供应链管理适用范围及房地产成本控制研究

2020-11-26罗晓艳

大众投资指南 2020年21期

罗晓艳

（成都天投地产开发有限公司，四川成都 610000）

一、供应链管理适用范围

首先我们要知道，供应链管理的成本极高。甚至高于招标采购管理成本。那么面对成本更高的供应链管理，其应用范围更窄，一定要用在“采购重器”上才值得。首先一个基础条件，一定要重复多次购买的采购需求，重复采购也不是“重器”，这只是基础条件，在这个基础上，我谈以下几种采购。

（一）生产性大宗原材料采购。无论你是生产高精尖的动车组，还是大路货的水泥聚乙烯，大宗原材料（含部件）都在产成品成本中占30%以上，可以采用供应链管理。

（二）金额可能不大，但是是构成企业成果核心竞争力的组成部分。比如某设计单位，在某个行业设计水平很高是因为他能得到该行业最全、最准确的行业数据，尽管这个数据是买的。那么这个数据商的采购已经成为企业核心竞争力的一部分，可以采用供应链管理。

（三）影响个性化生产的组件。现在产出品的个性化需求越来越强，对于个性化产出，从接合同—采购—签约—供货—组装—交付这一系列流程无法满足进度要求，那么可以对组件采用供应链管理。

（四）与合作方联合提供服务，双方工作需要高度协同才能提供最好产品，实现最大收益。比如EPC工程总承包中的设计单位和施工单位，这两个单位如果各打算盘追求各自利益最大化，最后往往双输，这种情况下采用供应链管理，协作发展共同获益。

二、房地产企业成本控制构成

在供应链管理模式下，房地产企业成本可以从三个方面进行划分，按照供应链价值模型，开展上游、中游以及下游三个环节的成本管理控制。

（一）上游成本

在上游成本中，主要涉及房地产项目开发的土地成本、开发资金成本以及项目设计成本等内容。在众多的上游成本内容中，进行资金成本和土地开发成本控制是供应链管理模式中最为重要的环节。这两个环节是有效地控制房地产企业成本、获取利润的关键。

（二）开发商核心成本

在核心成本中，主要涉及建筑材料购置成本、开发过程中的管理费用以及工程的建设税费等内容，其中，开发商核心成本中的管理费用、建筑安装费用以及税费是成本控制中的重中之重。对于建筑安装成本的控制，管理人员应该从房地产项目的设计和建设实施环节来进行控制成本，在设计阶段要对工程造价进行数据化的计算，最终得出一个科学合理化的工程设计方案。

（三）下游成本

供应链管理中的房地产企业的下游成本是指房地产项目竣工后在进行销售时的成本控制。其成本费用主要涉及销售费用、物业管理费用以及广告宣传费用等内容。这个环节的成本控制重点是销售成本。为此，房地产企业要进行科学的市场营销决策，在宣传和推广房地产项目时，合理地控制费用，选择合适的销售渠道，努力地将房地产项目产品以合适的价格和利润售卖出去，完成整个供应链的最后一环。

三、供应链管理模式下房地产企业成本控制的举措

（一）加强土地成本控制

在我国，土地开发资源是比较稀缺的，尤其是在城市地区。土地使用权的获取需要向国家支付一定的土地建设成本。房地产企业建造商品房的土地成本要进行严格地控制。为此，房地产企业要做好开发区域的市场调研工作，保障开发土地的价值，再参与土地开发招标的竞拍工作。对于开发地区的情况要做一个全面的了解，分析得出开发项目的价值。得到土地使用权之后，房地产企业的设计和规划部门要做出项目整体的设计，以此保证项目的开发效果。除此之外，房地产企业应该进行严格的风险管理控制，在土地开发中，面临着房价波动、拆迁以及抵押贷款等风险问题，企业相关部门必须提前做到风险损失评估，保证房地产项目的风险控制在合理的范围之内。

（二）提升房地产管理水平，加强管理控制

在供应链管理模式中，加强管理费用控制是非常关键的。房地产企业要想有效地控制整个供应链成本，提高企业自身的管理水平是重点。房地产企业项目，从开发、建设到销售这一整个环节的成本控制，都离不开管理。一个企业拥有一个优秀的管理团队，无疑是提高企业自身的供应链的核心竞争力，控制企业成本的有效途径。房地产项目的建设内容复杂、涉及内容非常广泛，需要拥有一套系统的管理控制体系来支撑。对此，房地产企业要结合企业自身的情况，不断地优化企业组织建设结构，设置相应的企业内部的成本控制的岗位，以此来实现企业内部的高效协调合作。让房地产企业的内部的各个岗位人员分配合理化，每个人员都各司其职，各尽其责，将成本控制严格地落实到每个部门和人员身上，以此做到房地产企业成本控制的最大化。