农宅确权登记，这些问题需知晓

张兆利

自然资源部下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，要求2020年年底前要完成宅基地确权登记工作。关于宅基地确权登记，广大农村干部群众应弄清以下几个问题。

为什么要加快宅基地确权登记？

2014年8月，原国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（下称“五部门《通知》”）指出，加快推进宅基地确权登记发证是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施，是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础。全国脱贫攻坚工作今年将基本结束，明确将全面推进乡村振兴，加快宅基地登记发证，是推进乡村振兴的基础工作。

“一户多宅”的如何登记？

原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号，下称《发证通知》）指出，结合实际依法处理“一户多宅”问题。宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

宅基地超面积如何登记？

原国土资源部《发证通知》指出，分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

（3）1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（4）历史上接受转让、赠予房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

宅基地上的房屋是否一并登记？

五部门《通知》要求，各地要按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，全面落实宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，做到应发尽发。要从工作现状出发，尽快制订或调整工作计划，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围。

原国土资源部《发证通知》要求，农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容，各地要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等法规政策规定，颁发统一的不动产权证书。

外出不在家怎么办理登记？

自然资源部《通知》规定，各地可采取积极灵活的方式，完成宅基地和集体建设用地权属调查。对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺后补签”或网络视频确认等方式进行。

权属材料缺失的宅基地能否登记？

原国土资源部《发证通知》规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

规划建设材料缺失能否登记？

自然资源部《通知》规定，对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

进城落户后村里的宅基地能否办理登记？

原国土资源部《发证通知》规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

原来的“证”需要换吗？

自然资源部《通知》规定，坚持不变不换原则，不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地证书继续有效，对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。

参谋问答

子女间达成的赡养父母协议有效吗

问：刘大妈有两个儿子，2005年，老大与老二就以后赡养刘大妈及其老伴达成了一份赡养协议，老伴由老大赡养，刘大妈由老二赡养，一直赡养到两位老人去世，在此期间的所有花销以及丧葬费用均由兄弟二人各自承担。2016年，老伴去世，期间的所有花销也是老大出的。近几年，老二对刘大妈不孝顺，并把刘大妈赶出家门，刘大妈找到老大，老大说他按照之前的协议孝敬了父亲，刘大妈就与他无关了。刘大妈伤心气愤之余来到法律援助工作站咨询，想知道有了之前的协议，自己就只能向老二主张赡养吗？

答：本案中涉及多个子女为赡养父母达成的赡养协议的效力问题。《中华人民共和国老年人权益保障法》第二十条规定：“经老年人同意，赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议。赡养协议内容不得违反法律的规定和老年人意愿。”本案中的赡养协议是老大与老二就将来赡养父母所做的安排，赡养义务是专属于赡养人对被赡养人的义务，该义务具有身份关系，不具有转让性。基于赡养协议产生的赡养义务之债属于赡养人的内部约定，不能约束被赡养人。赡养协议本质上免除了子女对另一父母的赡养义务，与法律规定的子女对父母均有赡养义务相违背，故应当认定为无效。刘大妈能要求老大和老二尽赡养义务，但鉴于老大对父亲已经尽到了赡养义务，故在对刘大妈履行赡养义务时，应当予以考虑酌减。赡养老人是子女应尽义务，在多子女的情况下，订立赡养协议也必须按照老人意愿且不违反法律规定，否则订立的赡养协议无效。