长租公寓“高收低租”模式引多家企业爆雷

据贝壳研究院统计，2019年共有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的有45家。

2020年上半年，长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。同时，疫情期间租赁企业的管理成本提升。

与此同时，长租公寓正在经历一轮新的爆雷潮。

近一段时间，上海、杭州、深圳等地长租公寓平台接连爆雷现象引发了舆论空前关注。平台企业“爆仓跑路”，十余万房东与租客受到不同程度的经济损失。

8月18日，上海岚越长租公寓因资金链断裂；8月27日，杭州长租公寓友客被查封。据志愿者团队统计，友客公寓“跑路”事件总涉及人数超5000人，金额近2亿元。其中，涉及的租客平均受损24650元，最大受损达14.4万元;涉及的房东平均受损69827元，最大受损达31.2万元。

8月29日，众多房东和租客得到消息，杭州巢客公寓也“卷款跑路”了，巢客在杭州运营着的房源差不多有一万多套，涉及的资金至少有五六亿。而目前巢客的房东和租客已建立10多个维权微信群，不少已满员。此前，武汉巢客公寓在上半年已经出现跑路的情况，直到现在仍未得到解决。

8月31日，上海寓意公寓高层失联，所有工作群被解散，公司一夜之间人去楼空。

事实上，在友客公寓以及巢客公寓之前，杭州已有多家长租公寓爆雷或者拖欠房东租金。喔客、沃客、青客、三彩家、城城找房……这些长租公寓都有一个共同的经营模式，那就是“高收低租”。

“高收低租”成为长租公寓爆雷导火索

在“高收地租”之前，长租公寓曾因“租金贷”问题被大众诟病。

众所周知，“租金贷”运行时十分依赖“资金池”，一旦资金池出水口与入水口两端的平衡被打破，必然会出现“暴雷”“跑路”的结果。

租金贷的这种方式本身没错，让长租公寓运营商拥有了持续开发的资本，但长租公寓们一味追求扩张，盲目地将未来的钱花出去，在短期内又无法收回，资金链断裂又交不上房屋所有人的房租后，却需要用户买单。一旦出现上述房屋被房主收回的情况，租客要么得继续还贷款，要么个人征信被涂上黑点。

租金贷问题的主要症结在于：1、租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下，办理了“租金贷”；2、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏监管。

此外，长租公寓还面临哄抬租金、虚假房源、甲醛及售后服务等问题，都已经成为长租公寓前进的拦路虎。

2018年，杭州鼎家长租公寓宣布破产，在引发大量租客和房东维权同时，“租金贷”运作模式随即被诸多媒体曝光，被指称“空手套白狼”、“套路比P2P深”。这件事也侧面证实，许多中小型长租公寓融资能力弱，要想获得资金只能走上分期贷这条路。

今年以来，“高进低出”这种模式在如今的长租公寓领域早已是惯用把戏，但在这个行业发展的早期阶段，其运营模式并非如此。

网友评论长租公寓爆雷与P2P爆雷相似

早期的长租公寓平台运营模式较为传统，即从房东手里收房后，以更高的价格出租，再加上平台的服务费，这种运营方式被资本也被认为是可持续的盈利模式。

随着越来越多的长租公寓平台进入市场，其相互间的竞争就变得愈发激烈。

为了抢占市场，平台纷纷复制当年的“滴滴模式”。所谓“滴滴模式”，就是典型的“互联网模式”，即先大额补贴司机与乘客，抢占市场，随后再逐渐减小补贴力度，获得定价权。

由于许多大学生租客初入社会，资金不足，只能选择租房。聪明的长租公寓平台抓住年轻人这一痛点，主推“押一付一”、“押0付一”产品，在他们浑然不知的情况下，与其签订一年的网贷合同。如此一来，租客可以慢慢还网贷，而长租公寓却拿着一整年的钱继续抢占市场。

住房租赁条例出台有望遏制市场乱象

面对长租公寓的“爆仓跑路”现象，上海、广州、海口、合肥、成都等城市的相关地产协会近日纷纷发布住房租赁市场风险提示。

4月16日，南京市发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》及租赁机构托管协议示范文本，要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度。

南京规定，采用“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁机构，应将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立经营规模相匹配的风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。

8月7日，西安发布《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》，明确从2020年10月1日起，住房租赁行业管理部门将对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。

8月13日，杭州也发布相关规定：9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位;对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

随着我国住房租赁市场快速发展，房主、房屋中介、租户等房屋租赁各方呈现的种类和数量急速扩大，房屋租赁、房屋经纪等法律关系日趋复杂。

过去只针对房东和租户的法律规定，已难以覆盖对整个市场的指导和监管。近期频频被媒体曝光的长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，严重影响了房屋租赁市场的正常发展和秩序。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，其目的在于构建稳定的住房租赁法律关系，维护正常健康有序的房屋租赁市场秩序。特别是针对长效租赁经营模式，征求意见稿提出了多方面规范措施。

具体来看，征求意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

对“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式，征求意见稿还提出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

行业人士对此评价称，上述要求充分约束了早前部分长租公寓因涉及“租金贷”而出现的爆雷事件。

近年来，由于相关政策在住房租赁市场的积极推进，“长租公寓”成为风口行业，不少地产、酒店、中介企业均涉足这一行业。征求意见稿中对于广泛关注的租金贷问题，明确提出了“三个不得”要求，针对租赁机构在非理性扩张过程中所存在的“高进低出”问题，给予了严厉约束。从效果上看，通过强化监管的方式，有助于提前抑制风险发生的可能。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师认为，在现有模式下，租客需要最大限度地做好预防工作，挑选中介公司，避免租房陷阱；租客应在签署合同时，仔细审查合同相关条款，如果对于合同内容有疑问，一定要事先询问清楚。