对广州低房价的原因及影响的探究

2020-11-27赵健

商品与质量 2020年32期

关键词：房价深圳广州

赵健

中央民族大学北京 100081

1 现状

2015 年，绝大多数三线城市房价下降，而一线城市房价却继续上升。但是，一线城市中北京、上海、深圳的房价均上升明显，广州的房价却如小绵羊般温缓，大不如前三者。我们将从新房和二手房的房价和成交量等方面来说明这个现象。

1.1 新房市场

四大一线城市北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅2010年1月至2015年11月的每月成交均价折线图。在过去的6年里，北上深保持着几乎一致的上涨走势，而广州的房价一直是保持最低且涨幅不大。2015年11月，广州的房价几乎仅为北京上海的一半，深圳的三分之一。

根据最近一年北上广深房价的走势，可知，最近一年四大城市保持着向上增长的势头，广州的房价依然是最低的。从新房交易的情况来看，近三年来广州的新房成交套数和成交面积虽然不及上海，但明显比北京和深圳要高。而2016年前三个月，北广深的成交套数相近，而上海一枝独秀。从以上分析可知，尽管广州的房价在一线城市中一直保持最低，但成交套数和成交面积并不少。

城市综合指数，广州以2603位于4大一线城市之尾，同比增长率4.62%也是4者中最小的；住宅指数，广州以2462排名最后，同比增长率5.94%同样是最小的；写字楼指数，广州仍然以2078位于第四，同比增长率是4者中唯一为负数的，不升反降。

1.2 二手房市场

指数按从大到小排列为：深圳8272，上海8000，北京7267和广州3900。从二手住宅的销售价格来看，广州相比于北上深，仍然是最低的一个。

从分析中，我们可以更明显地看出，在二手房交易市场上，北京和上海的供给是广州深圳的2倍，但北京的成交量却是它们的18.7倍，上海的成交量是它们的6倍。相较而言，广州和深圳的二手房成交量远远小于北京和上海，成交均价也同样远小于他们。其中，广州二手房不仅价格是最低的，在售房源和成交量都是最低的。

将2011年至2015年广州新房和二手房房价走势放在一张图中进行比较，新房和二手房房价走势基本一致，呈上升趋势，但两者的上升幅度均不大。

综合上述各个方面的对比分析，无论是新房还是二手房，无论是房价还是成交量，广州的走势均远低于火爆的北上深。

2 原因分析

我们收集到了2016年以来，北上广楼市的基本交易信息，希望通过数据来说明北上广的楼市情况。

通过数据，我们得到以下方程：（推导过程见附录）

北京楼市：

供给曲线：Q=197.33（万平方米）

需求曲线：P=-36.29Q+36714.7（元每平方米）

上海楼市:

供给曲线：Q=74.5（万平方米）

需求曲线：P=-0.52Q+33297.6（元每平方米）

广州楼市，

供给曲线：Q=98.68（平方米）

需求曲线：P=-10.7Q+16934（元每平方米）

2.1 供给

2.1.1 土地供给

居民能拥有多少房产取决于地产的稀缺性。中国四大一线城市的房价高企，归根到底是因为大量人口聚集到窄小的城市，导致土地相对于人口稀缺。

由此可知，北京上海的城市人口密度比广州深圳高出一截，人均拥有的建成区面积小，因此北京上海楼市的土地供给紧张，北京上海的房价也比广州的房价高出一倍。尽管人口密度大致相同，但深圳的房价远远比广州的房价高。

从土地供应的情况来看，北京和上海由于城市面积过大，中央已经开始限制城市规模，严格规划城市边界，因此尽管房价高并且需求巨大，土地供应量难以大量增加。深圳城区面积狭小，发展用地不足，使得深圳的土地供应濒临萎缩状态，已经严重影响到深圳的未来发展。而广州由于近年来城市扩张，吸纳了周边落后城镇，面对楼市需求能提供足量的土地供应。广州市2015年推出土地面积843万平方米，土地出让金收入954亿元，创造了历年土地出让收入的新高[1]。

由此可知，过去两年里，北京上海广州都保持着一定量的土地供应量，而深圳2014年仅仅提供了4.7万平方米的住宅面积，2015年为15.9万平方米，无法与与北上广相比，但近年来深圳房价大幅上涨，楼市火爆。

到了2016年，北上广将持续推出一定量住宅用地，而深圳依然难以提供住宅用地，计划更新供应土地2.2平方公里。

广州之所以能持续保证足量的土地供给，是因为广州近年来的城市扩张。2000年以前，广州市区仅包含下图中的白云区、黄浦区、天河区、越秀区、海珠区和荔湾区。广州在2000年包含花都区和番禺区，2005年包含了南沙区，2014年包含从化区和增城区。值得一提的是，2010年广州亚运会之后，广州将中轴线从西边旧城区东迁到了天河区珠江新城一带，东面是开发程度低的广阔土地，征地成本比拆除老城区要低。同时，广州地铁三号线的开通，使得从东部郊区到珠江新城CBD的时间缩短为不到1小时。东部郊区为广州的楼市提供了大量的土地。2015年外围郊区成交面积远远大于核心城区的成交面积，其中黄埔区提供最大量的住宅地。广州外围的郊区，面积大但均为发展落后的，以工业为主的地区，在提供大量土地的同时，也大幅拉低了广州整体的楼价[2]。

由于广州范围的扩张，外围郊区为广州的楼市提供了稳定的土地供给，使得广州房屋需求上升的同时，能够保证足够的新房供给，减缓了广州的房价上升幅度。

2.1.2 人力成本

人力成本是房地产企业重要的成本来源，通过比较我们发现，广州不仅房地产业的工资水平是最低的，整体的工资水平也是最低的。这说明，在中国一线城市中广州的人力成本是最低的，所以广州房地产业在人力成本方面陈本小。

2.2 需求

2.2.1 消费者收入

一般情况下，消费者收入与房价成正比。消费者收入增长会刺激消费者对房地产的需求，进而导致房价上涨。但对于不同的城市而言，上涨的速度和比例有所不同。首先我们进行了收入与房价之间的关系的对比分析。

（1）广州的人均收入、房价与其他一线城市的对比

2015年9 月的数据让我们看到，北上广深四大一线城市的平均月薪相差并不多，而房价却有很大的差异。其中，广州的月薪在四大城市中垫底，但比最高的上海也只低了140元/月；而房价方面，广州仍是垫底，但比最高的北京低了将近一半，差值达到惊人的19125元/平方米。

从月薪和房价水平的对比来看，北京、深圳的生存压力最大，上海次之，而广州是最“宜居”的城市。在房价分布上，广州只有越秀、天河、海珠、荔湾这四个中心区的房价超过2万元/平方米，近郊的白云区、黄埔区、番禺区均价1.4-1.8万元/平方米，而外围的花都区、从化区、增城区、南沙区均价不足1万元/平方米。

（2）“房价收入比”

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

而广州近两年的房价收入比分别为2014年12.0，2015年11.1，分别排在当年全国城市中第七、第十。可以看出，在我国房价收入比普遍高于正常水平的情况下，广州的房价收入比尽管也远高于国际标准水平，但还是相对合理的，只能说是相较于其他三个一线城市没有那么的夸张。也可以从这里得到的结语是，相比于北京、上海和深圳，广州更加“宜居”[3]。

2.2.2 消费者偏好

由于国人传统观念的影响，国人对房子的需求一直都是很旺盛的，但是最近几年由于经济迅速发展情况发生了一些变化，出现了一些新的需求因素：

（1）因为我国房价整体保持上涨趋势，特别是在四个一线城市中上涨幅度很大。所以出现了部分高薪阶层在有一套稳定住房的同时，会愿意购置更多的房产用于投资。

（2）近几年出现了所谓的“学区房”。一些已经成家立业的父母，会为了子女的教育着想，而尽可能地满足子女学习上的需求，选择购置一些房价虚高的“学区房”。

对于以上三种人群，也可将广州与其他三个一线城市进行对比。

（1）首先是广州整体经济水平不能与北京、上海和深圳相比，且房价上涨没有那么快，所以选择投资的消费者数量也比不过另外三个一线城市。

（2）广州的教育质量整体上比不过北京和上海两地，相对的，“学区房”能够给儿女教育上带来的收益也就不会那么高，“学区房”房价虚高而带来的房价大幅度上涨的现象也就没有那么明显。

（3）从人口流动来看，进入北京、上海的人员很多是受到快速经济发展的吸引的有钱的投资人，对房产投资有着一定的需求；深圳常住人口近年来迅速增长，而外来人口占总比七成之多，其中也不乏高层次人才，形成一大批对房产的需求；而进入广州的外来人口则存在很大一部分的体力劳动者，他们对于购房的需求不高，对房价上涨的刺激也就没有那么强。另外，根据易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》，2010年之前，广州人口导入非常迅速，年均增长5.3%，而在2010年之后都市区人口年均出现负增长，增幅为-0.8%。广州近年来人口增幅减缓。

2.2.3 产业结构

一个城市有多少高收入人口，实质上可以决定这个城市房价高低。内蒙古的鄂尔多斯几乎没有外来人口流入，但本地的煤矿产业和高收入人群却能支撑起高房价。

我们将广州和深圳的产业结构进行对比，两地的GDP基本相当，但支柱性产业显然不一样。广州的三大支柱性产业是汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业，这三大产业对于广州GDP的贡献超过50%，而深圳的四大支柱性产业分别是金融业、物流业、文化业和高新技术产业。

对比广州，深圳金融业和信息技术产业对于GDP贡献突出，金融业对深圳GDP的贡献率高达14.9%，广州的数据为9%；信息技术产业和互联网产业对于深圳GDP的贡献率高达22.5%。

众所周知，金融业和互联网行业一直是高薪行业的代表。虽然高薪行业未必代表着房价高企，但没有高薪人员财力的支撑，显然不可能出现高房价，尤其在存在限购的情况下。在这种分析下，深圳房价远高于广州也就不难理解了。

北京市中国的政治文化中心，拥有众多世界500强公司总部，而上海作为中国的金融中心，服务业发达。北上的产业等级水平均比广州高。

2.3 小结

综合上述的讨论，我们对于在四座一线城市中，广州的房价走低的原因进行了一个总结：

（1）供给方面，由于广州近年来持续扩张，人均面积较大，随着价格的上涨能提供足量的土地，使得房价难以急剧上升。

（2）在需求方面，由于产业等级以及经济发展水平等原因，广州的人均收入较其他三个一线城市低，购买能力弱。另外广州并没有持续吸引外地人进入，广州的大部分消费者对房产的需求没有其他三个一线城市的消费者那么高。同时，由于广州地处于城市密集的珠三角地区，佛山等周边城市吸引了部分广州的买房客。以上几点原因都导致广州的需求远远低于北上深。

足量的供给和低需求，广州的房价远远低于北上深。

3 分析广州低房价的影响

3.1 正面影响

3.1.1 吸引人才

相对稳健的房价，对广州的可持续发展是非常重要的，它可以为城市发展实体经济留足空间，为吸引人才留下充足筹码。低房价使得广州的写字楼租金等创业成本相对较低，带动劳动力、生活消费等其他创业成本也相对较低，而且广州在基础设施、公共服务等指标上与北京上海差距不大，这对很多创业者来说，是有很大吸引力的。

3.1.2 增加居民生活幸福指数

广州房价远低于北上深，几乎是一个小时车程外的深圳房价的二分之一。而且，广州房价收入比不到深圳的一半，买房压力小，能够更容易地买房置业，幸福指数自然会高

3.1.3 有利于提高城市活力

曾经有人做过调查，据部分调查数据显示，超过一半的网友认为结婚前一定要买房子，爱情已经和房子紧紧挂钩，婚前买房成为多数年轻人结婚的必经之路。目前广州中心六区房价平均在2万/平方米左右，价格对比北上深要低一半。同时广州新区房价也不过1万左右，还有便利的地铁网路，对于月平均收入5000元的年轻人来说并不是无力承担。每个年轻人都可以通过工作置业买房，从而达到安居乐业。定居的年轻人数量增多能够改善城市的年龄结构，促进城市发展，使城市充满活力[4]。

3.1.4 避免出现房地产泡沫

避免了房地产泡沫的产生。房地产泡沫会导致经济和社会结构失衡，而广州房价低且稳健可以使得住房更多地发挥其作为消费品的功能，减少投机需求，防止房地产泡沫的产生。

3.1.5 有利于增加居民消费支出

房价的上涨对于不同阶层有不同的影响。第一，对于高收入阶层来说，他们往往拥有多套大面积的房屋，房价上涨时他们获得的财富增值大大超过了仅拥有一套房产或者没有房产的消费者。并且他们有能力去购买更多的住房，待房价上涨时再卖出以获得较高收益。或者通过上调租金的方式增加他们的收入。第二，对于有意愿和能力改善住房条件的有房消费者，他们现有的住房价值会随房价的上涨而上升，这能一定程度上弥补他们更换住房的开支。这些消费者在不影响他们正常生活的情况下，也可以通过出租自有住房的一部分获得房涨上涨带来收益。第三，对于没有房产的低收入群体，他们只能缩减开支来应对在房价上涨带动物价水平较快上涨的经济环境中承受着货币资产的贬值，部分居民或因房价的过快上涨远远的超出他们购买的能力而不得不放弃购买住房，继续选择租房。而房价的上涨又会带动租金的上涨，这又增加了他们的支出。所以可见，房价的持续上涨可能会拉大不同收入群体的差距。根据边际消费倾向递减，高收入群体的收入继续增加对社会消费支出的作用远远逊于低收入以及中低收入阶层收入的增加。所以，广州的低房价避免了进一步拉大居民收入差距，有利于居民消费支出的增加[5]。

3.2 负面影响

3.2.1 扰乱市场秩序

房价过低，拥有购买能力的人会大大增加，房产将会出现短暂供不应求，广州作为一线城市，人口会越来越多，甚至会导致交通崩溃，带来治安混乱等一系列问题。

3.2.2 减少政府财政收入

我国已经在部分城市试点征收房产税，推行税收与房价相挂勾的政策，这样广州的低房价可能减少政府的税收收入。

3.2.3 “一线城市”地位受到威胁

由于广州房价低于北京、上海、深圳，甚至已经被杭州、厦门等二线城市赶超，有相当一部分人现在认为广州已经不在一线城市之列了，认为房价低是广州经济“衰落”的表现。有研究显示，“北上深”（或“京沪深”）的习惯性称呼在大量增加，有直追“北上广”之势。有人通过谷歌搜索发现，2月份“北上深”（含“京沪深”）的出现次数，比1月份增加了277.60%。与此同时，“北上广”（含“京沪穗”）减少了23.40%。北上广深的传统一线城市格局，有发生改变的趋势。虽然这种“以房价论英雄”的观点有待商榷，但广州的“一线城市”地位正受到争议这一事实是不可否认的，低房价为广州在舆论上带来了威胁。

广州具有强大的辐射力，佛山、肇庆、云浮、清远、韶关都在广州城市圈。国家对于广州的发展定位非常高。在国家规划层面上，广州是重要国家中心城市，长江以南除开长三角一带及西南重庆地区，大部分地区都是以广州作为中心。广州的城市辐射力及带领周边城市发展的任务都很重。去年，广州GDP达1.81万亿元，已经连续27年保持全国第三，同比增长率达8.4%，在四个一线城市中仅次于深圳。名义增长率约8.34%，与实际增长率基本持平，没有表现出通缩迹象，在宏观经济下行的走势中体现出不错的抗击打能力。可见广州的经济发展并没有如传言中处于“衰落”状态。目前的低房价使得广州面临着历史转折点，是很好的机遇。广州需要在“去库存”与“保持房价平稳”之间找到一个最佳的平衡点，充分利用优势吸引创新创业人才，相信广州的未来发展一定会前景大好[6-7]。

附录：

在网易房价数据中心上，收集到北上广2016年1月1日到2016年6月12日的销售数据和每月均价。

供给方面，2016年未售面积与已售面积的和可以视为2016年新房面积的存量S，每一套新房的建筑时间约为16-24个月，算上前期准备时间，我们估计一套新房的生产时间为24个月，每月的供应量Q为新房面积存量除以24，因为新房建设周期长，在短期内无法增加供给，供给为竖直的直线，即 Q=S/24。

需求方面，每月价格对应成交面积，成交面积可以视为购买量，假定2016年前半年没有发生影响需求的大事，即假定2016年的需求曲线没有发生变化。在EVIEWS中，用价格和成交面积进行回归，估计出需求曲线。

对于北京楼市，

供给曲线：Q=（2843409+44515531）/24=197.33（万平方米）

需求曲线：P=-36.29Q+36714.7

联立方程得，Q=197.33P=29553.6

对于上海楼市，

供给曲线：Q=74.5（万平方米）

需求曲线：P=-0.52Q+33297.6

联立方程得，Q=74.5P=33258.9