浅谈市场比较法在房地产评估中的应用

2020-12-02陈东

商品与质量 2020年20期

陈东

枣庄信力土地房地产评估有限公司山东枣庄 277100

1 市场比较法的理论依据

市场比较法，是以经济学的原理为理论依据。在目前的市场经济体系下，经济主体行为大多遵循这个原则，希望能够得到最大化效益，购买商品的行为是为了获得效用需求，如果市场上出现相同效用的商品，二者就能够相互进行替代，但价格又出现差异，使购买者往往更加青睐于价格低的一方；如果商品价格一致，但效用不同时，购买者更希望购买效用更大的一方。因此，市场这种竞争与供求机制相互作用的情况下，效用相同的商品能够相互替代，这样会使经济市场中效用相同的两件商品能够产生一致的市场价格。如果将此替代原理应用到我国房地产行业中，具体表现为价格条件相似，效用相仿的产品能够相互练习，价格趋于一致，所以对市场价值的对象进行评估，一般是由短时间内出售的相似商品的价格来左右的。换句话说，选择和评估对象相同类型的商品能够对交易实例价格进行替代，并且对房地产可能出现的市场价格进行推算，这也就是我国房地产行业中市场比较法的思路由来[1]。

2 市场比较法的原理

市场比较法是国内外市场上认可的应用最广泛，也是目前最易于接受且最有效的评估方法。市场比较法是指将待估房地产与在评估时点附近发生了交易的类似房地产进行比较，对选取的类似房地产的成交价格进行一定的系数修正来求得待估房地产价格的方法。由于影响房地产价格的因素众多，如：待估房地产类型、所在区域、现存状况及其他因素等，市场比较法即是通过对选取的参照案例中，对应的因素进行修正得到待估房地产的评评估值。由于市场比较法可操作性高，只要选取的参考实例真实可靠，就很容易能够得到令人满意的评评估值。

3 提升房地产评估应用的策略

3.1 政府应加大力度健全房地产市场机制建设

为了使我国房地产行业得到进一步发展和完善，避免市场出现价格虚高等问题，政府应对房地产市场进行宏观调控，建立健全市场预警机制，完善信息披露制度，对房地产发展趋势进行判断和监测，让开发商能够对房地产进行理性投资，对消费者进行正确指导，防止我国房地产行业出现泡沫经济，让房地产行业获得更为广阔的发展空间。而且要根据我国实际情况，采取有针对性地评估理念，紧跟时代发展步伐，创新评估机制，使房地产评估能够与我国接轨[2]。

3.2 强化房地产市场交易信息流畅传播

在目前为了切实的做好房地产的市场评估工作，需要建立健全交易信息交流平台。如今是大数据时代，评估机构特别需要相应的资料和信息，但是，房地产交易市场过于庞大，建立信息交流平台需要添加各种各样的交易信息，要保障信息实现即时性、透明性和公开性。只有这样才能够一方面促使相关评估工作人员在信息资料收集过程当中不用过多劳累，另一方面也保障了信息资料适用性和可信性。其次，通过构建市场交易信息平台也能够有利于同行人员、委托人、社会工作人员监督，有效的避免在房产评估的过程当中出现回扣违规情况发生，有效的杜绝不正当评估的问题。

3.3 政府部门加强协作以及统一化管理

在目前的房地产评估市场当中，还特别容易出现乱交乱收费用的情况，或者是各种各样的不规范的操作屡屡发生，这就是由于我国目前还是缺乏相对完善以及健全的房地产评估管理制度导致。在相应管理制度没有得到完善以前，这就需要主管部门、政府相关部门以及评估行业专业协会发挥重要的作用，特别应当针对房地产评估机构进行彻底、全面、逐一的审查，需要针对评估单位人员编制、单位资金、业绩水平、评估实力等等诸多方面进行全面的核实，针对于某些不能够符合相应标准和资质的，应当要求其停业进行整改。对于情节较轻的，可以降低其评估资质。对于情节较为严重的或者是规定其整改没有整改，则应当取消评估资格或者吊销营业执照。除此之外，对于优秀的评估机构，应当给予一定的奖赏，可以颁发荣誉证书，这样就可以促使优秀的企业和相应的评估人员更积极主动的参与工作，实现发展和进步，促使评估行业健康稳定及可持续的发展。除此之外，对于当前各大主管部门来讲，还应当联合出台相应的规定，对于评估收费标准及管理制度加以统一，这样才能够有效的避免由于客户不熟悉相关的规则而奔走于评估机构和主管部门之间的问题，促使工作效率得到提高[3]。

3.4 提高评估人员的职业素养和道德操守，加强整体队伍实力建设

再详实的消息资料如果没有被运用和分析的透彻、详细，也不会评估出在这一试点最适合准确的评评估值。提高评估人员的职业素养、道德操守、职业水准和经验技能是内部改变行业现状的首要任务。评估机构和协会应积极举办各类房地产评估的讲座，可由经验丰富的资深评估师们面授多年来的工作心得，行业新人也可提出实践中的诸多问题，集思广益，如此丰富自己增长见识，短时间内汲取额外的经验教训。我国经济发展日渐加快，房地产市场的变化也风云起伏，评估人员应时刻把握市场的变化脉搏，开拓思路、与时俱进，不断积累经验，积极总结。同时也要关注国外房地产评估行业评估方法的运用方式和理念，取长补短，在市场运用的过程中进行巧妙变通[4]。