不动产预告登记制度对物权保护的价值研究*

尹 惠

西北工业大学，陕西 西安 710129

一、不动产预告登记制度概述

（一）不动产预告登记制度的概念。不同国家或地区对不动产预告登记制度的概念定义也不尽相同。例如德国将不动产预告登记规定在《德国民法典》中，见于888 条第1 款之中，德国也有学者将预告登记制度解释为“一种必须体现在土地登记簿上的担保方式与办法，这种办法可以保障债权人实现以物权变动为内容的债权请求权得以实现”；再如日本的预告登记制度规定在《日本不动产登记法》第2 条，知名学者我妻荣将预告登记视为将来进行本登记的保全手段，但是预告登记的债权或者物权不具备对抗善意第三人的法律效果，只有本登记（终局登记）具备对抗效果。我们常说的预告登记制度在日本立法中被表述为“假登记”，但是其制度价值与基本内涵与我国的预告登记制度别无二致；我国台湾地区将预告登记制度规定在“土地法”第79 条，台湾学者把预告登记解释为一种为了保全不动产物权得到或丧失、物权变更、消灭为内容的债权请求权的实现准备的登记。最后，经济发展水平高的国家，瑞士也规定了预告登记制度，但是在立法模式的选择上，对“人的权利”和“物的处分”做了区别对待，放宽了预告登记制度适用的范围。由此可见，不同的国家对预告登记制度大多规定在本国立法中，虽然不同学者对预告登记制度的概念定义不尽相同，但是整体看来，都给予预告登记制度重要的不动产登记地位。

同时，通过对上述观点的简单介绍，我们可以发现学者在探讨预告登记制度内涵时，通常会从它的担保作用、制度目的等方面展开，这也引出了本文的研究内容——预告登记制度的法律性质究竟应当包括几个方面？检索我国现行立法，发现关于预告登记制度的法律规定可见于《物权法》第20 条，《＜物权法＞司法解释一》，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等，我国对预告登记制度表述为，不动产交易当事人在签订不动产买卖或者其他物权变动协议时，当事人为保证将来实现物权，双方依照协议约定共同向登记机关申请预告登记。预告登记义务人未经预告登记权利人同意擅自处分附有预告登记不动产的，该处分行为不发生物权变动，第三人也不得主张自己交易的善意以此抗辩预告登记权利人的物权。根据我国立法规定可以得出，在我国预告登记制度的主要法律效力在于保全权利人债权实现和对第三人的预警效力。

（二）预告登记的性质。预告登记工作由我国行政机关专门的登记机构负责，登记机构运用公权力行使行政机关职权，作为不动产登记载体的不动产登记簿也就具有了公示公信力。预告登记制度使得预告登记权利人以物权变动为内容的债权请求权得以保全实现，经过预告登记的债权相当于上了双重保险，将不动产交易双方的交易风险降到了最低。本文总结预告登记的性质学说时，发现国内外学者对预告登记性质的观点大致可以分为一下几类：第一种，德国学者主张因为预告登记，不动产上产生了限制权，且为单独存在；第二种学说认为预告登记仅仅具备程序上的意义，是一种非实体性的权利；第三种学说认为预告登记是一种物权期待权，当事人并不直接享有，这种权利是可期待的债权权利；第四种观点主张预告登记兼具物权效力和债权效力，可以保全债权请求权的顺利实现；第五种学说主张预告登记是一种准物权，也就是具备了物权对抗性的债权；第六种观点认为，预告登记是债权物权化的表现。本文认为预告登记的性质采用债权物权化的观点更为妥当。

二、预告登记的法律效力

（一）权利顺位保全效力。预告登记产生顺位保全效力的前提是该国立法将预告登记后预告登记义务人中间处分行为效力认定为有效。此时，中间处分行为产生的物权和不动产上记载的预告登记所保全的物权之间才会产生物权冲突，需要运用预告登记权利人在先的预告登记行为保全自己推进本登记以实现物权的目的。但是我国立法认为预告登记后义务人再次处分不动产的行为不发生物权变动效果，这一立法模式虽然全面保障了预告登记权利人的债权，但是也影响了附有预告登记的不动产再交易，不利于实现经济效益的最大化。因此，本文主张将义务人中间处分行为立法模式改为相对无效立法模式，即中间处分行为在不影响预告登记权利人实现其债权的前提下，中间处分行为可以被认定为具有法律效力，可以引起不动产物权变动的法律效果。在这个立法模式前提下，可以完善预告登记权利顺位保全效力，以更好地兼顾不动产交易各方当事人的合法权利。

（二）破产保护效力。在域外，如德国，日本，瑞士等国家在本国预告登记制度立法中，均将预告登记具备破产保护效力进行明文规定。所谓破产保护效力，是指债务人财产状况恶化，资不抵债导致破产时，预告登记权利人可以就先前的预告登记行为对抗破产管理人的管理行为，拒绝将附有预告登记的不动产纳入一般破产财产用于偿还债务。而且，即使是预告登记权利人之前对义务人的债务尚未履行完毕，依然可以要求破产管理人配合其完成本登记。这种破产保护效力有力地维护了预告登记权利人的债权实现，但我国并没有破产保护效力的规定，本文主张在立法中完善预告登记的法律效力之规定，以期更好地保护权利人的物权变动请求权得以实现。

三、预告登记法律效力的完善建议

检索我国现有立法规定可以发现预告登记制度在我国仅仅具备权利保全效力和预警效力。但是距离我国第一次将预告登记制度规定在法律体系中已经过去了十多载，当初法律制定的经济发展背景和社会整体环境与现在大不相同，不同的经济环境下，同一法律制度调整市场主体经济行为，平衡各方合法权益确有困难。鉴于此，本文主张在我国本土的预告登记法律效力中完善顺位保全效力和破产保护效力，以期更好地实现预告登记制度的价值。

综上，本文认为现行预告登记制度在全面协调保护各方当事人合法权益方面还有待完善，对义务人中间处分行为效力的判定标准过于绝对和单一，严重影响了附有预告登记不动产经济效益实现最大化，阻碍了不动产交易市场的发展，不符合我国现行经济发展状态，应当及时加以调整。因此，笔者建议从以下两方面展开：第一，转变我国对预告登记义务人再处分不动产行为的效力认定标准，即采用“相对无效”的判断标准，摒弃“绝对无效”的标准，以期实现不动产交易经济效益的最大化；第二，补充预告登记制度的法律效力规定，在权利保全效力和预警效力的基础上增加顺位保全效力和破产保护效力，这样的法律效力规定更符合现行经济发展状况，也能更加全面地保护不动产交易当事人的合法权益。

笔者希望通过上述的完善建议，可以在立法上完善我国不动产预告登记制度，进而设立更为全面具体，符合现实发展的预告登记制度，真正实现预告登记制度的设立价值。