写字楼项目各阶段的成本管理

陈庆木

厦门信息集团建设开发有限公司（361000）

0 引言

在写字楼项目中，通过加强各阶段的成本管控力度，能够显著提升项目整体效益。为了保证写字楼项目成本管控水平得到更好提升，文章深入探讨写字楼项目各个阶段的成本管控要点。

1 写字楼项目的成本管理现状

由于写字楼项目的施工规模较大，项目成本控制工作有序开展的难度也较大，加之建设单位对写字楼项目成本管控缺乏重视，影响了项目的成本控制水平。

2 写字楼项目各阶段的成本管理措施

2.1 设计阶段的成本管控

工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是影响和控制工程造价的关键环节和重点阶段。在项目设计阶段，建设单位需要定期召开图纸内审会议，比选设计方案，在满足设计规范和使用需求的基础上优化设计方案，从而有效地控制项目的建设成本[1]。

在写字楼项目设计阶段，要求项目成本管理人员与设计部门、项目管理部门进行协商，共同重点注意以下问题：

1）土方工程。建设单位与施工单位共同对挡土墙与支护方案进行综合比选，准确测算各项施工成本，进而选择最为经济、合理的施工方案。如厦门软件园三期F18 地块工程地块北侧的基坑与红线的距离较远，有较好的施工条件，于是选择了自然放坡加土钉墙的支护方式，相较采用支护桩的方式节约造价近100 万元。

2）工程地基基础工程。由于地基基础形式较多，不同地基基础形式的建设费用存在较大差异，建设单位需要遵守经济性原则，科学选择工程地基基础方案。如厦门软件园三期A19a 项目的基础类型在前期设计时有两个方案可以选择（见表1），方案一采用筏板基础，方案二采用冲（钻）孔灌注桩基础。通过对两种方案的经济分析，比较明显地看出筏板基础更为经济。

表1 厦门软件园三期A19a 地块基础方案经济比较

3）结构工程。在建筑安装工程费用当中，结构工程费用的占比特别大，也是项目成本管控的核心，建设单位在满足规定标准要求的基础上，选择最为经济的结构形式。如在厦门软件园三期F 地块的项目工程中，高120～130 m 的建筑主楼的平均指标是1 976.5 元/m2，高 90～100 m 的建筑主楼的平均指标是 1 846.5 元/m2，两者相差约 130 元/m2。在满足规划等标准要求的基础上，可以优先选用高90～100 m 的建筑。具体造价指标见表2。

根据F 地块四个地块项目指标分析，高120～130 m 的建筑主楼的平均指标是1 976.5 元/m2，高90～100 m 的建筑主楼的平均指标是 1 846.5 元/m2，两者相差约130 元/m2。

2.2 招投标阶段的成本管控

在招投标阶段，建设单位管理人员还要根据写字楼项目建设规模，结合工程项目建设工期及招标文件中的内容，加强工程预算，合理确定工程造价，保证项目招投标阶段的成本管理更加科学。

在招投标阶段，要求项目成本管理人员与招标部门、项目管理部门、编制预算单位进行协商、沟通，重点做好以下两方面的工作。

1）招标文件的审查。招标文件中的评标方式及下浮系数等都与成本有着密切的关系，有关条款的约定都对后期施工过程中的索赔起着关键的作用。累积工程过程中的经验、 固化可推广的招标文件，对项目的成本管理有着积极的作用。

表2 厦门软件园三期F 地块造价指标对比表

2）严控预算文件的编制质量。①可以通过工程量指标的复核来提高预算的准确性。如写字楼项目地下室钢筋的指标在120～130 kg/m2之间，高层主楼的钢筋在55～60 kg/m2之间，通过检查工程量指标是否合理，可以快速地提高预算的准确性；②要仔细检查预算相关定额选用的合理性。例如地下室外墙橡胶止水带，选用10109154 施工缝止水带（外贴式橡胶止水带 10J 301-6/43），定额综合单价为92 元/m；选用10109147 氯丁橡胶片止水带，综合单价为24 元/m。由于该部分工程量较大，所以定额选用的准确性对项目的预算影响较大。

2.3 施工阶段的成本管控

建设单位管理人员还要运用先进的成本控制方法，快速收集写字楼项目中的各项数据信息，经过认真分析后，更加深入地了解写字楼项目成本管控情况，找到项目成本管控中的薄弱环节，并加大成本管控力度，对原有的成本管控方案进行改进，在降低写字楼项目建设成本的同时，确保企业经济效益[2]。

在施工阶段，要求建设单位管理人员加大工程签证审核力度，确保工程签证成本控制的合理性。工程签证主要分为以下几种类型：

1）设计变更。由工程设计引起的变更。

2）现场施工需要。因为施工条件发生变化，或者施工工作内容增加。

3）营销需要。为了配合施工策划，或者销售需求，而增加的工作量。

4）零星用工。因为特殊原因而产生的零工。

2.4 竣工结算阶段的成本管控

写字楼项目竣工后，建设单位要求施工单位在规定时间内提交结算资料，有关结算资料的范本及要求需要建设单位提前准备及提供。如果建设单位有规范合理的结算范本，对项目的结算推进有很大的帮助，可以有效地减少缺件、补件及错件现象，也让施工单位快速地明白结算相关流程，有利于项目结算工作的完成。

建设单位要对施工单位提供的竣工资料进行全面审核，一旦发现错误的竣工结算数据，要主动联系有关单位，确保项目竣工资料的完整性与合理性。

在写字楼项目工程竣工结算审核过程中，建设单位管理人员要重点审核以下内容：

1）合同之外增加的费用。包括因为施工场地原因或者设计变更原因增加的项目成本，其费用计算是否准确；审核中工程量的审核是关键，定额单价的审核也不容忽视。

2）不错漏负签证。由于施工单位不会主动提交负签证，所以建设单位要靠有效的制度做好相关工作，可以采用签证月结、季结等方式有效地避免负签证的错漏。

3 结语

通过对写字楼项目各阶段的成本管理措施进行多角度的分析，如明确设计阶段的成本管控要点、招投标阶段的成本管控要点、施工阶段的成本管控要点、竣工结算阶段的成本管控要点等，可以显著提升写字楼项目成本管控水平，减少资源的浪费，确保写字楼工程项目的整体建设质量符合合同要求。