老旧小区改造的价值与对策分析

王龙

大连市建设工程集团有限公司 辽宁大连 116000

随着城市建设速度的不断加快，很多老旧小区的环境卫生和居住质量问题凸显出来，成为城市管理的一大症结。

1 老旧小区存在的问题暨改造的意义所在

显而易见，目前老旧小区存在诸多问题，加强对其的改造有其必要性所在。

1.1 居住设施方面

居住设施主要是指水、天然气、污水管网、电梯、宽带网络等，这些都是保障小区居民日常生活的必备要素。很多老旧小区建设于上个世纪七八十年代，甚至还有一批小区可以追溯到建国后最初的那十年，所以这类房屋常常存在裂缝、外立面破损等颇为常见的问题。而且许多小区内部的线路布置老化且缺乏维护，消防设施严重缺失，从根本上增加了火灾发生的可能性[1]。

1.2 道路交通方面

道路交通方面的问题，主要体现在两个方面：

1.2.1 道路交通系统的安排

因为很多老旧小区建设之初并没有考虑到日后车辆增加的情况，所以其内部停车点的设置存在颇为严重的问题。比如大量的路边停车情况，就会导致严重的交通拥堵和公共占道。

1.2.2 安全隐患的增加

很多老旧小区内部因为居民开店摆摊，各种搭建违规建筑、随意停放车辆，促使一些重要的公公路面被占据，妨碍公共交通资源，间接提高了安全隐患。

1.3 绿化设施方面

当前国内很多老旧小区的人均绿地面积较低，距离达标还有一定的距离。因为这类小区建设较早，当时并不存在环境建设、景观建设以及绿地规划的相关理念，所以其所拥有的绿化形式比较单一，甚至为了节约建设成本根本不存在“绿化”一说；还有一些小区为了增加停车位，将原本设置为绿化带的公共区域抢占；一些居民习惯在原有的绿地上栽种花草、蔬菜，这样不仅破坏了原有的绿地平衡，而且非常影响环境质量。

1.4 公共服务设施方面

很多老旧小区建设时间比较早，虽然因为地处城市中心，能够享受到较为完备的教育、商务资源，但因为用地紧张、经费不足等问题，这些小区居民的公共活动空间十分有限，已有的设施大多老旧、甚至根本没有公共活动区域。而伴随人口老龄化时代的到来，这类小区当中聚集的老年人会变得越来越多，解决其公共服务设施问题，重要性不言而喻。

2 推进老旧小区改造的对策

笔者认为，推进老旧小区的改造，需要从这样几个角度来开启：

2.1 改造小区居住设施

尽管每个小区的现有情况和具体面临的问题有所不同，但对其进行改造、确保满足民众的基本生活需求，还是十分必要的。对于那些基础设施不足、环境条件较差、功能性远远没有达标的小区，对其的改造必须达到管线规整、外观舒适、没有消防隐患的目标和效果。

2.1.1 优化外墙立面

其主要通过更新门窗、修补墙面、采用环保材料等措施，宏观上解决老旧小区所面临的漏水、老旧、外观不佳等问题。所以对其的改造必须综合考虑建筑的外立面风格、形式，考虑环保材料的应用以及节能技术的使用，才能保障改造本身的有效性。

2.1.2 强化小区内路和管线的综合改造

其主要通过更换陶瓷及铸铁污水管网、整修小区路面、更换步行到周边破损的砖石、改善弱电线路落地等情况来有所实现。

2.1.3 消除消防安全隐患

要加强小区内消防楼道、居民通道的日常管理，对于日常存在的拥堵、封闭行为要及时处理，必要时要彻底更换小区内已经老旧的消防设施，确保消防疏散通道的畅通性，以免杂物堆积、影响逃生[2]。

2.2 改善社区交通状况

其主要通过完善消防通道、梳理路网、配备停车位等措施，逐渐缓解老旧小区内部的拥堵问题，确保广大居民可以畅通无阻。

2.2.1 梳理路网

针对老旧小区附近的道路实施单向行驶政策，不断完善交通标识及各项通行设施的设备，确保能够不断优化区域性交通组织。

2.2.2 改造停车设施

其主要通过打造地下停车库、增设地面停车位等方式，缓解内部停车位供不应求的情况；也可以通过内部道路扩建、充分利用闲散空置空间等方式，拓展停车位资源；条件允许的情况下，其还可以通过公园绿地打造地下停车场，开发立体停车位。

2.2.3 规范小区停车

可以尝试引入智能化的小区车辆管理系统，通过数据分析来达到合理引导、安排车位的目的。

2.3 提升小区绿化环境

老旧小区内部要尝试引入各种绿植，对原有绿地空间进行全方位的植物覆盖，确保提高绿化效果与质量。

2.3.1 做好前期调研

结合国家出台的绿化工作标准，老旧小区改造之时可以邀请园林方面的专家，对小区具体的绿化措施进行准确规划，确保生成具有可行性的方案与措施；

充分发挥业主委员会的作用，广泛征求居民意见；

整治被非法占用的菜园，全面恢复小区内的绿地面积。

2.3.2 优化植物布局

针对小区内已有的绿植进行修剪，充分发挥其应有的造景功能。在树种的选择方面要充分考虑到采光要求和条件，尽可能让树木可以发挥遮阳效果；在种植方式上，尽可能让高达的乔木作为行道树，然后在中间搭配灌木，在靠近窗户的位置，尽可能栽种相对来说比较矮的草坪或花卉[3]。

2.3.3充分利用绿地

对住宅中间部分的环境进行改造时，可以将一部分绿化空间作为停车场使用，通过建设绿茵停车场，同步解决绿化和停车的问题。

2.4 完善社区公共设施建设

2.4.1 拓展老旧小区居民公共活动空间

针对小区内的破损公共休闲设施要及时维修，还要在小区内部增加健康通路、休息公共场所以及各式健身器材等[4]。

2.4.2 改造和增加无障碍设施

鉴于很多老旧小区有大量的老年朋友，所以有必要结合其年龄和生活方面的特点，增加和改造无障碍设施，通过铺设老年人通路、步行道等方式，来不断完善老龄化公共服务设施，如此一方面可以缓解老年人出行时的种种不便，更能提高小区的人文色彩与情怀。