探析城市旧商业街区的整体性改造与更新

许玲玲

摘 要 旧商业街区是城市中较早形成的地区，其承载着城市的商业功能与历史文脉，也反映了城市的发展水平，但是由于多种因素的影响，逐渐走向衰落，本文以郑州市碧沙岗商业区为例，从其自身资源出发，分析其发展现状，探索改造与更新之策。

关键词 旧商业街区;改造更新;碧沙岗商业区

引言

在城市的形成过程中，旧商业街区是较早形成的地区，其承载着城市的许多重要功能，如商品交换、文化娱乐等，也反映了城市的经济、社会和文化的发展程度，体现着城市的风貌。随着时间的推移，旧商业街区的发展受到多种条件的制约，如人口与建筑密度加大、交通流量增加及其形成时期的经济条件不足等，开始逐渐走向衰落。但是旧商业街区对城市的发展有重要影响，承载着城市的商业记忆与历史文脉，其改造与更新是城市发展建设的必然过程。

1碧沙岗商业中心概况

（1）區位。碧沙岗商业区位于郑州市中原区，与大型城市综合性公园碧沙岗公园毗邻，北边和东边为城市主干道建设西路、嵩山北路，南边和西边分别是城市支路友爱路、百花路，地铁1号线从商业区北部经过，并设碧沙岗站，29条公交线路通过该商业区，交通十分便利，可达性强。周边不仅遍布居民小区，还有绿城广场、五一公园、郑州市青少年文化宫以及郑州市市委市政府等，消费者基础广泛，区位条件优越，堪称郑州市西区的核心商业区。（图1）

（2）发展历程。碧沙岗商业区自20世纪50年代起就已有商业积淀，是郑州市历史最为悠久的商业区之一，其发展历程大致可分为三个阶段：

第一阶段（20世纪50年代—80年代初）：碧沙岗商业区雏形初现，建有郑州市百货公司的碧沙岗商店，后来有郑州市五交化商店，还有郑州市日杂商店、日化店等，是郑州市最早的商业发源地。此时商业区功能构成比较简单，以零售业与居民服务业为主。

第二阶段（20世纪80年代末—90年代）：1989年西区首座大型百货店——郑州商业大厦在碧沙岗商业区诞生，并且周围的几大纺织厂工人的收入在当时属于“高薪阶层”，消费能力强，由此直接拉动了碧沙岗商业区的快速发展，功能构成趋向丰富，商业集聚力增强。

第三阶段（20世纪90年代末—今）：90年代后期，棉纺织业日渐式微，西区购买力下滑，以郑州商业大厦为主角的碧沙岗商业区也随之逐步衰落。2000年，郑州市政府将碧沙岗旧城区定为重点改造工程。随后，碧沙岗商业步行街开街，4.8万平方米的中原商贸城开业，众多家电连锁专卖店入驻，商业区功能多样化，增加了商务办公与酒店住宿，开发强度也得以提升[1]。

（3）现状及存在问题。作为郑州市西区资质最老、最负盛名的商业区，碧沙岗商业区在城市商业网络中仍然占据着重要地位，但是随着郑州商业大厦停业，改造措施不力，碧沙岗商业区整体商业设施存在很多问题，无法满足目前西区的消费需求，亟待改善。

①土地利用不充分，空间布局混乱。碧沙岗商业区整体格局由东入口广场、步行商业街、中原商贸城以及沿街商业等四部分构成，外围是高层商务楼，内部是主要商业设施中原商贸城，北部为商业步行街，整体开发强度仍然较低，土地利用不充分，且布局混乱，未形成连贯而有序分布的功能区。②缺乏整体设计，建筑风格不协调。前一轮改造中未在统一形象的基础上进行综合设计，导致商业区未形成整体一致的形象或风格，构成商业街的各种要素如广告、招牌等也与整体建筑环境面貌很不协调，显得杂乱无章。③环境品质较差，人文关怀不足。室外开敞空间缺乏必要的绿化、美化以及可进行社交活动的场所如休闲广场，也未设置任何座椅等休憩设施，使人们难以驻足停留，缺乏人文关怀，环境品质较差。④停车问题突出，人流车流混杂。碧沙岗商业区车位在100个及以上的大型停车场有3个，另外还有4个车位在50个左右的地面停车场。根据实际调研情况，目前的停车设施比较老旧、规模不够且分布较乱，很多停车场出入口在街区内部，造成人车混杂。⑤业态构成不合理，难以满足需求。商业区业态构成简单，文化娱乐空间严重不足，主要以满足人们购买行为的零售商业空间为主，且业种也主要为服装与电器专卖店，类型单一，档次不高，难以满足消费者多层次、多元化的消费需求[2]。

2更新策略

2.1 整体更新思路

碧沙岗商业区是一个发展时间较长的商业街区，现状条件复杂，因此对其进行更新改造，必须深入分析现状，从整体性更新的角度出发，考虑城市发展及公共资源对旧城商业中心区更新的影响。基于对国内外经验的借鉴及理论方法的应用，结合碧沙岗商业区的实际情况，本文将对其进行整体性更新研究的重点归纳为空间结构调整、公共环境及设施改善、建筑形态优化、交通综合改善、功能及业态调整等五个部分。

2.2 具体更新策略

（1）整合空间资源。增加开敞空间，将中原商贸城一层部分架空，并与郑州商业大厦在二层以上通过连廊连接，增加空间的连贯性与通透性，形成有机整体，便于人们在整个商业区内流连[3]。

（2）提升环境品质。现代顾客和消费者到商业区不仅是来购物或消费，同时也是希望在一种宜人舒适的空间与环境中，在精神上得到一种享受。因此应做到以下几点：①在开敞空间增加花坛、绿植等，美化室外环境;②在步行街设置座椅等休憩设施，提供空间给人们交流休息;③对室外的图文标志、景观与灯光进行设计，做到标识鲜明易懂，景观与灯光令人舒适。

（3）统一建筑风格。在进行商业区规划时需考虑的因素有建筑形式、尺度比例、材料色彩等。郑州商业大厦虽然已经停业，但是其折线形的建筑造型较特别，同时承载着西区消费者的商业记忆，应在保留这种风格的基础上，综合考虑商业区内其他现有建筑，统一设计，使它们在外立面装饰材料与色彩上保持协调，形成特有的风貌[4]。

（4）构建立体交通。交通进一步立体化，合理设置停车场出入口，机动车全部入地，实现人车分流;部分空间也可开发地下步行系统，步行空间扩大化，优化步行街的商业环境设计，为功能单一的交通空间补充休闲购物功能。

（5）优化业态业种。传统商业中心区要在现有的基础上实现功能的转换，必须对现有的业种和业态进行大幅度的调整，应增加文化展示与休闲娱乐空间，使其结构合理化。将中原商贸城仍定位于零售商业，但需把握商品种类与商品档次，大力引进知名品牌。此外，基于原有的低价亲民优势树立自身特色，设置品牌折扣店，吸引消费者。在郑州商业大厦内主要设置纺织文化展示与休闲娱乐设施，打造具有文脉传承的体验性消费空间[5]。

3结束语

旧商业街区不仅是城市功能空间的一部分，也反映了城市的历史文化，而且它的建筑和空间具有独特的魅力，其更新与改造是城市更新的重要组成部分。规划设计师应在充分了解现状的基础上，结合商业区的原有特色，寻求适宜的整合之路，对旧商业街区进行整体性更新，使之重新焕发活力。

参考文献

[1] 施鸿智，张来，韩荣亮.旧城商业中心区的整体性更新——以南宁市朝阳路商业中心区为例[J].规划师，2014（7）：174-180.

[2] 卢峰，胡泓波.基于城市整体的商业街区更新策略——以重庆市解放碑中心商业区改造设计为例[J].城市建筑，2009（5）：27-29.

[3] 周朗.城市中心商业区改造与城市设计—兼谈益阳市中心商业区更新与改造[J].规划师，2000（1）：77-79.

[4] 蚁文凝.商业步行街与旧城的更新[J].山西建筑，2004（15）：27-28.

[5] 曹达泉.传统商业区活力复兴研究[D].保定：河北农业大学，2014.