商品房质量问题法律研究

师洁

昆明广播电视大学 云南昆明 650000

虽然商品房在房地产市场中与其它商品一样，但是商品房与其它商品相比，不仅结构更加的复杂，技术含量也更高，折旧期还更长，是一种超常耐用的商品，从而根据商品房所具有的特点，必须更加严格的要求商品房质量。近几年，我国房地产市场的发展是十分的快速，商品房质量却存在十分严重的问题，导致购房者存在极大的不满，甚至发生集体诉讼的情况，使商品房质量问题的法律研究成为人们越来越重视的方面。因此，为确保对人们的切身利益进行保障，不仅需要对国外有益与成熟的做法进行借鉴，也需要根据我国房地产市场发展的实际情况，对我国相关的法律进行完善，确保有效的减少我国商品房质量的纠纷，进而大力推动我国房地产行业的发展。

1 商品房质量问题的现状

1.1 存在十分普遍的商品房质量通病

工程质量通病就是指经常出现、因施工过程中的不良习惯所引起的、具有普遍性，但是一般不会被重视的质量问题。例如在工程施工过程中，直接使用不经除锈的生锈钢筋、焊接与绑扎钢筋不符合规范要求等，虽然这些问题都是严格禁止出现施工过程中的，但是在实际的施工过程中仍然会存在，甚至经常发生，导致施工工作人员都习以为常[1]。因此，商品房就被上述这种习以为常的问题，缩短自身的使用寿命，甚至会对人们生命与财产的安全造成极其严重的威胁。

1.2 存在特别严重的商品房质量隐患

随着我国建设的商品房越来越多，使不少工程都存在比较严重的质量隐患，主要是一些工程没有对地质进行严格的勘察，就对地基基础进行设计；有的工程对没有检验的建筑材料进行使用；有的工程没有进行设计计算，就直接对现成的方案进行使用；甚至有些施工单位会因经济利益，在施工过程中偷工减料进行违规施工等[2]。例如某个住宅小区在设计钢筋混凝土楼板的厚度时，将其设计为120mm 的厚度，但是只实际施工过程中只有90mm 厚度，甚至最薄的地方只有50mm 的厚度；而且基础设计宽度为150cm，实际还不足110cm，有的工程会被检查出来，仍然有很多工程没有被检查出来，从而导致商品房质量存在极其严重的安全隐患。

2 商品房质量问题产生原因的法理分析

2.1 缺少确保商品房质量的必备条件

商品房建设活动主要是由招投标活动、勘察设计活动、施工活动、竣工验收活动等一系列活动所组成，而且商品房建设的整个过程会对建设单位、勘察设计单位、施工单位与工程监理单位四个主体进行涉及，因为商品房具有较多的环节与参与主体等特点，使影响工程质量的不利因素会十分的复杂。而且这些不利因素可能会出现在招投标阶段，也可能在施工阶段或者其他阶段出现，根据商品房所涉及的主体，可能是勘察设计单位造成的不利影响，或者是施工单位所造成的。但是根据分析与比较在这些不同的阶段与主体中，施工单位的施工活动直接影响工程质量，主要在以下两个方面进行体现。一方面，施工过程属于工程实体的形成过程，导致整个工程的质量与施工单位的作业活动具有紧密关联。另一方面，招投标活动、勘察设计活动都属于为施工活动做准备，需要通过施工活动才能够将其对工程质量产生的影响进行表现，同样勘察设计单位、建设单位与监理单位都没有对工程的施工活动进行直接参与，只能通过施工单位的施工行为对其可能会影响工程质量的行为发生作用，从而在商品房建设工程施工过程属于核心阶段[3]。所以只有对施工环节进行准确的把控，就能够对所有影响工程质量的原因进行掌握，确保通过对施工单位与施工活动进行分析，进而对影响商品房建设质量的因素进行挖掘。

2.2 引发商品房质量问题的制度根源

虽然在建筑领域中存在大量会对工程质量造成影响的违规情形与表现，但是并不意味只有施工单位与施工阶段会对工程质量造成影响，而是充分表明在工程建设的各个阶段参与工程建设各方主体都存在违规的情形，都会在施工阶段进行集中的反映，从而在施工阶段所产生的影响属于整个工程建设工程的所有影响的综合表现。同时根据上述所阐述的影响工程质量的违规情形与表现，能够清楚的了解都是我国在法律法规与相关规章制度上明令禁止的行为，虽然是明令禁止的行为，但是行为主体对这些行为进行实施时，并没有想对工程质量进行损害，而是为在不公平的市场环境下对合法的利益进行实现[4]。因此，为确保对商品房质量进行保障，不仅需要规范处于表面上的行为，也需要规范隐藏与背后的制度根源，才能够确保有效避免发生违规的行为，进而使商品房质量得到提升。

3 商品房质量发生问题的责任

3.1 商品房质量民事责任

商品房质量民事责任就是指参与商品房建设的各方主体因违反工程建设强制性质量标准与合同约定，需要对民事法律后果进行承担，主要将商品房质量民事责任划分为以下两个方面。一方面，合同责任。商品房质量合同责任主要是因为承包方对工程建设强制性质量标准或者合同约定进行违反，导致工程质量存在问题，需要对违约责任进行承担，例如赔偿责任、施工单位的返工与修理责任，建筑设计单位、监理单位与施工单位为商品房质量合同责任的承担主体[5]。另一方面，商品房质量损害赔偿责任。因为在我国《建筑法》第80 条中明确规定“在建筑物的合理使用寿命内，因建设工程质量不合格受到损害的，购房者有权向责任者要求赔偿”，根据此法条可以得出，商品房质量损害赔偿责任主要是指因商品房质量缺陷，导致他人人身、缺陷工程以外的财产损害，需要对民事赔偿责任进行承担。

3.2 商品房质量刑事责任

商品房质量刑事责任就是指参与商品房建设的各方主体，因没有按照建筑法律法规的质量规定与工程建设强制性质量标准，所构成的犯罪需要对刑事法律后果进行承担。但是目前我国有关工程质量责任的规定主要是为民事责任与行政责任，对质量问题责任人的处罚较轻，甚至一些责任人会根据相关法律的空子逃避责任[6]。因此，根据我国商品房质量问题的严重性，需要通过立法，对相关的法律进行完善，增加质量责任者的处罚力度，按照商品房质量问题的直接责任者的行为严重程度，对其的刑事责任进行追究，不断对相关当事人的质量责任意识进行强化，才能够确保商品房建设的各方主体对自己的行为进行规范，进而使商品房质量得到提升。

4 购房人合法权益保护制度的法律配置

4.1 商品房质量问题的最终责任人

在建设与销售商品房的整个过程中，具有房地产开发商与承包单位之间的工程建设承包合同关系，以及房地产开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系两种合同关系，而且从法律关系上将，工程建设的承包单位与购房人之间并没有任何合同关系，如果商品房发生质量问题，购房人需要直接向房地产开发商索赔维修费用或者赔偿，然后按照相关建筑法律法规房地产开发商需要根据商品房质量问题的具体原因向相关责任人进行追偿[7]。例如因设计错误造成质量问题，房地产开发商需要向设计单位进行索赔，房地产开发商对商品房质量的责任属于全面的，而商品房建设承包单位只需要负责一部分的责任属于对内性质的，充分表明房地产开发商不仅需要承担参与人相应的责任，也需要承担整个商品房的全部责任。同时在《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定中“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅下去质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用”，充分表明房地产开发商需要对商品房承担最终保证责任，以及为对商品房最终用户的合法权益进行有效的保护[8]。

4.2 保障购房人退房的权利

商品房买受人具有因质量问题而退房的权利，因为购房人对商品房进行购买的主要目的就是居住，如果商品房存在质量问题，无法对使用要求进行满足，购房人就具有权利进行退房。同时商品房质量具有较强的专业性，大部分购房人都无法从专业的角度对这些问题进行考虑，而且购房人也没有对商品房的建设过程进行参与，根本无法全面理解商品房的质量，购房人无法获得房地产开发商所知道的信息，所以在商品房质量不合格时购房人可以享有退房的权利，能够对购房人的合法权益进行有效的保护。同时因商品房质量问题而导致购房人退房，能够强化房地产开发商的商品房建设质量意识，在商品房建设过程中更加严格的对法律法规与相关规定进行遵循，确保对商品房质量进行有效的保障[9]。但是我国在购房人退房这方面的规定还不够全面，也缺少可操作性，需要对其进行完善，才能够确保保障购房人退房的权利。首先，根据这条规定购房人只能够在商品房主体结构质量不合格时进行退房，主体结构包括基础、墙、柱等承重结构，如果其他非主体结构发生质量问题，并没有赋予购房人退房的权利。根据近几年工程建设的水平发展来看，以及人们质量意识的提高，商品房主体结构发生质量问题已经不是普遍现象，最为常见的是商品房发生非主体结构的质量问题，例如具有防水要求的地面漏水、墙面抹灰脱离等，虽然这些质量问题不是很严重，也不会发生极其严重的质量事故，但是会对商品房的使用功能造成影响，从而对于这些非主体结构的质量问题，当其符合一定的条件时购房人可以进行退房。

4.3 商品房质量损害赔偿制度的追问

虽然根据我国《建筑法》第80 条规定的商品房质量损害赔偿制度，有效的保障受害人的合法权益，以及对质量责任人的法律责任进行依法追究，但是一些责任主体经过几年运营之后可能会因破产等原因消失，如果商品房发生质量损害事故，受害者根本无法对责任承担者进行寻找，就没有办法获得相应的赔偿。所以需要在建筑物合理使用寿命的年限内，对工程质量损害赔偿制度进行真正的落实，就必须对配套的制度与措施进行建立与完善[10]。例如商品房质量行政保证金，当商品房质量发生损害赔偿事故时，如果受害人无法找到责任人，或者开发商拒绝赔偿，受害人可以向建设行政主管部门投诉，请求其先支付赔偿费用，建设行政主管部门经过相应的审查，认为开发商需要对损害赔偿责任进行承担，可以使用保证金对受害人的损失进行赔偿。

5 结语

综上所述，虽然大部分商品房质量纠纷的集中问题都在事后实际纠纷的解决中，但是随着我国房地产市场的发展，以及人们对房屋质量要求提出更高的要求，都会导致发生从制度上对服务质量纠纷进行解决的法律纠纷情况，而且其他发达国家都具有住宅质量保障保险制度，我国对住宅质量的保护与其他国家相比较过于落后。因此，为确保有效解决商品房质量问题，我国需要配置购房人合法权益保护制度的法律，促使购房人在商品房的购买与使用中享有一定的权利，也使商品房质量问题得到改善，确保商品房质量能够满足购房人的要求，进而实现我国房地产行业稳定的可持续性发展。