荣盛发展上市13年：追求卓越，阔步前行

摘要：荣盛发展一直致力于品牌化房地产开发，以做最好的房地产企业为目标，通过专业经营与精品项目阐释现代人居理念。上市13年来，荣盛发展始终坚持在深耕住宅地产的同时，加速多元领域发展，大力推进产融结合模式，产业资源优势逐渐显现，实现总资产和净资产规模的快速增长。

关键词：荣盛发展;产融结合：人居

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）10-0052-57

收稿日期：2020-08-10

荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展）成立于1996年，2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，目前注册资金43.48亿元。荣盛发展一直致力于品牌化房地产开发，以做最好的房地产企业为目标，通过专业经营与精品项目阐释现代人居理念。“好”主要体现在三个方面：要确保公司运营安全、高效;要为客户提供一流的产品和服务;要努力打造一支优秀的团队。经过20余年发展，荣盛发展在经营规模、业务领域取得长足发展，已从最初的普通住宅开发快速成长为集地产开发、康旅投资、金融投资、互联网创新等业务于一体的全国性知名大型多产业综合集团公司。

1业绩：营业收入不断攀升，资产规模持续扩张

荣盛发展因强烈报国使命感和卓越的运营效率，通过自身努力赢得了社会、客户、合作伙伴及同业的广泛认同和赞誉。上市13年以来，先后斩获：2011年中国中小板最具成长性上市公司十强、2012年度金牛最受投资者信赖公司、2014年度最佳责任品牌奖、第四届中国责任地产TOP100等诸多荣誉，2017-2020年连续四年稳居中国房地产百强企业第16位;2017、2018年连续两年荣获中国房地产年度社会责任感企业;2020年荣获“沪深上市房地产公司”综合实力第6位，财富创造能力第5位，财务稳健性第8位，品牌价值估值达181亿元，并荣获2019中国房地产公司品牌价值TOP10第8位等殊荣，助力企业实现快速发展。

1.1销售业绩逆势新高，盈利能力持续提升

2019年，荣盛发展面对新形势下的房地产市场，秉持“追求卓越”核心价值观、“减信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新”企业精神，践行“缔造新型生活”品牌理念，努力改善居住环境与条件、提高客户生活品质，打造“自然的园、健康的家”;在复杂的宏观经济形势及较为严峻的房地产行业环境之下，各项经营指标均保持了良好的增长态势，全年销售额及销售面积分别为1153.6亿元、1098.1万平方米，同比分别增长13.6%和11.7%，整体业绩保持稳健增长，逆境超额完成目标;2007-2019年间荣盛发展始终保持较为稳定的增长，销售额与销售面积的复合增长率分别为39.1%和26.9%;2020年上半年，我国房地产市场受疫情影响较大，多数房企销售业绩受到抑制，荣盛发展采取更为积极的营销政策，快速去化，销售规模实现逆势上升，销售额和销售面积分别为482亿元和434万平方米，同比涨幅分别为3.5%和2.7%，见图1。

在业绩高速增长的同时，荣盛发展营收和盈利表现同样亮眼，各项财务指标全面向好。2007-2019年，荣盛发展营业收入和净利润的复合增长率分别为36.2%、33.5%，连续的稳定增长使得荣盛发展的净利润在同等规模房企中处于领先地位。2019年榮盛发展实现营业收入709.1亿元，同比增长25.8%;实现营业利润132.9亿元，同比增长20.1%;归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长20.6%;扣非净利润达90.4亿元，同比增长23.2%。营收和归母净利润均实现连续三年同比增长超过20%，各项经营指标保持着良好的增长态势，见图2。

1.2多元协同，助力资产规模持续扩张

上市13年来，荣盛发展始终坚持在深耕住宅地产的同时，加速多元领域发展，大力推进产融结合模式，产业资源优势逐渐显现，实现总资产和净资产规模的快速增长。2007-2019年，荣盛发展总资产规模持续稳定增长，总资产规模突破2500亿元，复合增长率达39.1%;在总资产增长的同时，荣盛发展保持着良好的资产增长质量，净资产规模达到446.7亿元，复合增长率为31%。上市13年来，荣盛发展始终坚持在深耕住宅地产的同时，加速多元领域发展，大力推进产融结合模式，产业资源优势逐渐显现，实现总资产和净资产规模的快速增长。2007-2019年，荣盛发展总资产规模持续稳定增长，总资产规模突破2500亿元，复合增长率达39.1%;在总资产增长的同时，荣盛发展保持着良好的资产增长质量，净资产规模达到446.7亿元，复合增长率为31%，见图3。

2布局：深化前瞻战略思维，逐步完善区域深耕储备

作为河北省首家A股上市的房地产企业，荣盛发展凭借前瞻的战略思路、稳健的发展理念，逐步确立并不断完善自身独特的战略定位，目前已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略布局，“两横”指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”指以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”“珠三角城市群”周边城市的布局。在全国整体房地产市场有所下行的大背景下，荣盛发展通过合理的全国区域布局，有效提升对于区域性政策风险的应对能力，保证其销售的稳定性和确定性，销售规模保持高速增长。迄今已在国内落子天津、重庆、辽宁、河北、浙江、四川、广东、海南等省市在内约80个城市，并成功进驻捷克共和国南摩拉维亚州帕索夫斯基市，开发项目总数约300个，见图4。

2019年，荣盛发展紧紧抓住市场有利时机，通过招拍挂、股权收购、旧村改造等多种方式，按照区域发展战略，围绕深耕和新拓两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地100余宗，规划建筑面积979.34万平方米。截至2019年底，荣盛发展土地储备建筑面积3726.64万平方米，土储数量较为充足，足以满足企业未来3年左右的开发需要，土地储备结构较为合理，见图5。

从土储分布来看，荣盛发展在京津冀、长三角、珠三角和中西部等全国热点城市群积极的增加土地储备，为企业的可持续发展奠定了坚实的基础。

3业务：多元业务协同发展，产业转型不断突破

经过了多年来全方位的拓展，荣盛发展已经打造了完整的产业链体系，涵盖房地产相关的各个板块，实现了营收和利润的多元化。白2016年以来，由传统的房地产开发逐渐转型为“大地产、大健康、大金融”以及互联网等新兴产业全面发展的“3+X”战略格局。以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现收入、利润的快速增长。2019年物业服务板块收入开始快速增长，酒店经营、产业园区收入占比好于去年同期，园区板块和康旅板块开始贡献业绩，产业转型取得实质性进展，见图6。

城市住宅方面，2019年荣盛发展面对严格政策调控、严峻的融资环境，城市地产板块严格执行营销标准化，落实营销前置的要求，整体产品坚持主流产品定位不动摇，不断提升和引领改善性需求，持续提供品质刚需住宅与舒适改善性住宅和以新型生活方式为主题的高端社区服务，为崇尚生活品质的消费者营造“自然的园，健康的家”，打造充满快乐和活力的健康居所。荣盛发展将对生活的领悟和尊重融人产品，专注产品的每一处细节，在景观、设计、服务等方面精益求精，以匠人之心打造精品。截至目前荣盛发展已形成花语、锦绣、盛景、府邸四大成熟产品系，全面演绎了都市生活从馨居到奢享的生活方式。同时，生产管理方面严格落实公司“14579+”目标，着力缩短周转工期，4个月样板示范区亮相、5个月开盘的新项目同比分别增加8个、5个，见图7。

康旅度假方面，2015年荣盛发展设立荣盛康旅投资有限公司，作为大健康板块的拓进者，积极以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，打通地产与健康瓶颈，构建大健康战略新格局。荣盛康旅精心挑选“山、海、湖、林、原”等核心康养资源，在“交通便捷、环境独特、气候舒适、能互补、宜换居”的顶级风景名胜区，打造超大规模的康旅度假区，提供涵盖“旅游、度假、养老、养生、康复、医疗、生物及生命工程”等全生命周期、全产业链的新型旅居度假生活方式。同时逐步推出盛行天下策略，通过追求快乐、健康、崇尚品质、个性化生活方式的人，相互间将其自身持有的旅游度假物业进行换住共享，以实现“一处置业，四季度假，旅居天下”的“候鸟式”生活。目前已经在河北省秦皇岛市、承德市、保定市、张家口市、河南省焦作、安徽省黄山、九华山、滁州市、湖北省神农架、云南省丽江市、海南省陵水等国内区域实现布局。此外，公司还走出国门，在捷克共和国南摩拉维亚州帕索夫斯基市进行大健康产业布局。

产业新城方面，产业兴邦、实业兴国，荣盛发展紧跟着国家“一带一路”“京津冀一体化”“新型城镇化”的发展战略，2015年12月荣盛产业新城正式成立，承载国家工业复兴梦想，助力集团五五规划转型，荣盛产业新城迅速拉开京津冀、长江经济带投资拓展的大幕。自2016年以来，产业新城板块投资力度维持高位，逐步朝向产业升级、引领未来方向发展;整体以园区建设领跑，龙头企业领衔，新兴产业领先，以创新前沿的视角服务中国产业，探索并实现产业新城的经济繁荣、城市发展和民生改善。截至目前已在河北、安徽、湖北3个省布局十余座产业新城，形成物流产业、绿色食品、生物医药、新能源等八大产业集群，委托面积超过四百平方公里，资产规模和营业收入稳步提升，见图8。

物业服务方面，荣万家生活服务有限公司成立于2000年11月（前身为廊坊荣盛物业服务有限公司），注册资本6031万元，具有国家物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会会员单位;致力于为客户提供专业化、规范化、精细化服务，逐步满足新时代业主从物质到精神的追求转变，提供既有共性又有个性的高品质差异化社区生活服务，“便宜、便捷、安心”传递给业主全新居住体验。近年来，基于对美好生活、品质家园的不懈追求，荣盛发展结合移动互联网、大数据、人工智能等技术自主研发了社区020服务APP“米饭公社”和物业工作平台“米到家”，用“互联网+物业”的模式为业主提供全方位智能化社会生活服務。截至2019年底管理项目分布于15个省、43个城市，管理项目近300个，管理面积达6000余万平方米，累计服务业主100余万人，管理业态涵盖住宅地产、商业地产、产业园区、旅游地产及养老地产等。

在酒店运营方面，荣盛酒店经营管理有限公司成立于2008年，总部位于河北廊坊，针对不同客群定位，设定相应品牌标准、服务标准物资配置，日前已形成荣玺庄园、阿尔卡迪亚国际酒店、荣逸酒店、荣馨酒店4个自营酒店品牌，以“传承、品质、成长、共赢”的文化理念，致力于为客户提供持续的高品质服务，通过“自建自营、委托管理、盛行天下模式合作”等多种方式提升项目数量、质量，借助“盛行天下”平台有效覆盖全国主要城市和度假胜地，截至目前已完成46家自主经营酒店布局，管理客房规模超13000间，2020年计划完成管理规模超过2.5万间客房。

在金融投资方面，荣盛发展充分捕捉行业信息，逐步搭建差异化、多层次金融业务架构，通过设立、参股、收购等多种方式，逐步完成地产基金、产业基金、民营银行、投资平台等金融领域的投资布局。北京荣盛创展运营管理股份有限公司由上市公司荣盛发展（股票代码：002146，SZ）控股，目前注册资本2.88亿元，截至2020年2月，荣盛发展持股71.6%，自然人股东持股28.4%，公司专注于私募股权投资、创业投资、投融资顾问及金融咨询等领域，致力于客户财富升值;辽宁振兴银行于2017年9月取得辽宁银监局金融许可证，共计注册资本20亿元，作为民营企业进入银行业，振兴银行将协助公司其他金融机构，通过推进股权层面合作，吸引金融机构参与房地产项目投融资;中冀投资股份公司于2016年8月在河北省政府支持下，由河北省九家著名民营企业联合创立而成，中冀投资以产业投资和财富管理为两端，以综合金融服务平台为支撑，基金化运作的大型投资集团。

4信誉：资本面不断提升，信用评价持续向好

自成立以来，荣盛发展一直一方面积极接待各类投资者，通过多种方式与广大投资者保持良好的沟通，对投资者从各个渠道反馈的信息与问题进行了回复与解答，并从企业运营、会计准则、承诺事项等多方面、多维度地剖析企业情况，树立投资者对企业的信心;另一方面，积极地邀请主流媒体来公司考察交流，进一步加强了投资者对企业的了解和认同。

上市13年，荣盛发展始终保持稳健增长的势头，获得了国际三大评级机构的认可。随着企业经营规模的扩大、可结算项目增加，实现结算收入同比增长较多，促进营业利润实现快速增长，同时公司各项资产状况保持良好。2019年度，荣盛发展实现营业收入709.53亿元，同比增长25.88%;实现营业利润134.38亿元，同比增加21.4%。2020年1月，惠誉国际信用评级公司公布荣盛发展的首次长期外币发行人违约评级（IDR）为“BB-”，展望稳定;惠誉公布荣盛发展的高级无抵押评级为“BB-”;至此，国际最具影响力的三大信用评级机构标准普尔、惠誉国际、穆迪分别给予荣盛发展“BB-”“BB-”“Ba3”评级，见图9。

在新政策、新环境、新趋势背景下，荣盛发展纵观全局，认真研究并响应国家相关政策和要求，不忘初心、牢记使命。2020年将以全面完成“五五”规划为宗旨，以“稳健发展”为方针，全方位提升公司的核心竞争力和可持续发展能力，为“六五”规划的实施打下坚实基础。

作者简介：本文由中指研究院供稿。