住宅精装修项目设计及成本控制管理分析

江梦婕

摘 要： 国内的房地产市场一直处于激烈的竞争环境下，因此为了引来更多的消费者购买，开发商们纷纷推出了住宅精装修项目，以此来提高自身的市场竞争能力。成本控制管理是住宅精装修项目中需要要严格把控的环节，只有严格把控住设计环节，才能够在保障精装修项目质量的前提下进行成本精简，并迅速在市场中建立起自身的优势。本文简述精装修成本管理的通用方法，并为其提出几点建议。

关键词： 住宅精装;项目设计;成本控制

【中图分类号】TU7 【文献标识码】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.41.138

1 在设计中管控精装修成本的通用方法

1.1 根据成本目标设计装修项目

住宅精装修项目的成本管理与一般工程项目类似，都需要根据造价成本来进行项目设计，不同的是住宅精装修项目更注重细节，力求在成本范围能实现装修价值的最大化。因此在进行成本设立的过程中，往往需要先明确成本目标，然后综合对比设计单位给出的几套设计方案，从中选取最优化设计。

1.2 根据设计进行成本预算

在确定了施工设计方案后，还需要根据施工图纸以及初步设计来进行反复核算，以此来确定最终的装修成果是否控制在造价成本之内，并根据核算结果，来适时调整项目设计，对精装修过程中涉及到的建筑材料、以及装修项目进行多次筛选，在确保装修质量与装修效果的基础上，选择最完美的设计方案。并将每一道工序的成本计算以图表的形式表现出来，便于后期统计，如表1。

2 精装修成本管控要前置，主要把握在设计层面

2.1 根据设计方案合理施工材料

根据设计方案选择合理的的施工材料，可以有效提升装修效果的性价比，甚至可以产生溢价效果。施工材料的选择在设计角度来看主要分析两个方面，首先是材料质量的问题，其次是材料的议价能力。材料的选择通常需要开发公司形成一定规模的材料库，可以从分结合设计需要选择性价比最高的材料。然而对于国内的一些中小型房企来说，普遍没有建立起成熟的材料库，因此就需要从材料的议价能力方面入手，在市场中选择合适的材料。

通常来说房企出于长远占率目标的考量，是需要培养属于企业个人的采购渠道的，一是建立其长期合作关系确保供货商提供超低价的定位，以此降低材料成本，二是避免出现以次充好现象，造成后期返修产生不必要的成本追加;三是不必每次都举行招标会，可以有效节约时间成本。因此建立起成熟的供货系统很有必要。

有了稳定的采购渠道后，房产企业需要提升的就是自身的议价能力，一般来说;利用付款方式作为谈判筹码来换低价，是降材料成本的有效途径之一。

以汇邦地产为例，在开企业名下的开发项目进行材料采购时，汇邦地产通常是凭借个人的雄厚资金作为保障，代表几家总包公司出面与供货商进行议价。通常情况下施工单位为了保障资金正常流转，会选择拖欠供货商一到两个月的貨款，因此很难在价格上有商谈余地，然而汇邦依靠自身实力作为保障，承诺每月按当月使用量的百分之九十为供货商结算，而作为交换筹码，供货商需要将价格以让出百分之十的利润，同时仅需要施工单位出面签订一份委托书，就可以由汇邦公司将这笔款项预付给供货商，再由工程交接结算时，直接施工方的工程款里扣除材料费用。因此，汇邦采购总能以当地市场最低的价格来获取材料。

中小型房企可以参照这个思路，虽然订单总量小，但是提高结算频率的话，还是可以在价格上与供货商进行商讨的。同时付款进度的快慢产生的成本，最终会反馈到订单的价格上。所以在材料采购上，中小房企要善于利用多种合约手段来提升议价能力。

2.2 设计过程中找准侧重点

在对设计方案进行选择时，一定要强调风格简约且具有鲜明的特色，一方面可以节约造价成本，且已施工快捷能够有效缩短工期，同时还可以使装修效果更具有针对性，以此来突出商品房的亮点使其更加吸引人的眼球;另一方面也可以预留给消费者足够的施展空间，可以按照自己喜欢的风格进行装修设计。

因此在精装修过程中，造价成本一定要根据消费者的心理而有选择的进行侧重投入。例如对客厅、阳台以及厨房等位置，要跟根据楼体结构特点来设计出让人耳目一新的装修风格，而对其他区域则可以进行基本处理，空余出大片留白交由消费者自由发挥。不但有效的节约了装修成本，使得装修亮点在实际效果中变的更加突出且鲜明。

同时施工工艺也是重点讨论内容，项目总设计师与施工单位以及造价师应当共同对施工工艺进行探讨，将设计与施工及成本融为一体进行综合考量，最大程度上实现施工效果的性价比。例如：镜子基层采用玻镁板代替木工板;软包布分格控制损耗;吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量控制。

结束语：把握好设计环节，是控制精装项目成本的主要手段。因此在进行精装修设计的过程中，设计单位应加强对建筑材料的管控力度，同时制定合理的设计方案，以此来有效实现节省施工成本的目的，是商品房实现精装成本与精装效果的最大性价比，为房产开发企业创造实际经济效益。

参考文献

[1] 胡素兰.住宅精装修项目设计与成本管理控制研究[J].企业改革与管理，2018，000（008）：180，182.

[2] 朱培勋.住宅精装修工程成本控制探析[J].中国室内装饰装修天地，2019，000（016）：33-33.