加强国有建设用地批后监管方式探析

2020-11-27杨安全

商品与质量 2020年26期

杨安全

临沂市自然资源和规划局山东临沂 276000

1 土地利用现状

我国改革开放30多年来，一直保持经济的快速发展，土地资源作为不可再生的稀缺资源，在经济发展的过程当中一直扮演着重要角色。一方面是土地供需矛盾突出，另一方面又存在大量的低效利用土地现象，经历了多年粗放式发展的模式，土地利用率低的问题逐渐引起了人们的关注，工业用地尤其突出。数据显示，我国工业用地平均占城市总用地面积40%至50%，高于发达国家20%至30%，这意味着我国工业用地占地面积已非常之高，但是工业用地的利用率却是最低的。

为督促用地主体及时有效利用土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、国土资源部《闲置土地处置办法》、《临沂市国有建设用地批后监管暂行办法》、《临沂市国有建设用地履约保证金规定》等有关规定，有效遏制低效利用土地行为，就批后监管这一重要环节作出初步探讨[1]。

2 批后监管方式

2.1 建立土地利用动态巡查制度

土地利用动态巡查，是国土资源主管部门依托土地市场动态监测与监管系统（以下称“监测监管系统”），以供地政策的落实和《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地划拨决定书》的履行为重点，通过信息公示、预警提醒、开竣工申报、现场核查、跟踪管理、竣工验收、闲置土地查处、建立诚信档案等手段，实现对辖区内建设用地批后开发利用的全程监管。实践证明，建立土地利用动态巡查制度，是切实加强建设用地供后开发利用全程监管、促进土地节约集约利用的重要抓手和基本保障。

要建立完善动态巡查的制度、政策框架体系，制定出台批后监管办法，理顺监管体制，设置专门机构，安排专职人员。各国土资源所负责日常动态巡查，建立以国土资源所为依托的预警、巡查、反馈、处置、督办、通报的上下联动、信息共享的市、区、乡镇三级监管网络，建立并完善动态巡查考核评价等制度[2]。

2.2 建立国有建设用地公示牌公示制度

国有建设用地公示制度要求，国有建设用地批准文件、划拨决定书下发或有偿使用合同等签订后，市局负责组织受让人在宗地现场显著位置设置用地信息公示牌，将国有建设用地批准文号、用途、面积、四至、容积率、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等内容进行公示，接受社会监督。

2.3 建立履约保证金制度

履约保证金制度要求，土地竞得人在领取建设用地批准书前须签订履约保证金协议并缴纳履约保证金。履约保证金数额按照成交价款的5%确定，最高不超过500万元，缴入市财政在市国土资源局设置的统一账户。受让人按时开工、竣工建设并经国土部门验收合格，按照履约保证金的50%，分两次返还履约保证金及其同期活期银行存款利息。这项制度自2012年4月12日实施以来，已收取履约保证金8.9亿元，共返还2.9亿元，用地单位的节约集约用地意识不断增强；建设项目已竣工地单位主动到国土部门申请核验，解决了开竣工申报制度落实难问题，改变国土部门监管的被动局面，由竞得人不重视合同条款变为主动申报核验，由国土部门多次上门督促变为两次核验，既降低了管理成本也提高了工作效率。

2.4 建立国有建设用地开竣工预警制度

开竣工预警制度要求，首先通过监管系统帅选开竣工信息，按照出让合同约定或划拨决定书规定的开竣工日期届满前30日内制作发送《国有建设用地开竣工预警通知书》，书面通知用地主体，提醒其及时按规定期限开竣工并按时完成开竣工申报[3]。

2.5 建立国有建设用地开竣工申报制度

开竣工申报制度要求，用地主体应当在规定期限内开竣工并在建设项目开竣工后15个工作日内向国土资源主管部门申报。

未按规定期限申报开竣工（不论实际是否开竣工）、或到期没有开竣工都视为开竣工核验不合格，按规定追究违约责任。

2.6 建立国有建设用地开竣工核验制度

国有建设用地核验制度要求，受让人应在建设项目开、竣工后15日内，向宗地所在地县区局申请对国有建设用地开、竣工建设情况进行核验。县区局根据出让合同、履约保证金协议约定进行核验，核验合格后向受让人发放《国有建设用地核验合格证》，作为建设项目综合验收的依据。对没有取得核验合格证的用地，建设工程综合验收部门不予通过综合验收，建立国土、规划、房产联合验收、共同监管的工作机制。

2.7 建立土地市场信用评价体系

建立诚信评价体系要求，各级国土资源主管部门应根据监测监管系统中的土地使用权人违规违约记录，分级建立用地诚信档案。对于未按要求提交开竣工申报书、未按合同约定开竣工、不及时缴纳土地价款的，列入市、县级诚信档案；对于在省域内存在闲置土地的，列入省级诚信档案。各地在建立用地诚信档案的过程中，根据管理需要，可在内容和环节上适当延伸，从成交确认、开发建设条件复核、合同履行等方面做好诚信记录，建立符合本地特色的诚信系统。其次要开发土地市场诚信管理软件，建立土地市场信用评价自动化系统，实现数据的自动化更新，保持诚信档案数据资料的现势性，保障及时、快捷、方便地实施信用评价。