第三方查验于物业交付中的应用成效探讨

兰晓璐

大连金普新区城乡建设管理事务服务中心 辽宁大连 116100

许多物业企业为提高服务质量，十分重视房屋质量查验工作，通过对房屋质量进行查验，有效降低房屋出现质量问题的概率，并且为业主提供专业化的服务。但是我国第三方查验发展较为缓慢，在查验过程中效率较低，并且会承担较高的成本。许多物业企业对交付查验以及第三方工作进行优化和改进，以便提高查验效率，降低房屋发生安全事故的概率[1]。

1 物业交付查验及第三方应用现状

1.1 物业交付查验现状

物业交付查验工作分为两个部分，一部分为物业查验，另一个部分为业主交付查验。在物业查验过程中，物业企业必须按照我国相关规定，在查验房屋质量过程中，需要履行物业服务合同的相关内容，主要对公共区域、公共设施进行查验。业务交付查验过程中，业主对专用设施或者专用区域进行查验。在传统的房屋建筑发展模式中，建筑企业更关注经济效益，未能对房屋质量产生足够的重视，一旦房屋出现质量问题，业主、物业以及建筑企业，会陷入到三角纠纷中，由于物业与建筑企业未能明确各自的职责，在发生纠纷后，物业与建筑企业出现推卸责任的情况，导致业主无法正常的生活。尽管建筑企业与物业企业建立房屋质量检查小组，但是小组内成员专业技能有限，并且未能专业的检验结果，查验内容不具备权威性，房屋质量问题仍未得到有效的解决。

1.2 第三方查验应用现状

建筑企业在建设房屋过程中，产生的成本，主要由质量成本测算指标代表，成本测算指标由两方面组成，一方面为直接质量成本，另一方面为间接质量成本。建筑企业质量成本测算指标体系由三级分类指标组成，一级分类指标为质量成本，二级分类指标为直接质量成本和间接质量成本，直接质量成本由多种成本指标组成，包括预防成本、鉴定成本、内部损失成本以及外部损失成本，上述成本属于三级分类指标，在间接质量成本中，顾客遭受损失、顾客不满意成本以及企业名誉损失，也作为三级分类指标。

由于第三方查验涉及到较多的成本，物业会承担较多的费用，如果物业未能对房屋进行第三方查验，一旦房屋出现质量问题，物业与建筑企业会承担更多的费用。

2 物业交付应用第三方查验前后的分析实例

2.1 应用第三方查验前后质量缺陷数量变化

在应用第三方查验过程中，对第三方查验前后质量缺陷数量变化进行分析。本次分析内容分为四个项目，分别设为项目A、项目B、项目C以及项目D。项目A交付户数为741户，内部查验问题数为7426条，正式交付问题数分为集中交付问题数和日常交付问题数，集中交付问题数为2559条，日常交付问题数为860条，内部查验户均问题数为每户10.02条，正式交付户均问题数为每户4.61条，户均问题下降率为53.99%。项目B交付户数为512户，内部查验问题数为5494条，正式交付问题数分为集中交付问题数和日常交付问题数，集中交付问题数为258条，日常交付问题数为36条，内部查验户均问题数为每户10.73条，正式交付户均问题数为每户0.57条，户均问题下降率为94.69%。项目C交付户数为481户，内部查验问题数为3327条，正式交付问题数分为集中交付问题数和日常交付问题数，集中交付问题数为2501条，日常交付问题数为499条，内部查验户均问题数为每户6.92条，正式交付户均问题数为每户6.24条，户均问题下降率为9.83%。项目D交付户数为792户，内部查验问题数为39489条，正式交付问题数分为集中交付问题数和日常交付问题数，集中交付问题数为302条，日常交付问题数为416条，内部查验户均问题数为每户49.86条，正式交付户均问题数为每户0.91条，户均问题下降率为98.17%[2]。

通过上述查验前后质量缺陷数量变化发现，B和D项目户均问题数较少，说明采用内验的方法，可以降低用户发现房屋质量问题的概率。

2.2 应用第三方查验前后各部位质量缺陷数变化

对前后各部位质量缺陷数量变化分析时，以项目A和项目B为例，未采用第三方查验方法，在内验阶段，窗框扇出现问题频数为1668，在交付阶段，窗框扇出现问题的频数为986。项目B在交付阶段采用第三方查验方法，门窗框的问题频数为66，内验阶段门窗框问题频数为1114。两项数据均低于项目A，证明第三方查验方法发挥良好的查验问题的作用。

2.3 应用第三方查验前后户均质量缺陷数变化

针对不同项目出现的质量缺陷问题，通过内验排查的方式，可以有效降低房屋出现质量问题的数量。以项目A为例，选取项目A中窗框扇的户均问题数，内验问题数为2.251，交付问题数为1.331，户均问题数变化为-0.920。将项目B与项目A进行对比，采用第三方查验方法后，窗框扇的内验户均问题数为0.898，交付户均问题数为0.129，户均问题数变化为-0.769。此外在对比项目内园林景观基础设施户均问题数变化进行对比时，均体现出采用第三方查验方法，可以有效减少户均问题的数量[3]。

3 结语

综上所述，将第三方查验应用在房屋验收的各个阶段，需要物业与建筑企业重视验收工作，根据工程的实际情况，制定科学合理的验收方案，在验收方案内明确标注每个环节的验收要求，才能保证验收工作安全有序的进行，从而获得良好的验收效果。物业企业应借助第三方查验工作，努力提升企业的品牌形象，为业主提供高质量的居住条件。