土地储备工作中存在的问题及对策

2020-11-26刘馨芳

商品与质量 2020年46期

刘馨芳

烟台市土地储备中心山东烟台 264000

1 土地储备制度的功能定位

我国建立土地储备制度的初衷，最早是要改变以往土地无序交易、炒卖地皮而导致的土地市场混乱和国有资产的流失，以及以往国有存量土地管理混乱而导致的土地得不到有效的利用的状况。随着社会经济的发展和土地储备制度的不断完善，2018 年新修订的《土地储备管理办法》对土地储备制度的功能定位进一步给予了明确。土地储备制度主要功能定位：一是能够调控土地市场，规范土地市场运行；二是能够促进土地资源合理利用。简言之，就是要实现土地市场健康发展和土地资源得到有效合理利用。土地储备制度运行多年来，有效地调控了土地的供求关系，促使土地市场健康有序地发展，优化了土地资源的配置；并且盘活了国有存量土地，减少了土地资源的浪费，促进了土地集约节约利用；也加快了土地利用规划和城市规划的落实，促进了城镇化的发展[1]。

2 土地储备工作中存在的问题

2.1 土地储备缺乏统一规划

目前，我国的大多数城市执行的是市、区两级政府分别进行土地储备的工作制度，这种制度由于各级政府根据自身需要，自行安排收储项目，独自开展规划实施建设，缺少全市统一规划和管理，呈现出项目摆放不协调、城市空间拓展较为分散、新区公共服务设施和基础设施配套跟不上、城市功能发挥不充分等问题。

2.2 融资渠道不完善

土地的收储过程就是钱与土地的交易过程，土地收储很大程度上会增加财政收入，但也需要巨额的资金投入。因此，不得不面临一个资金无法筹备的问题，当政府资金无法筹备或者资金筹备不足时，就无法完成土地收储工作，也就无法对土地进行宏观调控与优化配置，这就意味着土地收储工作的目的无法达到。而资金的筹备，则主要靠银行贷款，巨额贷款又带来高风险，处理不好就容易适得其反，损失巨大。我国的土地收储工作需要大量的资金支持，不仅仅需要在工作前期对土地的开发进行投资，后期工作的修整和完善也需要消耗大量的资金，仅凭政府的日常财政收入很难完成所有前期的资金筹备工作，因此政府需要通过多种渠道进行融资保证工作所需资金的充足，但当前我国的融资渠道不够完善，虽然也存在政府招标等途径，但从制度等多个方面都存在一定的缺陷，因此当前我国土地收储工作中最常见的融资方式仍以银行贷款为主，但由于贷款需要多方担保，并提交大量的材料，使得贷款流程繁杂且耗时较长，并且银行贷款具有很强的时限性，一旦土地收储工作中出现了一定问题导致资金难以及时偿还，政府将陷入财政问题，影响其长远发展。

2.3 土地收储补偿不合理

土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿不合理所导致，同时还会带来负面社会影响。农民上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不如人意所致。补偿不合理关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿普遍偏低，补偿简单，只设立4 到6 个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法定期完成土地的转让再开发，延误城市建设[2]。

3 完善土地储备工作的对策及建议

3.1 完善机制，提高效率

土地收储制度的完善，不仅对政府收储工作有利，对土地使用者也非常重要。在土地收储相关法律法规不健全的情况下，要加强收储工作者对土地收储的认识和理解，保证他们能够认真执行收储工作的每一个细节，保证工作有序进行，工作效率自然而然就能得到提升。土地收储工作涉及到土地收回申请、调查土地权属、意见征询、补偿标准的确定、提请批复方案、签订补偿协议、结算补偿费用等，这些环节都需要严格进行。因此有必要建立完善的土地收储机制，制定合理的收储程序，使土地收储工作能够依照制定的程序开展，促进收储工作效率的提升和工作顺利开展。

3.2 建立多渠道融资机制问题

资金筹备压力大，是因为银行贷款融资渠道单一风险大。因此，可以建立多渠道共同融资，同担风险，如可以发放土地债券，土地债券对社会的发放，可以有力地给经济带来生机，增加了市民存款、社会保险的投放渠道，还有利于丰富我国的债券形式；还可采用资金信托方式，资金信托方式适合中长期贷款，对土地储备资金筹备银行贷款，无论安全性还是合理性都比较突出。

3.3 严厉打击开发商大面积圈地

要严厉打击开发商大面积圈地的这种投机行为，要认清政府的职能，努力达到 “一口进，一口出” 的一级垄断目的。政府要通过土地收储，调整和规划所有的土地，将土地的实权收拢起来，把控所有的交易，加强自身对土地的控制和改善，最终实现对土地的一级市场垄断，决不能给开发商留下任何余地。对土地要进行区别对待，一部分实物储备，一部分通过授权土地储备中心进行转让，要收录好那些暂时不能回收的土地信息，全部土地都要满足政府的统一要求，且不能私自转让，这样不仅可以提高土地的利用率，还能实现经济的可持续发展，增加效益。

3.4 培养人才，提高素质

土地收储涉及的面很广，具体工作复杂，只有专业素质的工作队伍，才能保证工作的效率。土地收储工作，需要优化自身的工作结构，聘请专家对收储工作人员进行专业技能和素质的教育和培训，满足实际收储工作中的专业素质需要。此外，土地收储工作要与很多部门打交道，例如土地管理规划部门、财税和司法部门等，在收储工作中，必须要得到这些部门的大力配合，才能保证土地收储工作效率的提升[3]。