房地产企业全面预算管理实施的困境与对策

福州江滨建设开发公司

引言

全面预算在项目管理中的应用为项目绩效考核的实施提供了参考和依据。通过全面预算减少工期和进度对项目成本绩效考核的影响，让项目绩效考核具体化、准确化，为项目内部绩效考核体系的实施提供了基础。同时，通过全面预算的应用，企业可以更明确地了解项目管理过程中存在的问题和不足，帮助企业更好地处理管理中出现的各种问题，对提升企业核心竞争力和综合水平具有积极的促进作用。

一、项目预算管理现状

建设单位当前的预算管理以传统预算管理为主，即根据企业以往的项目施工检测经验，对项目成本进行预算。项目的预算以目标成本管理法为基础，即先确定项目的整体收入，然后再确定收益率，根据收益率大概确定具体利润额，最后再确定经营成本。

营业收入——利润率——净利润额——成本——预算编制。

项目预算编制以施工方案中的进度计划为基础，确定不同时期企业的收入与成本，进行具体预算项目的编制。

二、项目预算管理存在的问题

项目的进度主要以施工方案中的进度计划为主。然而，在施工管理过程中，受天气、政策等各种因素影响，项目的实际进度与进度计划之间必然存在偏差。因此，在项目实际进度与计划进度偏差较大时，企业的预算管理体系就失去了对项目的指导作用。企业当前预算管理主要遇到了以下几个问题：

（一）现有预算管理体系变更频繁

传统的预算管理方式在项目中应用的局限性较大，受外界各种因素影响，项目需要经常根据实际情况对预算体系进行变更和调整，导致企业预算变更频繁，预算管理对项目实际运营指导作用变差。

（二）成本责任问题

项目进度的控制难以把握，导致在项目最终实际成本大于预算成本时，大家以项目进度为理由进行责任推脱。现有预算管理体系不能对造成项目成本管理增大的具体项目类别进行细分和确定，因此也无从考察相关数据。项目部绩效考核实施难度加大。

（三）项目期末预算金乱用问题

为了保障后期预算金够用，项目在制定预算计划时以多报预算支出为原则。但是在项目期末，若实际支出与预算之间相差过大，就会影响到项目的评定以及后期其他项目的开展。因此，项目在预编计划编制时就对预算支出进行了多报。但是在项目已经接近尾声时，实际支出还达不到预期计划，项目部为了花预算而花预算，后期各项支出大幅增加，浪费严重。

三、全面预算管理内容

（一）建立预算基础

工程项目以工序和工期为切入点，将项目工程管理过程中涉及的所有环节进行逐一核算，确定各项基础消耗数据，完善预算管理基础，建立以工序和工期为基础的标准成本和标准收入价格。

（二）编制预算

表1 施工项目成本预算

表2 项目进度超前时预算差异性分析

在确定好企业的标准成本和标准收入之后，可以对具体施工项目进行全面预算编制。全面预算编制中将企业的经营成本分为固定成本与动态成本两类。其中固定成本是不随业务量的变化而波动的成本，如技术仪器消耗成本，动态成本则是随业务量的增加而变动的，如直接人工成本、耗材成本等。

成本预算=固定成本+业务量*动态标准成本。

当固定成本为0时，可以计算获得动态成本预算金额；当业务量为0时，可以计算获得固定成本预算金额；当固定成本和业务量均为0时，表示为混合型成本。

（三）全面预算的差异性分析

全面预算在财务预算管理中应用的主要目标不是预算编制，而是对预算的差异性进行分析，并以此为基础指导企业生产。

四、个案应用

（一）项目概况

鳌峰苑小区位于台江区鳌兴路133号，西邻福光路，东与台江区福州八中鳌峰分校及台三小分校相邻，南邻光明港二支河，与鳄鱼公园及金融街隔路相望，北邻鳌兴路。鳌峰苑小区项目征地面积84.3亩，实用地面积68.5亩，总建筑面积9.1万平方米，总投资2亿元，共建23栋6-7层建筑，规划住宅总户数为852户，分四期开发建设，于2004年底全部交付使用。

（二）进度预算确定

鳌峰苑项目以百分比法确定企业的全面预算成本，具体如下：

假设：该项工程的总合同金额为1000万元，项目预期利润为300万元，总成本为700万元，其中固定成本为68万元，变动成本随整个工程进度而变化，先确定项目不同进度的预算收入、变动成本、固定成本和预期利润。如表1所示。

（三）预算差异性分析

在确定好进度预算之后，再根据实际情况对项目的预算差异性进行分析。

为了更好地说明全面预算差异在鳌峰苑项目预算管理中的作用，本文做出如下假设：

假设一：项目收益仅与进度工期相关，成本与收益平均分配，不受工序影响。

假设二：项目的变动成本仅与工程项目的工期进度相关，且两者为线性关系。

若按项目施工方案来看，项目的计划进度为50%，但实际施工中，项目的进度为55%（或者为45%，为了便于说明，本文采用两种方式进行计算）。则项具体计算见表2。

由表2数据可以看出，预算将项目进入差异导致的总差异分为业务量差异和弹性差异两个部分。从业务量差异来看，企业的业务进度提前了5%，产值增加了50万元，收入增加了50万元；从弹性差异来看，项目进度的提前，给企业带来变动成本31.6万元的节约。

固定预算企业利润=预算收入-预算变动成本-预算固定成本=500-316-68=116万元。

实际利润=实际收入-实际变动成本-实际固定成本=550-316-68=166万元。

实际利润中增加的50万元由31.6万元是项目进度提前造成企业变动成本降低所带来的，18.4万元是提前项目部分带来的收益。

所以，对该项目而言，项目进度的提前增加了企业的盈利能力。

（四）应用中存在的问题及应对

全面预算在鳌峰苑项目中应用时遇到的主要难题就是标准化成本确定问题。建筑施工项目涉及的工序较多，整个环节相对复杂，且不同项目工程量大小不同，工期长短不同，如何合理确定企业的标准化成本是主要难题。

针对上述问题，项目部对近三年来企业所涉及的相关类型项目进行归类，根据项目等级的不同确定主要类目。并对同一类目下典型项目的施工工序和进度工期等进行分析，建立以工序为基础的标准化成本体系。

结语

全面预算管理在项目管理的实施转变了传统预算管理给企业带来的不利影响，通过建立标准成本、预算差异分析使企业的成本预算管理真正做到事前、事中、事后有机结合，对提升企业的综合实力，提高企业市场竞争力具有积极的作用。