房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制

王守国 王淼

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衣食住行是与人们日常生活密切相关的，其中住房是人们在基本实现了温饱之后的最低要求，因此，近年来，我国对于住房的需求越来越大，房地产开发企业如雨后春笋般涌现出来，但是在房地产成本管理层面上出现了许多问题。因此，研究并解决这些问题就显得很有必要。

1 存在的问题

1.1 工程量审核问题

在对房屋建筑进行工程量进行审核时，不仅需要顾及当前的工程量，对于在此之前，项目已经完成的工程量也需要逐一进行确认，该步骤必须规范且真实，最终确保建筑工程量在可控范围内，建造成本也在预期估计造价范围内。对于房屋工程量审核过程中，容易出现以下各种问题：首先是没有实地考察和计算，从而使得工程量的审核出现较大失误，偏离实际；其次是对于相关的数据调查，务必保证计算精准，需要对应施工图纸，控制合理误差。对于房屋工程量的审核问题，保证计算的精准性是解决工程量审核问题的关键目标[1]。

1.2 缺乏成本控制人才

人才是企业发展过程中最重要的部分，但是在房地产开发企业中，缺乏专业的成本管理人才。成本管理专业性较强，统筹度高，需要成本工作人员具备扎实丰富的专业知识。实际工作中成本管理人员对其他部门的工作了解不充分，导致工作不能有效、恰当的进行处理。同时，在房地产开发的过程中信息化建设较少，不像财务方面已有成熟的财务软件来支撑统计、计算工作。成本管理贯穿房地产开发的整个过程，无论是从招标到设计、还是从建设到验收等都需要成本管理全程参与。这就需要成本管理人员能够时刻掌握现场成本管理实施的动向，并据实做出修整，才能保证成本管理工作正常运行，达到预期的效果。

1.3 成本管理体系不完善

我国房地产成本管理面临的问题之一是缺少与时俱进的管理理念和健全的管理体系，整个行业仍未建立起一套完整的可以将理论和实际有效结合的操作流程和管理体系。另一方面，企业缺乏科学客观的前期预估工作，反而将精力放在了事后处理上，二者本末倒置导致很多在初始阶段便可以预防和解决的问题没有得到应有的预防，增大了房地产项目的风险和安全问题。成本管理是房地产企业争取更大利润的核心手段，如果成本管理体系不健全、不完善，会导致成本管理工作缺乏依据，导致成本管理结果不科学，达不到工程项目的预期效果[3]。成本实现的不稳定、不合理会增加房地产经营的风险，企业的市场竞争力也会因此而受到不同程度的影响[2]。

2 控制要点

2.1 增强工作人员的素质

成本管理人员的素质直接关系到成本管理工作的质量，因此增强成本管理人员素质可以从以下几个方面着手：第一，在招聘工作人员时可以侧重考核成本管理执行能力，择优录取；第二，在新人接手工作时采取“老带新”的方式，让他们能够尽快适应工作要求；第三，让他们多去各部门参观考察，这样在制定成本控制制度时才不会脱离实际；第四，定期对工作人员组织培训，系统提升他们的专业知识。

2.2 项目施工阶段

施工阶段的造价管理，主要是处理好工程造价、工程质量和工期之间的关系，从项目初期了解项目的情况，制定合理的人员、材料、机械计划及施工组织设计，过程中根据规范、图纸、合同等文件严格监督管理。竣工结算阶段要结合施工现场的实际情况，过程中的相关文件及视频资料要及时采集、妥善保存，做到有理有据的结算工作。项目施工阶段是整个开发周期成本投入最大的，且不确定因素多、施工周期长、涉及行业广泛等情况对项目动态成本的管理造成较大难度。成本动态管理中现场工程变更对工程结算有重大影响，是施工管理监督的重点，包括工程内容的增减，改变原定施工条件、施工工艺等，分析工程变更的原因及责任方，按照施工单位提出申请或监理/甲方指示两种情况分别履行变更程序[3]。

2.3 项目竣工结算造价管控

房地产开发企业在竣工阶段的工程造价没有实质性作用，在结算竣工过程中存有多项预算要求，对工程项目造价也具有重要影响。工程项目对于项目建设单价以及各类税费核算要求较高，施工部门要结合项目建设现状组织专业化审计机构做好项目资金财务核算，对财务管理精确化规划。项目施工活动结束之后，要组织专业技术人员对项目建设具体现状与合同内容进行对比，突出竣工结算整体成效，防止项目建设现状与实际要求不能有效对应产生数据误差问题。针对项目变动签证资料要针对性分类管理与集中收取，对施工项目现场多项资料进行归档与保管，便于项目结算资料查询。之后，房地产开发部门还要设定更为完善的复核以及审计制度。对项目现场签证、施工材料价格、变更项目造价等进行综合性审核，能全面降低项目建设核算误差。

2.4 提高造价审核人员素质

建筑工程审核工作的执行者是人，因而提高审核人员的专业素质对审核工作质量的提高具有极大的帮助作用。造价审核人员的素质高低很大程度上已经决定了审核工作的质量，很多企业对于审核人员具有较高的要求，正式入岗之前都需要经过系统的培训，在考核过关之后才能正式参与到建筑成本审核工作中。除此之外，公司还可以通过定期的培训与集中讲解的方式为审核人员提供自我价值提升的平台，使得工作人员能够得到更好的发展，提高自身水平，增强工作意识。

3 结语

成本管理在房地产工程项目中具有重要作用，成本管理工作能够有效促进房地产工程项目经济效益的提升，故房地产工作人员要重视工程项目成本管理工作的开展。在当下的工程项目成本管理中仍然存在部分影响项目成本管理工作开展的因素，伴随当下房地产体制建设的建立与健全，工程项目成本管理会极大地促进房地产企业的持续发展。