旧工业区改建为创意产业区的影响要素和更新机制分析

【摘要】伴随创意产业的快速发展，创意产业向旧工业区集聚对旧工业区的更新起到了积极地促进作用。针对该类旧工业区更新开展系统研究有助于从动力层面寻找其发展机制进而优化对其的政策引导。本次研究选取广州市4个旧工业区改建创意产业区案例为研究对象，通过不同类型案例发展概况的横向对比，及发展历程的纵向追踪，归纳总结旧工业区改建创意产业区发展的影响要素和内在机制。研究发现：旧工业区改建为创意产业区是内外部要素协同作用的结果，其中 ① 内部要素中建设主体决定了更新模式和租金水平，进而定义了创意产业区进驻企业的类型和更新模式。② 外部要素中，在创意产业整体发展的基础上，政策引导是决定旧工业区改造为创意产业区的关键所在。③ 伴随城市的发展地价的上涨，土地性质由工业用地和临时用地向产出更高的商业、办公、居住类用地转化难以避免。

【关键词】旧工业区;创意产业区;影响要素;更新机制;广州

【中图分类号】K901

【文献标识码】A

1、引言

20世纪60年代以來，信息时代和世界一体化加快了城市产业结构的调整和经济结构的重组，发达国家城市中新兴产业逐渐取代了传统制造业在产业结构中的主导地位，在此之中，创意产业显出了特别的生命力。创意产业的发展往往与城市更新相结合[1]。艺术家、设计师、建筑师、影视人、酒吧、画廊等纷纷进驻旧城与旧工业区，促使原有的功能发生转变。旧工业区改建而成的创意产业区作为一种新的经济空间形式和新的产业模式[2]发展迅速，从世界范围看，美国纽约的苏荷区、英国的“泰德现代艺术馆”、德国的鲁尔工业区、温哥华格兰湖等都是成功改造的实例。在我国，早期的北京798艺术区、上海M50艺术基地等地的成功也刺激各地更多关注旧工业区改建而成的创意产业区建设。这类更新方式避免了大拆大建带来的资源浪费和生态破坏，有利于维持城市文脉，提高地区整体价值，带动区域活力，促进城市复兴，为各国政府青睐，也正日益成为学术界关注的焦点[3，4]。

较之旧城，由于旧工业区大仓库或厂房等更适合改造和灵感激发，且租金低廉兼土地产权单一、转让较为便捷，旧工业区更容易吸引创意产业集聚从而推动其更新。近年来，在各类政策的推动下，结合旧工业区更新的创意产业区大量出现。以广州为例，“十二五”期间结合旧工业区更新重点建设的创意产业园有31个之多[5]，其机理为何？有何特征？发展趋势如何？目前尚少人探讨。针对旧工业区改建创意产业区开展其发展特征与机制的系统研究可为上述问题提供更好的答案，亦可为针对此类建设的规划引导开拓思路。

广州作为华南地区区域中心城市，经济实力强，教育基础雄厚，区位条件良好，基础设施完善，文化包容度高，具有发展创意产业的较好条件。目前，广州市文化创意产业的发展落后于北京、上海，居于全国第三，其发展一直较为稳定（表1），较有代表性。近年来广州市创意产业与旧工业区更新相结合，涌现出了大量利用旧工业建筑改造而成的创意产业区。本文拟选择广州市的部分旧工业区改建创意产业区案例为研究对象，通过明晰各案例发展的动态过程，梳理其影响因素，提炼其发展特征，归纳总结此类建设的内在机理，并据此得出有关启示，揭示推动旧工业区改建创意产业区发展的关键环节和主体，进而为旧工业区改建创意产业区实践和规划引导提供理论和案例参考。

2、研究对象、数据来源与分析方法

在广州旧城改造和“退二进三”、发展现代服务业的政策以及广东省出台《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》等一系列政策与措施的推动下，大量的利用旧工业区改建而成的创意产业集聚区应运而生。据不完全统计广州越秀、荔湾、天河、海珠、白云这五个老城区利用旧工业区更新改造而成的创意产业集聚区有20余处（表2）。其中既有政府主导引进投资商的（如信义会馆、正华创意产业园），原工厂直接开发（太古仓），或与投资商共同开发的（如星坊60、TIT创意园、羊城创意产业园），也有设计企业推动，创意机构自发集聚的（如红专厂），类型丰富。本次研究选取知名度较高的红专厂、太古仓、羊城创意产业园、信义会馆为研究案例，目前四者的出租率都达到了较高水平（分别为80%、85%、80%、70%） 。

旧工业区改建创意产业区更新路径研究综合性较强，所需数据主要有更新历史和现状信息，以及艺术家、政府、工厂等角色的意愿与立场等，需集成地理学、经济学、社会学等多学科方法获得。作者于2012年3月至2013年5月在案例创意产业区进行了多轮次的实地调研，调研方法与内容主要包括：收集规划部门档案、媒体报道等了解各创意产业区大体情况、筛选案例;借助航片结合实地走访分析土地利用现状特征;整理广州市退二进三、工业区改造等相关政策，对艺术家、商户、管理机构等关键主体进行一对一访谈，借鉴行动者网络理论展开改建过程，提炼关键主体与环节等相关信息，解读旧工业区改建创意产业区的内在机制。

3、结果与分析

本次研究将旧工业区改建创意产业区的主要影响因素梳理为内部要素和外部要素两类。其中内部要素主要指园区面积、地理区位、厂区状态、自我规划、租金水平、进驻机构、建设及运营主体，如工厂、投资商、艺术机构等;外部要素则主要包括制度安排、产业基础、片区状况等。此次研究从更新后创意产业区发展概况梳理内部要素特征及影响，从更新过程梳理外部要素的作用。

3.1 更新内部要素特征及影响

红专厂、太古仓、羊城创意产业园、信义会馆案例的内部要素可整理如表3。

总体而言，各案例在占地面积、区位、厂房类型、前置规划、开发类型等方面均缺乏共通性，证明创意产业对区位、建筑基础等并不敏感，也不需要太多的前置规划引导。租金成为文化创意产业分野的最重要因素。在高租金情境下，商业化程度更高的部分创意产业，如特色消费、高端设计等方能生存，且往往配套有酒店、高端餐厅等设施。而低租金则为小型手工艺、盈利较低的自营画廊提供了生存空间，也有利于多元产业链的整合。如羊城创意产业园，由于租金整体较低，收益较低的展览、印刷等也可以在区内留存，从而完善了以报纸传媒业为主体的产业链条。

而租金水平和建设与运营主体是密切相关的。建设及运营主体分为两类，一类是土地使用者，一般指工厂及项目投资商，其利益诉求为获得租金收益;一类是创意企业和工作者，其更多考虑的是在一定平台上集聚共享部分资源如展示空间、促进艺术交流和产业发展。以前者为建设运营主体的创意产业园项目一般统一维护厂房，整饬环境，整体感较好，但多数租金较高，可能超出部分创意企业的承担能力，因此内部业态中较少出现个人工作室等，多出现高端销售、时尚消费等类型。以后者为运营主体的项目更多考虑创意集聚平台的搭建，如红专厂项目初期租金仅30元/㎡，租期一般为3-5年，每年7-8%的递增率，低廉租金吸引了各种创意产业进驻，内部业态丰富，对厂房的更新改造形态多样，更富活力，发展也更为迅速。而有主导作用的大型机构的进驻则可直接带动园区内整体产业链的形成，有助于园区的稳定发展，如羊城创意园一期产业链完善，形成内部的良性循环，创意产业退出少。

同时，内部要素对更新项目内其他产业和相关人群会有一定影响，如交通通达性对艺术家本身影响不大，但有助于增加对访问者的吸引力，扩大园區影响。由于吸引人流较多，配套餐饮等设施也比较多。区位条件，特别是交通条件的改善也会吸引除创意产业以外的企业入驻，如近年伴随地铁线建设，羊城创意产业园的出租率大幅上升，但新入驻的多为贸易公司等非创意产业企业。

3.2旧工业区改建创意产业区外部要素特征及影响

本次研究从更新过程梳理外部要素的作用。综合各案例发展历程，研究对发展过程进行了阶段划分，并对其在各阶段的发展状态进行细致了解。限于篇幅，简以表4呈现案例发展阶段的主要信息。

总体来看，各更新案例发展历程大致可分为两个阶段：①都缘起于90年中后期开始的国有企业改革和广州市21世纪初期开始执行的“中调”战略。在此次浪潮中，大量企业被兼并或转移，在城市内部留下大量工业遗产。部分土地使用者开始尝试利用原厂房引入办公等职能。但此时广州市城市中心区仍在天河北区域，旧工业区与城市中心区较远等特征使得它们难以满足一般办公的需求，而其中工厂厂房的特殊结构则适应于大型展览和设计工作室等，开始受到创意企业的欢迎，但是发展较为缓慢。② 旧工业区更新用于创意产业发展的趋势被《广州市区产业“退二进三”企业工业用地处置办法》（简称《办法》）（2008）进一步强调，创意产业被排在旧工业区允许产业的优先位置，而房地产开发等则被排除。由此，2008年后迎来了创意产业向旧工业区集聚的一个高峰，一方面创意企业自发寻找可能集聚点（一般为保存较好的旧工业区），一方面土地持有者进一步向创意企业提供集聚平台，同时也有不少投资商参与到旧工业区更新中。发展迅速的红专厂案例则出现了第三阶段，即商业服务业对创意产业的替代。研究以“问卷-笔录”的方式随机访问了100 名红专厂访客。整体而言，红专厂取得了较高的社会认同（70.23%的访客认为红专厂是个体验创意、艺术的地方）。但是有超过30%的访客到来是为了就餐等消费目的。与此相应的，商业服务等能获取较高利润的企业为日益增加的访客所吸引而加快进驻红专厂的速度，餐厅等的数量也有增加趋势，部分艺术机构迁出。

究其原因，外部要素的作用凸显。首先，创意产业的高度聚集性、高附加值和高成长性推动了更新发展。但在争夺区位较优的旧工业区时，创意产业与资金雄厚的地产开发或商业机构相比仍处于较劣势的地位，此时政策对旧工业区土地利用的引导变得格外重要。推动工厂搬迁和旧工业区再利用的相关政策直接促进创意产业向旧工业区集聚，所有案例中在2008年《办法》颁布后都进入快速创意企业进驻和发展阶段可为明证。

而片区状况则会给该类园区带来一定的不稳定性。多数由旧厂房改造而来的创意产业区属于 “退二进三”历史改造工程，广州市《关于推进市区产业“退二进三”和旧厂房改造工作中临时建设工程有关规划管理要求的通知》中规定：“退二进三”临时工程的使用期限为两年。申请延长使用期限的次数不得超过两次，每次延长使用的期限不得超过两年。按照此规定属于“退二进三”历史改造工程的由旧厂房改造而成的创意产业区使用期限最长只有6年。因此在发展一段时间后，基本由政府来决定土地的正式利用方式。此类临时性使用的方式可以更好地适应市场的需求，毕竟最终更高效的土地利用方式才能体现区位优越的旧工业区的土地价值。所在片区地价的快速增长一方面会导致园区内租金增加，消费类企业增加而艺术机构被迫迁出，另一方面也会增加旧工业区被拆倒重建的可能性。部分不稳定性可能为政府所克服——通常是考虑到项目社会影响和对城市形象的意义，如红专厂2009年末一度列入土地拍卖计划，但12月张广宁市长考察红专厂并支持其发展，该园区土地另作他用的土地拍卖计划随即被叫停[ ]，直至新的“广州金融城”发展计划的推出[ ]。

3.3旧工业区改建创意产业区动力过程分析

综合而言，旧工业区改建创意产业区的内在机理可归纳为图1：即内外部要素相互协调并制约推动主体彼此征召，赋予其利益，克服异议，推动产业集聚和园区改造，并促进片区创意活动加强，用地收益增加，这一过程中创意产业区内时尚消费的比例会逐渐上升。同时区位的优化导致拆迁改造压力增加，需要地方力量的外部支持才能克服，否则单凭主体本身难以抗拒旧工业区拆迁改造的命运。

4、旧工业区改建而成的创意产业区发展趋势

伴随城市的发展，区位条件的巨大改变会极大地影响创意产业区的土地价值，并体现在厂房租金上。在实践上，这一过程则体现为园区功能配比的逐渐变化——创意产业为时尚消费、高端办公等功能所替代。如广州红专厂租金近年迅速飙升，一方面得益于其逐步扩大的社会影响力，更重要的是紧邻的城市CBD珠江新城的迅速发展。而在土地利用方面（见表5），红专厂从2011至2013短短两年间商铺和餐饮企业从原来的15间增加到30间，所占用的地块从13.5块增加到21块，相反创意产业和展览所占地块数则从25.5下降到22，可见两年间不但新利用的土地或厂房多用于餐饮和消费，且创意企业也开始退出。在高土地价值的吸引下，土地性质由工业用地和临时用地向产出更高的商业、办公、居住类用地转化难以避免。这一现象实际早已为学者指出[8]，在我国早期发展的创意产业区，如北京798等也可以观察到。

5、结论和讨论

旧工业区的优势区位、低廉租金、建筑结构较能迎合创意产业的需求，自然地成为其集聚的目标。本次研究立足于广州市创意产业居于我国中等偏上的产业背景，选取不同开发模式的信义会馆、太古仓、羊城创意产业园、红专厂四个相对成功的旧工业区改建创意产业区项目为研究案例，展开对其动态过程和影响要素的考察研究，并总结归纳了创意产业推动下的旧工业区更新的共性特征与内在机理。

研究发现：① 在外部要素和内部要素的共同推动下，各案例均经历了工厂转移后缓慢起步-政策促进快速发展两个阶段，部分案例开始进入创意企业撤出阶段;② 内部要素中建设主体决定了更新模式和租金水平，进而定义了创意产业区进驻企业的类型和更新模式。其他内部要素，如区位、建筑状况、有无规划等更多影响的是来访人流、区内功能配比等，对创意产业集聚直接的促进作用不明显;③ 外部要素中，在创意产业整体发展的基础上，政策引导是决定旧工业区改造为创意产业区的关键所在。一方面推动工厂搬迁和旧工业区再利用的相关政策直接促进创意产业向旧工业区集聚，另一方面由片区发展给该类园区带来的不稳定性也可能通过政府引导而克服。④ 伴随城市的发展，区位条件的巨大改变和地价的上涨，土地性质由工业用地和临时用地向产出更高的商业、办公、居住类用地转化难以避免。

有鉴于此，如希望通过创意产业集聚来促进旧工业区更新，首先应考虑创意产业的整体培育，如创意氛围、创意城市和创意阶层的培育[9-12]等，而不必强调前置规划。其次，政策上的引导扶持有利于吸引集聚及在产业培育阶段排除异议。再次，必须认识到旧工业区改造为创意产业区是一个临时性的土地使用现象，其最大意义是通过临时性使用提升土地价值同时培育创意产业，而土地再开发是在市场条件下土地价值体现的必然过程。

本文的理论研究成果主要基于广州市4个不同类型的更新案例得出，在一定程度上受限于可能存在的样本偏差，因而相关结论有待通过更多的案例研究给予验证和完善。可进一步展开不同城市、包括与国外城市之间创意产业推动下的旧工业区更新案例对比研究，进而明晰不同经济、制度背景下不同类型更新案例的规律性、差异性、特殊性和偶然性。

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[5]百度百科.广州创意产业园.http：//baike.baidu.com/view/3300490.htm.（2011.6.11） [2012.6.1] [Baidubaike.Guangzhou creative industrial park.]

[6]刘俊智，等 著，《中国广州创意产业发展报告（2010）》.社会科学文献出版社，2011.

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作者简介：

李艳枝 电子科技大学公共管理学院，研究生;

王小依，雅居乐商业管理（广州）有限公司，研究员;

通讯作者：刘宣（1980-），女，湖南人，副教授。研究方向：土地利用與规划，城市地理。