952m2，该项目由三幢单体构成，其中两栋为高端住宅、一栋为商业金融办公用房（其中住宅19812平方米、19层、高60米;办公4000平方米、5层、高23米;地下两层车库），项目基地东至福山路、南至昌邑路、西至许家厅、北至滨江大道，地处陆家嘴金融商业中心区域，陶家宅旧改项目于2015年5月启动，2016年4月正式施工，2019年12月竣工备案完成。房产开发一启动对管理决策层来说面临两个问题需要解决：1.项目地块小、地处金融核心区，如何设计上在竞争激烈的陆家嘴豪宅市场上占领一片市场;2.项目地处市中心、周边环境复杂，如何确保施工过程的进度、质量、安全文明;3.项目地处核心区域，施工过程中如何确保安全、质量、文明施工尤其重要。

1、设计定位布局、注重细节决定产品成败

陶家宅旧改项目靠近陆家嘴区域，北向面江，临近4号线浦东大道站，地理位置优越，项目周边范围东有万科·翡翠滨江、融创·陆家嘴壹号院，南有恒大·滨江华府、中企·滨江悦府，西有中信泰富·九庐项目等实力开发企业的最高端住宅项目竞品林立，摆在管理层面前头等大事是我们的项目如何定位，我们的目标客户群锁定哪些人，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，我们经过市场调研对比、竞品考察分析、顶级豪宅考察，结合双方股东优势经过股东会、董事会、管理层多轮会议洽商确定将本项目定位为“滨江城市豪宅，世纪优秀作品”，设计方案一开始就定位高端精品项目，设计抓起从细节入手，锁定金字塔塔尖的目标客户群，立意国际化、定制化的低奢产品，目标定位“金融新贵、都市新贵”。

1.1陶家宅旧改项目建筑设计方案初期经过多轮比选均只能达到合格但不能达到满意的程度，我们果断放弃原先设计方案公司重新选择设计供方，后采用华山夏都项目设计方美国AMP公司Charles领导的设计团队，我们将房型设计考虑北面面江的地理优势，将客餐厅设计为面江，卧室设计为南向，这正好符合我们国人卧室向阳、喜好看江景的传统风格，同时考虑项目定位为金融新贵、都市新贵的目标客户群将房型面积区分为105m2舒适两房、135m2奢享两房、165m2三房、195m2四房递进的四种面积段户型，果断放弃临江豪宅常见的大面积、大平层豪宅设计，跳开市场竞品的红海细分市场，牢牢地锁定我们瞄准的客户群，北向面江南向阳光，为了最大化的可视视角，我们提前与设计院、幕墙设计单位、BIM公司、审图公司沟通，建立模型分析窗墙比、窗间墙厚度在满足设计规范、抗震要求、节能要求、防火要求等条件下做到极致，最大化的用于落地玻璃窗的设计全视角看江看风景，比如上下层间墙必须满足1.2米的防火要求，如果常规设计1.2米靠结构板防火再加石材幕墙钢架及板材挂码安装空间要达到1.4m了，无论上移下移在层高不变时必然压缩可视面高度，我们提前与审图公司、幕墙设计公司、消防局等有关部门沟通，采用设镀锌钢板加防火岩棉板隔绝的方法满足1.2m极限要求，虽然增加建造成本但是可以让我们的产品最大化的可视江景面，细节决定成败，每一处的极致完美我们都不放过。

1.2外立面是决定一个项目成败的重中之重，我们与AMP公司考虑滨江沿线项目有用双曲面铝板、玻璃幕墙、光面花岗岩等既现代又有特色的材质，我们的项目定位“世纪优秀作品”比照外滩百年建筑风华，我们决定采用黄褐色荔枝面、浅咖啡色光面点缀相间的花岗岩石材立面效果，规避全光面花岗岩光反射存在光污染的可能，大面采用荔枝面阳光下泛出柔和的光泽随着岁月的沉淀更能呈现外滩建筑群百年芳华，从源头上一开始就立意高端精品设计，着重不放过每一个幕墙设计细节，将“精、细”落在每一个收头细节上，使用BIM、SKETCHUP等软件提前建模预判效果，同时我们跑新疆卡拉麦里区、江西德兴、内蒙古等地提前筛选锁定花岗岩石材，并样板现行出实样进行比较，将材质与最终的效果固定下来。比如我们选择石材幕墙的封闭胶颜色，无数次的出实样看效果，Charles多次往返中美仅为这一条缝的美感，最终定下来采用接近石材细粒中浅灰色的效果，当外脚手落下一刻远远的看去外立面是如此的美，当时果断摈弃常规使用的黑色胶，因为黑色胶的使用使项目看上去更像是一幢金融办公建筑，一个缝的颜色的细节使我们的外立面更活泼年轻、居家感更强、更贴近原味的生活，将项目做精做细我们一丝不苟。

1.3陶家宅旧改项目位于黄浦江南岸，夜景也是一个项目的名片，陶家宅旧改项目泛光照明设计初期，考虑到要与浦江两岸亮化工程匹配协调一致，结合本项目高端精品项目定位，经过多轮方案比选，考虑到与外立面的结合白天不抢石材幕墙整体美，晚上灯光柔和但低调不张扬，整体融入黄浦江两岸天际线的夜景，又结合我们项目外立面夜景凸显我们项目自己的特色，经多轮方案比较最终采用屋面洗顶、侧面洗墙、正反面洗线与点方式，见光不见灯，不影响周边环境及光污染附近居民，达到了良好的效果，突出陶家宅旧改项目白天、黑夜两张不同的城市名片。

2、施工过程严抓进度、质量、安全文明

陶家宅旧改项目地处市中心、周边环境复杂、施工难度高，2016年4月28日正式施工开始，项目施工场地狭小，周边老公房环立，浦东南路改造尚未完成项目南侧的昌邑路成为了主干道交通繁忙，昌邑路路虽小但是下面的市政管线水、电、煤、光纤、军用电缆等一条没少，螺蛳壳里做道场，如何确保施工过程的进度、质量、安全文明施工成了重中之重。

2.1陶家宅旧改项目由于定位高，所以我们针对施工单位、工程监理等的供方的选择一开始就严格要求，将创建市文明工地、上海市白玉兰奖等写入招标文件，明确达到目标奖励措施以及达不到的处罚措施，过程中严抓严管必须完成预定目标，招标过程中针对项目经理必须每一个人进行面试，一个项目实施完成的好坏项目经理起着关键因素，所以我们在源头上控制项目经理的选择，在实施过程中严格对项目经理进行考核，在围护施工阶段发现总包项目经理安全意识不够第一时间进行替换，发现监理单位监理总监不适合第一时间进行更换，抓住关键岗位的人才能达到项目管控的要求。

2.2陶家宅旧改项目桩基施工阶段出现了周边南侧相邻小区、西侧相邻小区地面拱起开裂、单元门关不上等情况，我们第一时间赶赴现场，邀请专家分析原因，查明我们采用PHC管桩因为其挤压应力传递所致，我们立马着手调整我们的施工方案采用管桩跳打减少同一方向打桩数量，在传递方向上打设应力释放孔吸收隔绝应力传导，将环境监测的频次提高到一天三次实时根据数据控制打桩，严格控制施工进度将外围环境安全放在第一位，实时报警调整施工进度布局，确保基坑安全及周围环境安全第一重要，同时我们与陈家门居委、梅园派出所签署共建协议组成协调小组，第一时间与居民协调沟通，修复损坏的地面和单元门，修理许家厅小区的公共区域，同时严抓污水排放、噪音监测、粉尘检测、渣土清洗等文明施工措施。

2.3陶家宅旧改項目是一个精装修项目，多专业协同施工，进场前针对施工组织设计的审核显得尤为重要，人员的安排、材料的安排、后场宿舍区的保障、安全管理的细致与否、进度控制的合理性、施工工艺选择的创新性、质量控制是否到位等均可以从施工组织设计看出施工单位的专业、态度、状态等，如在审核总包单位维护支撑梁的拆除方案时我们发现对方沿用老的方式现场破除，现场破除虽然能将废钢筋回收利用，但是工期时间长、现场噪音大、扬尘大、引起周边居民投诉量大等诸多不利因素，因此我司要求施工单位改为绳锯切割外运处理方式，大大提高了工作效率、噪音小、粉尘少、周边影响小、工期缩短起到了很好的社会效益。

2.4陶家宅旧改项目出正负零以后我们严抓工程质量，首先严抓材料第一关，不合格的钢筋、厚度不达标的石材、没有检测报告的方钢等进行全部退场处理并处罚施工单位，严控样板先行制度，工艺、效果满足要求以后才允许大面积施工，样板不满意前私自施工的全部返工重来。装修单位进场后严控每一样材料，如木饰面大面积排产期间派员工蹲厂监工，每一批产品品质必须对得上封样产品，同时进行不定期的抽检确保我们的木饰面达到E0级的甲醛等释放标准，将最高要求的产品交付给每一户小业主，对每一户小业主的身心健康负责，此阶段品质控制尤其重要严抓严控不懈怠。

3、项目考虑未来可持续性、承担社会责任

3.1陶家宅旧改项目地块小、先天条件不足，建设初期车位比为1：1.67，总计120户业主，考虑到豪宅小区车位配比略显不足，我们在建设初期设计时考虑将地下一层车库层高适当抬高预留增加机械车位空间的方式解决车位稍显不足的弊端，综合考察现有的市场产品，常规机械车库增加的车位为n-1个，必须预留一个空车位给予设备运行，我们考察了市场上全部产品比较后采用无避让机械车位方式，实现一个车位上部一个机械车位，机械车位之间互不影响，电费单独计量的方式，将地下车库层高由3.6m抬升为4.5m，采用BIM技术合理综合管线布置后可采用无避让机械车位解决，在原停车位基础上预留增加约62个机械车位，考虑初投资现阶段预留机械车位空间待小业主有购买机械车位意向时再予以实施，长远的考虑满足将来不断增长的车位需求。

3.2陶家宅旧改项目维护施工阶段在南侧靠近昌邑路侧围墙处我们采用三轴水泥土搅拌桩内插型钢的维护支撑体系，常规主体结构沉降稳定后施工单位考虑成本将型钢都是拔除回收处理，考虑到靠昌邑路围墙侧的道路布设了自来水管道两根、煤气管道一根、高压埋地电缆排管12根、通讯管纤42孔、军用光纤一根、污水管一根、雨水管一根等众多市政管道，前期桩基、维护施工时监测单位实时监测的数据此处已经超过安全值，施工单位考虑成本想采用安全合理的措施将型钢拔除回收，我们考虑社会安全因素，第一时间通过上海建科院召开专家专题评审会论证，考虑周边安全我们决定将沿昌邑路的型钢不拔除，我们将此型钢买断下来永久作为加固件埋在地下，虽然此项型钢不拔我们要承担200多万的成本，但是考虑到社会安全我们勇于承担我们应尽的社会责任。

结语：

陶家宅旧改项目设计上立意高、执着追求细节、施工过程严控确保安全、质量、文明施工，截止目前陶家宅旧改项目已获得市文明工地、外立面获得金石奖、上海市白玉兰奖，陶家宅旧改项目于2019年1月初开盘，一开盘去化率达八成以上，于2020年1月份交房，很好的完成了项目立项决策文件目标，资金成本收回、可观的利润回报、良好的社会效益，很多陆家嘴区域的银行、基金公司、金融公司等管理人员成为我们的小业主，交房时十分满意我们产品，说明我们立项决策时的客户群定位准确精准，产品设计细节、施工品质得到社会及同行认可，企业口碑、商誉得到大力推广。

参考文献：

[1]周坚.浅析建设工程项目管理的阶段划分与重点控制[J].建筑施工，2020（6）：1092-1094

[2]程鸿群.工程项目管理[M].武汉：武汉大学出版社，2008

[3]崔国福.房地产开发项目管理中存在的不足及改进方法[J].住宅与房地产，2019