谈房地产企业资金管理存在的问题及对策

段立伟

（松原华众房地产开发有限公司，吉林 松原 138000）

房地产行业是国家经济的支柱产业，国家经济的稳定需要房地产行业。房地产企业资金管理得当，会提高企业资金运转效率，提升企业价值；相反，如果资金管理措施不当，会增加企业的财务风险，使企业陷入财务危机，工程项目无法正常进行，甚至还可能使企业破产。然而目前，房地产企业资金管理不容乐观，对此，论文就房地产企业资金管理问题及对策展开研究。

一、资金管理的概念及房地产企业的特点

本文所指的资金是房地产企业资金活动，包括筹资活动、投资活动、日常营运活动和股利分配活动。资金管理指企业从制定资金计划开始，筹集企业生产经营所需资金，使用和管理资金，对经营所得资金在相关利益者之间进行分配，并对其进行监督与评价的管理过程。资金是企业的血液，任何企业都离不开资金；房地产企业投资大，更离不开资金，也就更需要对资金进行有效管理。

投资规模大、占用时间长、投资风险高是房地产企业的主要特点，这些特点决定了房地产企业资金管理有其独特之处。房地产企业在项目开发的不同阶段，对资金的使用和管理也不同。前期开发阶段，通过招拍挂取得土地使用权，办理规划的报批报建等工作，房地产企业在该阶段通常处于资金净支出状态，管理的重点是筹集资金；进入开发期，进行房屋开发建设阶段，资金虽然还是净支出，但应通过制定资金计划，按照开发进度合理地管理和使用资金；取得预售许可证后，进入预售阶段，企业可以通过售房收回资金，是资金的回收阶段，这个阶段应做好资金预算，合理安排好资金，提高资金的使用效率和效果，并做好监督和评价工作。

二、房地产企业资金管理存在的问题和成因

近年来我国房地产企业发展迅速，在不断发展的同时，也会面临许多资金管理方面的问题。

（一）资金预算管理不完善

目前，房地产企业在资金管理制度上主要体现在管理制度不完善，首先，没有建立预算管理制度，有的企业即使建立了预算管理制度，多数也流于形式。其次，预算编制与实际执行严重脱节，导致预算流于形式，不能发挥其应有的作用。第三，由于预算编制与实际脱节，预算形同虚设，导致房地产企业资金管理无法得到有效的控制，企业无法在各环节、各阶段合理调配与使用资金。

（二）资金来源单一

房地产企业的资金来源主要有股权资金（主要来源于股东投入）和债权资金，其中，债权资金主要包括银行开发贷款，向客户收取的定金、首付款、按揭贷款等方式。首先，对于银行开发贷款，目前我国各银行对房地产企业的开发贷款要求很高，特别是前期拿地阶段，一些资质等级低的中小房地产开发企业，无法从银行取得开发贷款。其次，对于向客户收取的定金，有些地区在房地产企业取得预售许可证前不允许收取客户定金、预收款等。商品房预售时，要求购房者将房款直接存入预售资金监管账户，账户资金累计达到一定额度后，房地产企业才可以申请使用监管资金。例如，取得《商品房销（预）售许可证》的，可使用商品房预售资金监管额度的30%；达到主体结构封顶的，可使用商品房预售资金监管额度的80%；预售商品房完成不动产首次登记后，予以全额返还商品房预售监管剩余资金和利息。房地产企业在政府和银行的监管与限制下，很难取得资金，使得房地产企业面临巨大的资金压力，一些房地产企业不得不选择民间借贷，从而大大增加资金成本，使企业面临资金链断裂的风险。

（三）投资行为盲目

投资行为盲目，投资项目未经科学、严密的评估和论证，或没有经过专业机构的独立评估，企业一旦遇到投资机会需要支付土地款，由于土地资源稀缺，房地产企业在高风险、高回报的刺激下往往不会对未开发的土地进行系统的、科学的、专业化的可行性分析和评估论证，就进行非理性的投资，给企业造成严重的资金压力，也给企业后续的开发带来巨大的风险。投资业务未经适当审批或超越审批权限，可能产生重大差错或舞弊、欺诈行为。从而导致投资失败，给企业带来严重损失。

（四）资金管理落后，使用效率低下

房地产企业虽然知道资金管理对企业很重要，但在工程项目建设后，因把主要精力都投到了对施工进度的把控和项目的营销推广上，从而忽视了对资金的有效管理，使资金管理不到位，资金利用率降低、不能充分发挥资金创造更多的价值。资金在开发期间的各个环节忽高忽低，资金不足或冗余，资金周转速度下降，使用效率降低。企业没有在资金的流动性与收益性之间进行权衡，不能在现金收支的数量上和时间上相互衔接，不能保证企业经营活动的现金需要。企业大量不良应收账款和库存积压占用了企业大量资金，使企业资金周转率下降。资金记录不准确、不完整，从而使企业账实不符或财务报表信息失真。

（五）缺乏对资金使用的有效监管

房地产企业将资金用于工程开发建设后，对资金监管和激励没有建立有效的制度，对工程资金的使用没有进行审计和突出检查，对工程资金管理也没有进行全面检查。工程项目管理和考核过程中，未将资金使用效率和相关人员的奖金挂钩，形成有效的激励制度。因缺乏对资金的有效监管，使部分员工有机可乘，损害企业整体利益。

三、完善房地产企业资金管理的对策

针对房地产企业在资金管理方面存在的问题，现提出以下改进的建议。

（一）建立全面预算管理制度

企业应建立全面预算管理体系，提高预算管理意识。首先，企业应制定全面预算管理制度，设立预算管理部门。其次是完善预算编制方法和流程。第三是对预算进行实时监控，对资金使用过程中出现的偏差进行原因分析，提出改进建议和措施，逐渐使预算与实际情况驱于一致。同时，将预算执行情况与考评奖罚机制挂钩，制定合理的奖罚制度，根据考评结果给予相应的奖励和处罚，从而使预算制度在资金管理中发挥积极有效的作用。

（二）拓宽企业融资渠道

房地产企业应创新多种融资模式，一是优化企业内部，通过IPO上市融资；二是通过引入战略投资者，进行合作开发；三是通过企业品牌效应建立良好信用评级，申请开发项目贷款融资；四是创新销售模式，给予全款客户更大的折扣优惠，通过鼓励客户提早付款融资；五是通过施工单位垫款、延缓付款和以房抵账缓解资金支付，变现融资。企业应对上述融资模式，进行经济评估，分析不同融资方式的资金成本，正确选择融资方式并确定不同融资方式的融资数量，财务部门或资金管理部门应制定具体的融资计划，进行融资方案的风险性评估，如融资方案面临哪些风险，风险大小是否适当、可控，是否与融资成本相匹配。调整融资方式和数量，使资本结构更优化，更合理，提升企业对融资的管理水平。

（三）科学合理规划投资项目

企业在做出投资决策前应当加强对投资项目的可行性研究，对投资项目进行分析和论证，对投资项目的目标、规模、投资方式、投资风险与收益做出评价，形成可行性研究报告。从投资活动的技术可行性、市场容量与前景等多方面进行论证，按照规定的权限和程序对投资项目进行决策审批。重大投资项目，应当报经董事会或股东会批准，实行集体决策或联签制度，才能避免盲目投资，最终选出最优投资方案。建立分级审批制度，将方案的制定、决策、执行等职能相互分离，完善投资流程。

（四）加强全员资金管理意识

房地产开发企业应全面提高全员资金管理意识，资金管理不仅是财务部门的事，营销、工程、人事等相关部门人员应全面参加对资金的管理，各相关部门应形成合力，提高资金利用效率和效果，加速资金周转速度，更好地使用和管理资金。企业应在资金的流动性与收益性之间进行权衡，使资金在收支的数量上和时间上相互衔接，保证企业经营活动现金的需求。企业应建立健全适当合理的赊销和信用政策，加强清理和催收客户欠款，更好地控制应收账款，防止发生过多的应收账款坏账。企业应加强对存货的管理，通过设计畅销户型，提高工程质量，加强园区景观建设等方面提升客户对产品的满意度，提高产品销售量数，减少库存积压，加速回收资金。企业应保证资金记录的准确性和完整性，保证账实相符，财务报表信息的准确性。特别是对现金、银行存款要进行不定期抽查，避免出现舞弊现象的发生。

（五）加强监督，完善资金监管制度

房地产企业通过建立健全各项资金管理监管制度，合理设置内部机构，明确内部机构相应职责，配备有经验的专业人员，采取有效措施确保各项监管规定落到实处，充分发挥监管作用，确保企业资金安全、合理使用、周转顺畅、有效回收，不断优化资本结构，充分控制财务风险，提高企业经济效益，促进企业持续健康发展。

四、结语

本文对房地产企业资金管理过程中的问题进行了深入分析，房地产企业只有对资金进行有效管理、严格控制，提高资金风险意识，才能最大限度地管好资金，为企业创造最大的价值。企业只有让每个员工都参与到资金管理中来，才能有效管理和监控资金，充分发挥资金的使用效能，提高资金管理的效率和效果，不断做大做强企业，为社会的发展做出贡献。