浅谈房地产成本的精细化管理

张小芝

甘肃华厦建设集团有限公司 甘肃兰州 730000

根据经济增长理论，房地产投资的增长将会为经济增长佣金房地产投资打下一定的基础，不仅对经济增长有直接影响，而且会对原材料、生产资料、劳动力等需求产生影响，促进相关产业生产和消费增长的投资活动。因此，为了振兴房地产业的经济活力，促进产业结构的优化和现代化，有必要对房地产成本控制和精细化管理进行探讨。

1 房地产成本控制目前的问题

房地产开发企业的目标成本主要由成本管理职能部门和财务管理部门负责管理，由其共同完成目标成本的不同数据和指标的计算。各职能部门，如市场部、工程管理部，根据目前存在的一些要求，有效支撑和提供其任务范围所需要的一些数据和相关的技术要求。不同版本在不同阶段的目标成本，其计算要求和重点也不同。目标成本编制是电力成本管理的基础性工作[1]。准确、直观地对成本控制产生了可观的效果，从成为了对项目成败的基础性因素。因此衡量房地产企业这一阶段的重要性不言而喻。经过多年的实践和调查，主要存在以下问题。

1.1 产品项目没有标准化

房地产开发项目类型不同，产品类型和质量也不同。例如商业项目和住宅项目。住宅项目有别墅产品、高层产品等，不同产品之间也有高层次和低层次的配置。项目成本是根据项目的类型来决定的。计算目标成本的主要依据是根据经验项目确定内容和成本指标。是精确成本准备的基础，以支持高质量项目的足够经验成本。然而，目前许多房地产开发商没有生产标准产品/产品线，也没有对产品中的指标进行分析，以形成统一的标准化，这样不具有代表性的数据分析，是完全否定了目标成本的准确性。

1.2 目标成本编制脱离实际情况

目标成本编制以实际情况为根据点，如项目区域的基本信息、产品定位、款式、规格等产品项目特点；区域内同档次或同类产品的价格水平；类似产品的内容和成本数据等；已经完成的商品的过程造价数据和含量。但在实际的成本准备过程中，公司往往对项目情况不太熟悉，在产品定位的早期阶段，无法准确地估算出预期价格，参考项目一方面是与经验项目来比对，另一方面是体验项目的内容和成本数据无法准确，当前无法结构化。许多公司没有经验成本基础，甚至不能提供数据支持，因此成本准备看似合理，但实际上报价不正确，不能反映项目的实际情况。

1.3 目标成本编制流程和方法不科学

公司目标成本的编制流程和模板项目不够严格。一些企业目标成本的计算方法不科学、不一致，存在一定的随机性和偶然性。如果有的企业制定目标成本，基础资料不全，计算标准不统一，仅凭经验和感受估算，并对类似项目采用不同的成本计算方法，进行项目间的成本比较。无法按照规定的流程和程序制定目标成本，项目间成本计算误差较大。

1.4 目标成本限额指标不明确、承接性不强

目标成本编制主要是在生活中设计一些图纸，然而，目前的现实生活中却存在设计部门和成本部门之间的一个“模糊”界限。成本不懂设计，而设计不重视成本，在衔接和协调上存在问题，这就导致了成本参考设计的缺乏和设计参考成本的缺乏。工程竣工后很难在计划阶段实现成本效益控制。此外，计划和成本准备是一个过程事件，设计内容将在不断的沟通和改进的过程中演变。如果与成本的配合不够，很容易造成各版本指标与成本不符的现象，所以在多阶段设计和目标成本的编制过程中，很多公司都会设置设计定额指标来限制各个阶段的设计，每个版本的设计图纸构成下一版本目标成本的基础[2]。然而，该计划的频繁变动并不构成许多公司的标准化控制，这往往导致配额指标不明确和接受度不高。这就造成了目标成本的编制上的障碍。

2 房地产成本控制的措施

2.1 项目策划阶段成本控制

房地产项目策划阶段是决定最终房地产项目的盈利能力及整体效益的关键阶段。做好项目策划，提升项目收益。主要内容有项目的选址以及项目建设方案。在选址过程中不仅要考虑地价的出让条件及具体金额，也要考虑当地的拆迁补偿费用的高低，以及设备安装费用，将各项支出考虑齐全后在进行综合评定。

2.2 设计阶段成本控制

设计阶段的成本控制是项目建设过程中的重要内容。因为项目设计的优劣不仅决定着项目投入的成本及费用，同时也直接影响着项目后期的收益与价值。因此在设计过程中不仅要使成本低还要同时考虑项目设计质量，综合考虑达到最优解。

2.3 施工阶段的成本控制

施工阶段是项目建设生产全过程中周期最长的一个阶段。同时在施工阶段，施工方进行生产的过程中，要面对诸多建设材料及人工费用等直接成本，因此施工阶段一定要时刻注意外部施工材料的变化及相关部门出台的各项政策及施工标准变动，以免因外部影响而造成大量工程损失[3]。

3 精细化管理的措施

在做好成本控制工作的同时，也要尽量实行公司精细化管理，提升管理效率以减小在项目建设生产过程中因管理及财务方面所增加的额外费用。精细化管理不仅有利于开展项目建设生产过程，同时也能大幅提升工作效率。从经济学的角度上来看，提高工作效率正是提升企业经济效益的直接手段。

4 结语

当今房地产项目竞争越来越激烈，房地产规模越来越大的背景下，做好成本控制与精细化管理不仅关乎企业的未来发展也决定着整个行业的经济收益。因此在进行房地产成本控制与精细化管理时要注重培养专业的成本控制及管理人员，结合公司当前背景及优势，建立专业的成本控制体系与精细化管理结构，在提升公司经济效益的同时优化生产结构，增强企业的核心竞争力。