试论房地产会计核算的业务处理

陈萍

【摘  要】在当前市场激烈竞争的环境下，房地产企业受到的冲击最大，其在常规运营与业务处理的过程中会出现各种各样的问题，例如，会计核算业务处理问题。论文对房地产企业会计核算中的业务处理问题进行了探讨，并提出具体的解决方法。

【Abstract】In the current environment of fierce market competition， real estate enterprises have been hit the most. They will have a variety of problems appearing in the process of normal operation and business processing， for example， accounting business processing problems. This paper discusses the business processing problems in the accounting of real estate enterprises， and puts forward specific solutions.

【關键词】业务处理;房地产会计核算;收入确认差异;流转税费核算

【Keywords】business processing; real estate accounting; difference of revenue recognition; accounting of turnover tax

【中图分类号】F299.23;F275.2                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）11-0050-02

1 引言

在房地产企业中，会计核算业务处理的相关内容非常丰富，其中就包括了票据管理、核算内容明确、会计核算流程优化调整以及产品开发。目前，房地产企业完全依托于行业产品特殊性，希望大量增补信息披露政策，强化自身会计核算能力，做好房地产会计核算业务处理工作。

2 房地产会计核算概述

在过去十余年中，我国房地产市场经历了大起大落，房地产产品与社会中广大百姓的住房问题关注度日益攀升，这就促成了我国房地产行业的高速发展态势。多年来，房地产行业一直具有特殊性，它不但投资周期长、投资额巨大，在企业良性循环发展过程中也深度分析了各方面技术应用内容，例如，针对会计核算工作的思考就颇具深度，在市场经济背景下它展示了会计核算在面临会计准则、税收法则优化方面所存在的收入确认差异问题。而在房地产企业的附属设施收入方面也会涉及会计核算问题，房地产企业的产品开发与收入会计核算问题突出，其中对于成本费用中税收的会计核算问题分析最为透彻。在依托管理者建立有效信息机制过程中，它希望做好会计核算业务相关处理工作，一方面，降低房地产项目建设成本;另一方面，也希望提升房地产企业的整体经济与社会效益。

3 房地产会计核算中存在的业务处理问题

房地产企业在会计核算中所存在的业务处理问题是非常多且复杂的，下文简单分析四点。

3.1 会计准则与税收法规存在收入确认差异问题

会计准则与税收法规之间是存在收入确认差异的。例如，企业在预售销售过程中会获得预售许可证，之后其房地产产品才能上市。而这其中所有预售销售收入并不能算作房地产企业的实际确认收入，而是不确认收入。基于这一问题，需要参考税收法对预售毛利率内容进行计算，分析预售销售收入所得税内容。例如，房地产企业可按照销售按揭规则对会计核算收入内容进行确认，同时，依据我国税收法规相关要求对首付款项后的收入确认内容进行调整，在银行办理按揭贷款项目，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

3.2 企业附属设施收入存在会计核算问题

考虑到房地产企业整体销售范围偏广，因此，其大量附属设施如停车场（停车位）、地下室等也会涉及会计核算问题。如果房地产企业不能按照附属设施收入计算总收入，其所收取的客户购房定金、违约金部分就可能无法被纳入会计核算内容当中。

3.3 企业产品开发收入存在会计核算问题

针对房地产企业产品开发相关资金的研究，需要结合员工奖励、福利、股东分配等收入内容进行分析，了解税务纳税申报规范，对补偿拆迁户住房与拆迁面积差额进行合并收入计算分析。严格来讲，该类问题也属于房地产企业产品开发中的会计核算问题，它主要基于收入一方展开核算分析。

3.4 企业产品费用中税收存在会计核算问题

房地产企业产品费用中的税收会计核算问题表现突出，它主要是由于成本划分不明所造成。在房地产企业成本开发与费用计算过程中，可能存在与标准不匹配、未按照竣工验收标准对房产营业成本进行算入等问题，这导致企业的费用税收会计核算一直存在各种问题，例如，房地产企业宣传费用、广告费用等未能被合理纳入企业管理费用范畴，进而导致成本费用税收会计核算不到位等问题。在成本费用核算中，白条入账状况也是时有发生的，它希望将成本算入房地产企业主营业务成本中，在展开单独成本核算的过程中，对会计核算过程中所存在的问题进行分析[1]。

4 房地产会计核算中业务处理问题的解决方法

房地产会计核算中业务处理问题颇多，针对这些问题的解决方法下文略谈三四。

4.1 执行相关法规制度，合理管理票据

执行好相关法规制度，对房地产企业会计核算中所出现的票据管理不合理问题进行分析处理。具体来讲，就是要严格执行相关法规制度，确保票据管理有效到位。房地产企业要结合国家相关法律法规要求，确保做到税款缴纳到位，建立房地产所得收入的标准核算方式，计算应计入应纳税所得额扣除的费用。换言之，要从规范化法规制度切入，专门对房地产企业产品开发成本计税内容进行适当调节分析，有效提升税收账款到位率，确保票据管理工作到位，不断完善票据领用制度。在该过程中，持续强化完善房地产企业的会计核算业务处理内容，例如，对预收放款内容进行分析，通过收据发票妥善管理相关检查工作内容，做到相关法规制度执行到位。

4.2 企业核算内容规范明确，会计核算流程合理优化

房地产企业核算内容丰富，需要做到事无巨细、规范明确，确保核算流程合理优化。为此，房地产企业必须明确自身核算内容范围，全面健全企业会计核算流程，保证房地产企业会计核算业务处理实现可持续发展。在该过程中，要建立良好的土地转让机制，对商品房销售所得内容、土地转让内容进行分析，了解企业销售所得。整体来讲，就是要做到对企业业务处理工作效率的全面提高，基于收入确认标准健全房地产企业的会计核算流程，采用先签订房产预售合同、后验收商品房、产权过户的方式对会计核算内容进行分析。基于房地产企业预收与暂收条款进行分析确认，确保房地产企业能够在商品房完全竣工验收之前就能实现对预售时缴纳账款的有效收回，为房地产企业获得更多主营业务收入。

4.3 结合产品开发状况，完善流转税费核算工作

房地产企业一定要思考房地产商品的整体开发状况，完善流转税费核算工作。具体来说，要根据企业会计核算业务处理来分析产品开发状况，对其预售流转税费核算内容进行分析。在具体的预售过程中，需要对商品房的开发产品进行未完成竣工验收分析，确保预售房地产款项可满足收入确认条件，分析其无法计入收入部分，设置预售账款。在该过程中，需要对房地产企业预售流转税费核算内容进行进一步完善，确保纳税申报中“应交税费”科目计算处理到位。在进入全面收入确认后，需要对转出部分税费进行分析，追求房地产企业预售流转费用与收入形成合理配比，做好企业各项业务处理工作。

4.4 深度分析房地产产品特殊性，增补信息披露对策

房地产企业要深度分析房地产产品特殊性，对其信息披露对策进行增补，做好会计核算业务处理工作，有效推动企业健康发展。在该过程中，需要对房地产土地信息、企业房地产开发能力、土地成本信息等进行增补明确，对土地信息资料内容与投资者投资趋势进行预测分析。如此操作可有效提升房地產项目投资价值，将成本信息资料完全纳入信息披露和现金流的披露信息中，基于不同房地产企业财务报告内容对增补现金流信息进行附注阐释。例如，增补房地产企业采购物资与销售收入的披露信息对策就是非常有必要的[2]。

5 结语

房地产企业业务处理量、资金量较大、项目运营周期较长，以上环节都可能导致企业会计核算出现各种问题，严重影响企业业务处理能力。为此，本文提出诸多方法对策，希望解决房地产企业在会计核算方面的业务处理问题，保证企业明确相关核算内容，完全依托房地产产品特殊性进行信息披露对策增补与完善，提高企业会计核算整体准确性，为房地产企业未来良性健康发展拓展空间，优化发展条件。

【参考文献】

【1】黄宏.浅析房地产会计核算的业务处理[J].中外企业家，2017（20）：162-163.

【2】杨博.房地产企业会计成本核算与管控措施探索[J].商情，2020（22）：26.